광주지방법원 2026타경6077. 광주광역시 서구 풍암동 ‘풍암4차대주파크빌’ 101동 1층 102호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 약 85㎡이며, 2005년 11월 사용승인된 22층 아파트의 1층 세대입니다. 현재 소유자는 정소정으로, 2018년 8월 6일 거래가액 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
경매를 신청한 곳은 서방새마을금고입니다. 2020년 11월 16일 채권최고액 177,100,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 2022년 8월 22일 페퍼저축은행이 채권최고액 74,400,000원의 후순위 근저당권을 설정했습니다. 신청채권자의 청구금액은 147,547,390원입니다.
권리의 선후관계 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 후순위 채권액까지 합하면 채권최고액 합계가 매각예정금액을 초과합니다. 또한 최근 시세는 하락 추세이고, 최저매각가는 최신 실거래가보다 높습니다. 따라서 이 물건은 권리관계와 가격, 점유상태를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경6077 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 풍암동 705-1 풍암4차대주파크빌 101동 1층 102호 |
| 도로명주소 | 송풍로 8, 풍암4차대주파크빌 101동 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9996㎡ · 지상 22층 중 1층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트벽식구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 사용승인 | 2005년 11월 |
| 단지 규모 | 풍암4차대주파크빌 · 172세대 |
| 소유자 | 정소정 (2018.08.06. 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 | 225,000,000원 |
| 최저매각가 | 225,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 서방새마을금고 |
| 청구금액 | 147,547,390원 |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당권
이 사건의 핵심은 2020.11.16. 서방새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이므로 매각에 따라 소멸하며, 2022년 설정된 페퍼저축은행 근저당권 역시 후순위로서 소멸합니다. 2026년 7월 6일 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 정리됩니다.
2025년 설정됐던 케이비국민카드와 하나카드의 가압류는 2026년 5월 28일 이미 말소됐습니다. 따라서 해당 가압류들을 현재 남아 있는 경매 후순위 채권으로 취급해서는 안 됩니다. 종전 우리은행 등의 근저당권도 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 2.20억, 신건은 2.25억
풍암4차대주파크빌의 동일 면적대인 전용 85㎡ 실거래 12건을 비교합니다. 전체 평균은 227,916,666원이지만, 최근 거래 흐름을 고려하면 이 수치만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
최근 12개월 거래 7건의 평균은 220,000,000원으로, 전체 평균보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 -7.9%로 하락했습니다. 따라서 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 85.0㎡ | 10층 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 19층 | 255,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 19층 | 230,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 20층 | 215,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 19층 | 225,000,000원 |
| 2025.08 | 85.0㎡ | 16층 | 200,000,000원 |
| 2025.03 | 85.0㎡ | 5층 | 215,000,000원 |
| 2025.02 | 85.0㎡ | 14층 | 280,000,000원 |
| 2024.12 | 85.0㎡ | 15층 | 225,000,000원 |
| 2024.11 | 85.0㎡ | 16층 | 235,000,000원 |
| 2024.11 | 85.0㎡ | 17층 | 225,000,000원 |
| 2024.09 | 85.0㎡ | 22층 | 230,000,000원 |
| 전체 실거래 평균 | 227,916,666원 (12건) |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 220,000,000원 (7건) |
| 최신 거래 | 2026.02 · 200,000,000원 |
| 실거래 최저 | 200,000,000원 |
| 실거래 최고 | 280,000,000원 |
| 최근 거래 추세 | -7.9% |
| 최저가 ÷ 전체 평균 | 98.7% |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 102.3% |
전체 평균만 보면 225,000,000원은 평균보다 조금 낮습니다. 그러나 전체 표본에는 280,000,000원에 거래된 과거 고가 사례가 포함돼 있습니다. 최근 거래 흐름을 반영한 평균은 220,000,000원이며, 신건 최저가는 이보다 5,000,000원 높습니다.
