광주지방법원 2025타경34715. 광주광역시 동구 동명동 245-16, 동명동센트럴파크 2층 206호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가서의 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 용도 차이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

권리관계의 핵심은 2024년 7월 25일 더블저축은행의 가압류와 그보다 앞서 전입·점유한 임차인 김신영의 권리입니다. 임차보증금은 1억 9,200만원이며, 임차인의 전입신고는 2023년 5월 17일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 자료상 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이고, 매각물건명세서에도 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

따라서 이 사건은 최저매각가가 내려가면 그만큼 매수 비용도 내려가는 일반적인 물건이 아닙니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차에서 낙찰가 1억 4,600만원에 인수액 4,884만 4,000원을 더하면 실질취득 추정액은 1억 9,484만 4,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 형성된 임차인 권리

현재 분석의 말소기준권리는 2024년 7월 25일 접수된 갑구 7번 가압류입니다. 채권자는 주식회사더블저축은행이며 청구금액은 5억원입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 권리이지만, 이보다 먼저 형성된 임차인의 대항력까지 함께 소멸하는 것은 아닙니다.

임차인 김신영의 임대차계약일은 2021년 5월 18일, 점유개시일은 2021년 6월 1일, 주민등록일은 2023년 5월 17일입니다. 모두 말소기준권리인 2024년 7월 25일보다 앞선 시점입니다. 따라서 자료상 대항력 있는 임차인으로 분류되며, 확정일자도 2021년 5월 18일이므로 우선변제권 행사도 가능한 구조입니다.

2023년 10월 31일 최성권 명의의 선행 강제경매개시결정은 2023년 11월 21일 취하 원인으로 11월 23일 말소되었습니다. 따라서 현재 진행되는 2025타경34715 사건과 구분해야 합니다. 현재 사건의 강제경매개시결정은 2026년 1월 5일 접수된 김신영 명의입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억 9,200만원, 인수 위험 있음

실제 임차인은 김신영 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고가 아니라 임차권등기 및 매각물건명세서에 기재된 임차인으로 분류됩니다. 특히 이 사건은 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 동시에, 보증금 전액이 배당되지 않을 가능성이 높다는 점이 핵심입니다.

매각물건명세서 비고에는 공가 상태라고 기재되어 있습니다. 현재 물리적으로 비어 있다는 사실과 임차인의 보증금 반환채권이 존재하는지는 별개의 문제입니다. 공가라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지지 않습니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 아닌 실질취득액을 봐야 한다

이 사건의 가격 판단은 감정가나 최저매각가만으로 해서는 안 됩니다. 매수인이 부담할 수 있는 임차보증금 미배당 잔액을 반드시 더해야 합니다. 현 회차 기준으로 계산하면 다음과 같습니다.

즉, 현 회차 최저가 1억 4,600만원은 매수인이 실제로 부담할 총액을 보여주지 않습니다. 미배당 보증금을 더하면 실질취득 추정액은 약 1억 9,484만원입니다. 이 금액을 기준으로 향후 실거래 및 임대수익 가능성을 검토해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 커진다

이 물건의 가장 중요한 특징은 유찰이 진행될수록 낙찰가는 내려가지만, 임차인에게 지급되지 못하는 보증금이 증가한다는 점입니다. 결과적으로 매수인의 실질취득액은 보증금에 집행비용 추정액을 더한 수준으로 유지됩니다.

유찰이 두 차례 진행되어 최저가가 93,440,000원이 되더라도 인수 예상액은 100,641,920원으로 커집니다. 이 경우 실질취득 추정액은 194,081,920원입니다. 최저가가 크게 내려갔다는 이유만으로 총매수비용이 그만큼 낮아진다고 볼 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)

집행비용 2,844,000원과 임차인 배당 143,156,000원을 합하면 매각대금 146,000,000원이 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 미배당액 48,844,000원이 남아 매수인 인수 위험으로 이어집니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑥ 우선매수권 — 일반적인 공개 경쟁입찰과 다른 구조

이 권리는 외부 입찰자의 낙찰 가능성과 입찰 전략에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 임차인의 우선매수권 행사 여부, 행사 절차 및 적용 조건을 확인해야 하며, 이를 확인하지 않고 입찰보증금과 자금계획을 준비하는 것은 위험합니다.

