의정부지방법원 2024타경73451. 경기도 양주시 광적면 우고리 314-4 소재의 기타 및 토지 물건입니다. 소유자는 와이엠텍주식회사이며, 토지의 면적은 6,845.0㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용으로 평가되어 있습니다. 단순한 주거용 부동산과 달리 토지의 용도지역과 각종 행위제한, 건물 및 기계·기구의 실제 소재와 사용 가능성을 함께 검토해야 하는 물건입니다.

권리의 출발점은 2017년 6월 30일 설정된 중소기업은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,636,000,000원으로 말소기준권리에 해당합니다. 이후 설정된 중소기업은행의 후순위 근저당, 주식회사위스코의 근저당, 기술보증기금 등의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 별도의 임차인 인수 문제도 없어 권리상 매수인 인수금은 0원으로 계산됩니다.

하지만 채권자 전체의 배당요구 규모와 현재 매각대금 사이에는 큰 차이가 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 한 추정 배당에서는 채권자 총액 6,305,042,462원 중 3,291,575,520원만 배당되고, 3,013,466,942원이 미배당됩니다. 이 금액은 매수인이 떠안는 채무가 아니라 채권자 측의 미회수액이라는 점을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸 구조

말소기준권리는 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 2017년 6월 30일 접수된 채권최고액 3,636,000,000원의 근저당권이며, 현재 경매에서 권리관계를 판단하는 기준이 됩니다.

같은 날 설정된 을구 2번 중소기업은행 근저당권은 채권최고액 350,000,000원으로, 을구 1번 이후 순위의 권리입니다. 2021년 11월 29일 설정된 주식회사위스코의 근저당권도 채권최고액 525,310,730원으로 말소기준권리보다 후순위입니다. 자료상 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

이외에도 2023년 8월부터 10월까지 기술보증기금 1,497,500,000원, 김종철 31,662,740원, 중소벤처기업진흥공단 264,568,992원의 가압류가 설정되어 있습니다. 이들 역시 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

과거 경매개시결정도 확인됩니다. 2022년 3월 23일 영광상사 주식회사의 강제경매개시결정은 2022년 4월 7일 취하로 말소되었고, 2023년 1월 13일 주식회사위스코의 임의경매개시결정 역시 2023년 6월 21일 취하에 따라 말소되었습니다. 현재 사건은 2024년 2월 29일 중소기업은행의 신청으로 개시된 임의경매입니다.

청구액과 채권최고액의 구분도 필요합니다. 신청채권자인 중소기업은행의 청구액은 3,803,213,571원이고, 말소기준권리인 을구 1번 근저당의 채권최고액은 3,636,000,000원입니다. 두 금액은 성격이 다르므로 동일한 기준의 채권액으로 혼용하지 않아야 합니다.

② 가격 및 토지 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 메리트는 아니다

감정가는 4,753,211,050원, 현재 최저매각가는 3,327,248,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 약 70%까지 내려온 상태입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 상당한 하락처럼 보이지만, 이것은 감정가에 대한 할인율이지 실제 시장가치에 대한 할인율은 아닙니다.

이 물건은 공장용지와 기타 물건이 결합된 산업용 부동산입니다. 동일한 용도와 면적, 토지 규제 및 시설 조건을 가진 비교 거래가격을 확인할 수 있는 근거가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 주거용 부동산처럼 주변 아파트의 실거래 평균을 적용하는 방식으로 평가해서는 안 됩니다.

토지 현황 및 이용 규제

특히 계획관리지역과 생산관리지역이 함께 표시되어 있고, 제한보호구역과 성장관리계획구역 등의 규제가 확인됩니다. 공장용지라는 현재의 지목 및 이용상황만으로 향후 증축·용도변경·시설 운영이 자유롭다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 토지 경계별 용도지역과 행위제한을 확인하고, 계획 중인 사업이나 시설이 허용되는지 관계기관에 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 3,327,248,000원 가정)

현재 최저가 기준 집행비용 추정액은 35,672,480원이며, 나머지 3,291,575,520원이 말소기준권리인 중소기업은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 채권자들에게는 배당이 돌아가지 않는 것으로 계산됩니다.

배당은 채권최고액 및 청구금액 기준의 추정입니다. 당해세 등 우선항목의 실제 반영 여부와 최종 배당액은 집행비용·조세채권·배당요구 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

각 회차의 미배당액은 채권자 총액 6,305,042,462원에서 예상 배당액을 차감한 추정치입니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 산정되어 있으며, 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다.

