창원지방법원 2026타경20368. 창원시 마산합포구 완월동의 완월기공아파트 10층 1008호입니다. 전용면적은 84.54㎡이며, 철근콘크리트 벽식구조의 13층 건물에 위치합니다. 현재 소유자는 박수현으로, 2021년 7월 16일 거래가 83,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 삼성생명보험주식회사 앞으로 채권최고액 44,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 동일 금융기관의 근저당권이 두 건 더 설정됐습니다.

2026년 6월 22일 삼성생명보험주식회사의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 등기부에 남아 있는 세 건의 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 신청채권자의 청구금액은 86,261,671원입니다. 다만 감정평가 과정에서 내부 출입이 이루어지지 않았고 임대관계도 확인되지 않았으므로, 등기상 인수액 0원이라는 판단과 실제 점유·명도 위험이 없다는 판단은 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 3건, 매각으로 소멸

권리분석의 출발점은 2021년 7월 16일 설정된 삼성생명보험주식회사의 을구 5번 근저당권입니다. 채권최고액은 44,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 을구 6번 근저당권 27,500,000원과 을구 7번 근저당권 23,210,000원은 모두 후순위 권리로, 경매 매각 시 소멸하는 구조입니다.

기존에 설정됐던 2001년과 2002년의 근저당권은 2005년 7월 14일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에 영향을 미치는 근저당권의 채권최고액 합계는 94,710,000원입니다. 경매개시결정 등기 역시 말소기준권리 이후의 등기로 매각 시 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균의 96.3%, 할인 폭은 제한적

완월기공아파트의 동일 전용면적 84.54㎡ 실거래 자료입니다. 확인된 전체 12건의 평균은 115,375,000원이지만, 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 더 중요하게 보아야 합니다. 최근 12개월 거래 4건의 평균은 115,250,000원, 가장 최근 거래는 2026년 5월 127,000,000원입니다.

최저매각가 111,000,000원은 최근 12개월 평균보다 4,250,000원 낮으며, 평균 대비 비율은 96.3%입니다. 최신 거래가 127,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 신건 가격이 최근 실거래 시세를 웃도는 물건은 아닙니다. 다만 최근 평균과의 차이가 크지 않아 뚜렷한 저가매수 기회라고 평가하기는 어렵습니다.

또한 이 아파트는 95세대 규모의 단지이며, 준공일은 1995년 4월 28일입니다. 소규모·노후 단지의 특성상 개별 세대의 내부 상태와 거래 성사 가능성이 중요합니다. 동일 면적의 최근 거래 표본도 4건에 그치므로, 실거래 평균을 해당 호수의 확정 시세로 받아들이기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)

집행비용은 2,354,000원으로 추정했습니다. 근저당 채권액은 실제 채무잔액이 아니라 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 신청채권자의 청구액은 86,261,671원입니다. 실제 배당액은 채권신고액 및 세금 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

신건 최저가인 111,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 근저당 채권최고액 합계 94,710,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 13,936,000원이 남는 것으로 계산됩니다. 이 경우 채권 부족액은 0원이며, 현재 확인된 권리 기준 매수인 인수액도 0원입니다.

회차별 배당·미배당 비교

유찰에 따라 매각대금이 낮아지면 채권자에게 돌아가는 배당액은 줄어듭니다. 1회 유찰 시 미배당액은 7,908,400원, 2회 유찰 시에는 25,348,720원으로 증가합니다. 그러나 이 부족액은 소멸하는 근저당권의 미배당액으로, 현재 확인된 등기 권리 기준으로는 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 미확인 점유자에게 별도의 대항력 있는 임차권이 존재한다면 실제 인수 위험은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치·주위환경. 경상남도 창원시 마산합포구 완월동에 위치하며, 주변은 주택지대 등으로 형성되어 있습니다. 일반적인 주거 환경을 갖춘 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 지역 내 대중교통 등 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다. 남측 도로를 통해 차량 출입이 이루어집니다.
• 건물. 1995년 4월 28일 준공된 95세대 아파트입니다. 철근콘크리트 벽식구조이며, 위생·급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 반달유치원 및 성지여자중학교 관련 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 토지는 사다리형이고 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 749,200원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부조사가 이루어지지 않아 실제 내부 관리상태를 재확인해야 합니다.
• 환금성. 95세대 소규모 단지로, 전체 실거래 12건의 가격 범위가 94,000,000원에서 139,000,000원까지 분포합니다. 최근 12개월 거래는 4건이므로 거래 표본이 제한적입니다. 향후 매도 가능성과 적정 매도가격은 개별 호수 상태를 반영해 판단할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 조사상 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입 시점, 보증금 및 확정일자 여부를 확인하세요. 대항력 있는 임차인이 발견되면 배당 및 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 내부 관리상태 확인. 감정평가 당시 내부 출입이 불가능했습니다. 내부 수리 상태, 누수, 설비 상태 등을 확인하고 예상 보수비용을 입찰가격에 반영하세요.
• 시세 기준 설정. 전체 평균 115,375,000원보다 최근 12개월 평균 115,250,000원과 최신 거래 127,000,000원을 우선 참고하세요. 최근 가격 추세 -0.2%와 거래 표본의 제한성도 함께 고려해야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 신건 최저가 111,000,000원, 1회 유찰 가정 가격 88,800,000원, 2회 유찰 가정 가격 71,040,000원을 비교하세요. 다만 실제 유찰 여부는 확정할 수 없으므로 신건 입찰과 유찰 대기 중 어느 쪽이 유리한지 별도로 판단해야 합니다.
• 관리비·명도비 점검. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자를 확인해야 합니다. 인도명령 가능 여부, 이사 협의 및 관련 비용도 검토하세요.
• 배당표 원본 대조. 근저당권 채권최고액 합계는 94,710,000원이지만 신청채권자의 청구액은 86,261,671원입니다. 실제 채권잔액과 배당요구 및 세금 관계를 확인하여 예상배당표와 차이가 있는지 점검하세요.
• 매각 전 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 최신 상태로 대조하세요. 특히 매각기일 전 권리변동이나 점유관계 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 확인할 것은 남아 있다”

창원 완월기공아파트 1008호는 등기상 권리 구조가 비교적 단순한 경매물건입니다. 2021년 삼성생명보험주식회사 근저당권을 말소기준으로, 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 등기 권리 기준으로 매수인 인수금액은 0원입니다.

가격 측면에서는 신건 최저가 111,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 115,250,000원의 96.3%로, 시세보다 소폭 낮습니다. 그러나 할인 폭이 제한적이고 최근 거래가격 추세도 -0.2%로 소폭 하락하고 있어, 신건 가격만으로 높은 투자 매력을 부여하기는 어렵습니다. 95세대 규모와 1995년 준공이라는 특성도 환금성을 평가할 때 고려해야 합니다.

가장 중요한 변수는 실제 점유관계와 내부 상태입니다. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재되어 있으므로, 현재의 인수 0원 분석을 모든 위험의 부재로 받아들여서는 안 됩니다. 점유 및 임차관계를 확인하고, 내부 보수비용을 고려한 뒤 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

종합 판단: 등기상 권리는 양호, 가격 메리트는 제한적, 점유·내부 확인은 필수. 현재 자료 기준 종합 평가는 B등급(58점)입니다. 핵심은 낮은 인수위험 가능성을 실제 확인으로 확정하고, 최근 실거래 시세에 비해 충분한 안전마진을 확보하는 것입니다.