우선매수권이 실제 행사되는 경우 외부 응찰자가 생각한 낙찰 결과와 최종 취득 주체가 달라질 수 있습니다. 이 때문에 이 사건은 일반적인 가격 경쟁만으로 판단하기 어려운 닫힌 경매 성격을 가진 물건으로 접근하는 편이 안전합니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 광주광역시 동구 계림동 및 동명동 소재 계림오거리 남측 인근입니다. 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 노선상가지대로, 주위환경은 감정평가상 대체로 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재합니다. 교통상황은 감정평가상 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 20층 건물의 2층 206호입니다. 복도식이며 남서향입니다. 위생·급배수, 소방, 승강기, 도시가스, 개별난방 및 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도 확인. 사건상 분류는 근린시설이나 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 임차인 사용용도는 주거로 기재되어 있어, 실제 건축물대장·집합건축물대장·관리규약과 현재 이용 가능 용도를 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 및 전통상업보존구역 등의 제한·관리 사항이 기재되어 있습니다.
• 도로. 북서측 왕복 4차선 아스콘 포장도로와 북동측·남동측 폭 6m 내외 도로, 남서측 폭 4m 내외 도로에 접합니다.
• 환금성. 주변이 근린생활시설 중심의 상가지대인 점과 대상 호실의 근린시설·오피스텔 용도 표기가 일치하지 않는 점을 함께 고려해야 합니다. 비교 가능한 실거래 가격 및 개별 호실의 거래성을 확인하기 전에는 환금성과 적정가격을 확정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 산정. 최저가 146,000,000원만 기준으로 입찰가를 결정하지 마세요. 현 회차 예상 인수액 48,844,000원을 더한 194,844,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 김신영의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입·점유 사실, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기명령 원본을 확인하세요.
• 가장임차인 의심 검증. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인으로 기재되어 있다는 점을 반드시 확인하세요. 관계인 여부와 보증금 채권의 실체를 검증하되, 의심만으로 인수 위험을 없다고 가정해서는 안 됩니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 특별법 제20조에 따른 우선매수권 행사 여부와 실제 행사 절차를 확인해야 합니다. 일반 외부 입찰자의 취득 가능성을 별도로 검토하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 인수 예상액은 77,635,200원, 2회 유찰 시 100,641,920원입니다. 최저가 하락과 인수액 증가를 함께 계산해야 합니다.
• 용도 일치 여부. 사건상 근린시설과 감정평가상 업무시설(오피스텔)의 차이를 건축물대장 및 현황으로 확인하세요. 주거 사용 및 임대 가능 여부도 별도로 검토해야 합니다.
• 공가 상태 확인. 매각물건명세서상 공가 상태로 기재되어 있지만 임차권과 보증금 인수 문제는 별도로 존재합니다. 실제 현장 점유와 출입·시설 상태를 확인하세요.
• 규제사항 확인. 일반상업지역 외에 방화지구, 경관지구, 높이 제한 및 상대보호구역 등 각종 제한사항이 기재되어 있으므로 향후 이용계획과 충돌하는지 확인하세요.
• 배당 재검토. 당해세·최우선변제 반영 여부와 김신영 명의 채권의 중복 여부를 원본 서류로 대조하세요. 예상 인수액은 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가 1억 4,600만원이 취득가가 아니다”

광주지방법원 2025타경34715는 단순히 감정가 1억 4,600만원의 근린시설 경매로 접근해서는 안 되는 사건입니다. 사건상 용도와 감정평가상 이용상태가 다르고, 대항력 있는 임차인 김신영의 보증금 1억 9,200만원이 존재합니다.

현재 회차의 예상 배당은 임차인에게 143,156,000원입니다. 나머지 48,844,000원은 매수인이 인수할 수 있으므로 실질취득 추정액은 194,844,000원입니다. 유찰이 진행되더라도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 총취득 부담은 보증금에 가까운 수준으로 유지됩니다.

여기에 김신영의 가장임차인 또는 관계인 가능성에 관한 의심, 전세사기피해자 우선매수권, 근린시설과 오피스텔 사이의 용도 차이까지 겹쳐 있습니다. 임차인의 권리가 실제로 유효한지, 우선매수권이 행사되는지, 해당 호실의 이용 및 환금성이 어떤지 확인하기 전에는 가격만으로 입찰 여부를 결정할 수 없습니다.

결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 인수액을 더한 총취득비용, 그리고 우선매수권을 먼저 보아야 합니다.