④ 입지·환금성 메모 (토지 현황 및 매각물건명세서 기준)

• 토지 규모. 토지면적 6,845.0㎡의 공장용지이며 토지이용상황은 공업용입니다. 완경사·사다리형이고 도로접면은 소로한면으로 표시되어 있습니다. 실제 진출입 동선, 차량 회전 및 대형 장비 반입 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도지역. 계획관리지역과 생산관리지역이 표시되어 있습니다. 토지의 위치별 경계와 각 용도지역 적용 범위를 확인하고, 기존 시설의 이용 및 향후 증축·변경 가능성을 관계기관에 문의해야 합니다.
• 규제사항. 성장관리권역 포함, 성장관리계획구역 저촉, 제한보호구역 저촉, 토석채취제한지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 포함 등이 확인됩니다. 임업용산지와 농림지역도 접하는 것으로 표시되어 있어 경계별 규제 확인이 중요합니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 함께 제시외 물건 ㄱ~ㅇ이 포함되고, 별지 기계·기구 감정평가명세표에 기재된 기계·기구도 포함됩니다. 다만 소재불명 23식은 제외되어 있으므로 포함 대상과 제외 대상을 정확히 구분해야 합니다.
• 토지 부속시설. 토지 지상에 소재하는 펜스·담장·화단·석축·옹벽 등은 토지에 포함하여 평가된 것으로 기재되어 있습니다. 현장에 남아 있는 시설물의 상태와 평가 범위를 대조할 필요가 있습니다.
• 기계·기구 실사. 기계·기구가 매각에 포함된다는 사실만으로 현재 정상 작동하거나 즉시 사업에 사용할 수 있다고 판단할 수 없습니다. 감정평가명세표와 실제 장비의 종류·수량·소재·상태를 대조해야 합니다.
• 환금성. 공장용 토지와 기계·기구가 결합된 물건이므로 일반 주거용 부동산과 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다. 동일 용도·규모의 거래사례와 실제 활용 가능한 사업 수요를 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지·건물의 매각 범위. 우고리 314-4 및 등기상 표시된 관련 부동산과 공동담보 목록을 대조하세요. 등기부, 토지대장, 건축물대장, 매각물건명세서에서 실제 매각 대상의 필지와 건물 범위를 확인해야 합니다.
• 가처분 원본 확인. 2023.10.12 위스코 근저당권 관련 가처분의 피보전권리와 매각에 따른 소멸 범위를 확인하세요. 등기부의 말소 여부와 매각물건명세서의 기재를 함께 대조하는 것이 중요합니다.
• 기계·기구 목록 대조. 별지 기계·기구 감정평가명세표에 기재된 설비를 현장 실물과 대조하세요. 소재불명 23식은 제외되므로 실제 포함되는 장비의 종류와 수량을 확인해야 합니다.
• 제시외 물건 확인. 제시외 물건 ㄱ~ㅇ과 펜스·담장·화단·석축·옹벽 등 토지 부속시설의 실제 소재와 평가 범위를 확인하세요.
• 토지 규제 확인. 계획관리지역·생산관리지역의 경계와 제한보호구역, 성장관리계획구역 등 각종 규제의 적용 범위를 확인하세요. 향후 시설 운영이나 증축 계획이 있다면 관계기관의 사전 확인이 필요합니다.
• 현장 점유 및 인도. 임차인은 없지만 실제 점유자와 시설 운영 여부, 장비 및 자재의 소유관계, 인도 대상의 범위를 확인하세요. 임차인 부재를 곧바로 무점유 상태로 해석해서는 안 됩니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 입찰가를 결정하지 마세요. 공장용지의 실거래 사례, 토지 규제, 시설 활용 가능성 및 기계·기구의 실제 가치를 별도로 평가해야 합니다.
• 배당과 채무 구분. 채권자 미배당액 3,013,466,942원은 매수인 인수금이 아닙니다. 다만 당해세 등 우선채권과 실제 배당 결과, 매각 조건은 최종적으로 확인하세요.
• 비용 산정. 낙찰대금 이외에도 취득 관련 비용, 시설 정비비, 장비 운반·수리비, 점유 정리비용 등을 별도로 산정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획 및 기계·기구 감정평가명세표를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 실사 부담 0원”

이 물건은 권리관계만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 중소기업은행의 2017년 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 없어 매수인 인수금은 0원으로 산정됩니다.

그러나 이 물건의 진짜 판단 기준은 권리보다 토지의 실제 활용 가능성과 일괄매각 대상의 완전성에 있습니다. 6,845㎡ 공장용지에 계획관리지역·생산관리지역과 각종 제한이 함께 표시되어 있고, 제시외 물건 및 기계·기구까지 매각 대상에 포함됩니다. 특히 소재불명 23식이 제외되어 있으므로 감정평가상 설비 가치와 현장에 존재하는 실물의 차이를 반드시 확인해야 합니다.

현재 최저가는 감정가의 약 70%인 3,327,248,000원입니다. 하지만 시장 거래사례를 통한 가격 검증이 없으므로 이 금액을 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 증가하지만, 그것이 곧 매수인에게 유리한 가격을 의미하지도 않습니다.

권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 현장 실사는 필수. 이 물건은 단순히 유찰률만 보고 입찰할 대상이 아닙니다. 토지 규제, 매각 대상 필지, 기계·기구의 실물, 위스코 관련 가처분의 소멸 범위를 모두 확인한 뒤 사업적 활용 가능성과 총취득비용을 기준으로 입찰 여부를 결정해야 합니다.