광주지방법원 2026타경5894. 광주광역시 서구 풍암동 1101, 모아아파트 102동 10층 1005호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 실거래 비교 대상 면적은 117.33㎡입니다. 건물은 지하 1층·지상 16층 구조이고 대상 호수는 10층입니다. 실거래 자료상 비교 단지는 384세대, 준공일은 2000년 5월 6일로 나타납니다.

현재 소유자는 이동건입니다. 2025년 7월 28일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2026년 1월 28일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 경매 신청채권자는 영광함평신용협동조합, 청구금액은 175,018,872원입니다.

가격만 보면 신건 최저가가 최근 12개월 평균보다 100만원 낮아 거의 시장가격에 해당합니다. 최근 거래 추세도 상승 방향입니다. 그러나 등기부에는 과거 근저당권의 이전·변경 기록이 이어져 있고, 그중 일부는 말소되지 않은 상태로 표시됩니다. 특히 제공된 기준권리와 예상배당표 사이에 중요한 불일치가 있어, 단순히 인수 0원인 깨끗한 물건으로 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 오래된 근저당 변경 기록이 핵심

등기 흐름을 보면 2008년 4월 18일 을구 8번에 함평신용협동조합 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 180,000,000원입니다. 이후 2014년 10월 14일 영광함평신용협동조합으로 권리이전 기록이 있고, 2016년 6월 20일에는 관련 근저당권의 채권최고액이 256,100,000원으로 변경된 기록이 확인됩니다.

이어 2019년 3월 22일에는 관련 근저당권 변경으로 채권최고액 273,000,000원이 기재되어 있습니다. 이 2019년 변경등기는 제공된 등기내역에서 말소되지 않은 것으로 표시됩니다. 반면 최초 근저당권 설정 항목과 2016년 변경 항목에는 이미 말소된 것으로 표시되어 있어, 관련 부기등기의 연결관계와 실제 존속 여부를 단정하기 어렵습니다.

이후 2022년 3월 4일 김정규 명의의 근저당권 36,000,000원이 설정됩니다. 제공된 권리기준 산정은 이 권리를 말소기준으로 지정하고 있습니다. 2022년 9월 29일 김향봉 근저당권 26,000,000원, 2025년 5월 23일 김정규 근저당권 8,400,000원은 그 이후의 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다.

갑구에서는 2025년 5월 30일 광주신용보증재단의 가압류 11,666,076원, 2026년 5월 28일 신한카드의 가압류 5,463,787원이 확인됩니다. 이들 권리도 제공된 등기자료상 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.

② 점유·임대관계 — 임차인 없음으로 단정할 수 없다

현재 확인된 임차인 명단에는 별도 임차인 정보가 기재되어 있지 않습니다. 그러나 감정평가서의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다.

따라서 현 단계에서는 임차인 0명·인수 0원이라는 표현을 확정적인 권리 결론으로 사용하지 않는 것이 안전합니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 매각물건명세서 및 실제 점유관계를 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 평균과 거의 같은 신건 가격

실거래 자료상 비교 단지는 모아엘가로 표시되어 있으며 384세대, 준공일 2000년 5월 6일입니다. 감정평가서와 소재지에는 모아아파트로 기재되어 있으므로 비교 단지의 동일성도 확인할 필요가 있습니다.

전체 12건의 평균 거래금액은 399,166,666원입니다. 다만 전체 평균에는 과거 거래와 109.45㎡ 거래가 포함되어 있으므로 현재 가격 판단의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다.

보다 중요한 최근 12개월 평균은 417,000,000원이며 거래 건수는 5건입니다. 최신 거래는 2026년 3월의 420,000,000원입니다. 현재 최저가 416,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.8%로, 평균보다 약 100만원 낮은 수준입니다. 최신 거래와 비교하면 400만원 낮습니다.

최근 거래 추세는 과거 대비 +7.9%입니다. 하락 추세가 아니라 상승 방향으로 나타납니다. 따라서 전체 거래 평균 3억 9,916만원만 보고 현재 최저가가 비싸다고 평가하는 것도 적절하지 않습니다. 반대로 최근 평균보다 0.2% 낮다는 이유만으로 확실한 가격 메리트가 있다고 판단하는 것도 무리입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 변화와 채권 배당

위 금액은 제공된 회차별 시나리오입니다. 인수액 0원은 산출자료 기준이며, 선행 근저당권의 정합성 및 미상 임대관계가 확인되기 전에는 확정적인 매수인 부담액으로 해석하면 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 416,000,000원 가정 · 제공 산출표 기준)

제공된 배당표는 집행비용 6,560,000원과 2022년 이후 근저당권 및 가압류 채권을 기준으로 계산되어 있습니다. 그러나 신청채권자의 청구액과 과거 근저당권의 연결관계가 정리되지 않은 상태에서는 실제 배당 순서와 채권자별 배당액을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 풍암초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상업용 부동산 등으로 형성된 아파트지대입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
• 단지. 실거래 자료상 384세대이며 준공일은 2000년 5월 6일입니다. 거래자료의 단지명은 모아엘가, 감정평가서상 명칭은 모아아파트로 기재되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트 벽식구조, 슬래브지붕, 지하 1층·지상 16층 건물입니다. 대상은 10층입니다.
• 설비. 위생·급배수 설비, 도시가스 보일러 바닥난방, 화재탐지 및 경보설비, 소화전 및 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지이며 아파트 및 상가 건부지로 이용 중입니다. 북동측·남동측·남서측 3면이 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역입니다. 소향유치원·풍암중학교·풍암초등학교 관련 상대보호구역 및 소향유치원 절대보호구역이 표시되어 있습니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 별도로 기재되어 있지 않고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 최근 12건의 거래가격은 325,000,000원~455,000,000원으로 편차가 있습니다. 최근 12개월 평균은 417,000,000원이고 거래 추세는 +7.9%입니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선행 근저당권 원본 대조. 을구 8번의 2008년 설정, 2014년 영광함평신용협동조합 이전, 2016년 변경 및 2019년 채권최고액 273,000,000원 변경의 연결관계와 현재 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2022년 3월 4일 김정규 근저당권을 기준으로 산정한 내용이 2019년 변경등기와 어떻게 연결되는지 등기사항전부증명서 원본으로 확인해야 합니다.
• 신청채권 확인. 영광함평신용협동조합의 청구금액 175,018,872원과 과거 근저당권의 현재 채권관계, 실제 피담보채권 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 배당표 재검토. 제공된 예상배당표에 신청채권 175,018,872원이 반영되지 않았습니다. 채권자별 배당순위와 소유자 잔여금은 원본 권리관계를 정리한 뒤 다시 계산해야 합니다.
• 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 전입세대, 확정일자, 임대차보증금, 실제 점유자 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 실거래 비교 확인. 감정평가서상 모아아파트와 실거래 자료상 모아엘가가 동일 단지인지, 117.33㎡와 109.45㎡ 거래가 혼합된 비교표본인지 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 99.8%입니다. 평균보다 100만원 낮다는 사실만으로 입찰가격에 여유가 있다고 판단하지 말고 층·면적·거래시점별 가격을 비교해야 합니다.
• 관리비 및 원본 확인. 관리비 체납 여부와 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하고 등기부·매각물건명세서·현황조사서 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “시세보다 조금 낮다”보다 “권리관계가 맞는가”가 먼저

광주지방법원 2026타경5894는 신건 최저가 4억 1,600만원으로, 최근 12개월 실거래 평균 4억 1,700만원과 거의 같은 가격입니다. 최신 거래 4억 2,000만원보다 400만원 낮고 최근 거래 추세도 +7.9%입니다. 따라서 가격만 놓고 보면 최근 시장가격에 근접한 물건입니다.

하지만 이 사건의 본질적인 문제는 가격이 아닙니다. 2022년 3월 4일 김정규 근저당권을 기준권리로 산정한 내용과, 그보다 앞선 2008년 근저당권의 이전·변경 기록 및 2019년 2억 7,300만원 변경 기록 사이에 정합성 확인이 필요합니다. 신청채권자 영광함평신용협동조합의 청구금액 175,018,872원도 예상배당표에 반영되지 않았습니다.

더구나 임대관계는 미상입니다. 산출자료상 매수인 인수액이 0원이라고 해도 실제 점유와 임대차관계를 확인하기 전에는 안전한 인수 구조라고 확정할 수 없습니다. 제공된 배당표의 소유자 잔여금 321,910,137원 역시 선행 담보권과 신청채권을 반영한 확정 배당액이 아닙니다.

결론은 권리·배당 검증 전 입찰 보류입니다. 최근 시세와 비교한 가격 메리트는 크지 않고, 권리관계에는 확인해야 할 중대한 불일치가 있습니다. 선행 근저당권의 존속 여부, 신청채권의 피담보채권, 배당순위, 임대차 및 점유관계를 먼저 확정해야 합니다. 이 네 가지가 정리된 뒤에야 신건 4억 1,600만원 또는 유찰 시나리오를 기준으로 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.