최신 거래로 표시된 2026년 2월의 200,000,000원과 비교하면 최저매각가는 25,000,000원 높습니다. 같은 2026년 2월에도 255,000,000원 거래가 있어 가격 편차가 크지만, 최근 평균과 하락 추세를 함께 보면 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,950,000원 |
| 1. 근저당 · 서방새마을금고 | 177,100,000원 | 177,100,000원 |
| 2. 근저당 · 페퍼저축은행 | 74,400,000원 | 43,950,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액을 기준으로 한 추정배당입니다. 집행비용은 3,950,000원으로 추정했으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 확정 채권액과 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 서방새마을금고의 경매 청구금액은 147,547,390원입니다.
채권최고액 기준 합계는 251,500,000원입니다. 매각대금에서 집행비용을 제외하면 채권자에게 배당 가능한 금액은 221,050,000원으로 계산됩니다. 이에 따라 서방새마을금고에는 177,100,000원, 페퍼저축은행에는 43,950,000원이 배당되는 시나리오입니다.
페퍼저축은행은 채권최고액 기준으로 30,450,000원을 배당받지 못합니다. 다만 이 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 후순위 근저당권에 관한 것이므로, 미배당액 30,450,000원이 낙찰자의 인수금액이 되는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
현재 신건 최저가는 225,000,000원입니다. 제시된 유찰 시나리오에서는 1회 유찰 시 180,000,000원, 2회 유찰 시 144,000,000원으로 최저가격이 내려갑니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 225,000,000원 | 221,050,000원 | 30,450,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 74,820,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 110,316,000원 | 0원 |
가격이 내려가면 매각대금으로 충당하지 못하는 채권액은 증가합니다. 그러나 확인된 권리관계에서는 후순위 근저당권도 매각으로 소멸하므로 각 회차의 추정 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이는 현재 확인된 권리를 전제로 한 것이며, 별도 임차권이나 점유상 문제가 발견되면 다시 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 풍암동 소재 운리중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린상가, 학교 등으로 이루어진 아파트지대이며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재합니다. 감정평가서상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2005년 11월 사용승인된 22층 철근콘크리트벽식구조 아파트로, 본건은 1층 102호입니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 유사사다리형 평지의 아파트 부지입니다. 단지 내 도로를 통해 북동측으로 출입하며, 외곽 공도와 연결됩니다.
- 도시계획. 도시지역으로 제1종일반주거지역과 제3종일반주거지역에 해당하며, 도로 및 중로2류와 접합니다. 공시지가는 1,026,000원/㎡입니다.
- 공부 및 위반사항. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 전체 172세대 규모의 아파트입니다. 전용 85㎡ 거래 사례는 확인되지만, 거래가격이 200,000,000원~280,000,000원으로 폭넓게 분포하고 최근 거래 추세가 -7.9%인 점은 유의해야 합니다. 특히 본건은 1층이므로 고층 거래사례와 직접 비교할 때 가격 보정이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균은 227,916,666원이지만, 최근 12개월 평균은 220,000,000원입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 신건의 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -7.9%입니다. 최신 거래 200,000,000원과 최근 평균 220,000,000원을 함께 고려해 입찰가격 상한을 설정해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 본건은 1층이며, 제시된 실거래 비교표에는 1층 거래가 없습니다. 실제 층별 가격 차이와 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 점유 및 임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서와 실제 점유자를 대조하고 대항력 있는 임차인이나 인도 부담이 없는지 확인하세요.
- 말소기준권리 확인. 2020.11.16. 서방새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 2022년 페퍼저축은행 근저당권은 후순위로 매각 시 소멸하는지 최신 등기사항전부증명서를 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 추정 채권 미배당액은 30,450,000원입니다. 이는 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 실제 배당순위, 조세채권 및 임차권 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 시 180,000,000원, 2회 유찰 시 144,000,000원으로 제시돼 있습니다. 향후 실제 매각조건과 최저매각가가 확정되는지 확인하세요.
- 관리비 및 명도. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 현재 점유자의 인도 협의 필요성을 확인하세요. 추정 인수액 0원은 명도비용이나 관리비 부담까지 없다는 의미가 아닙니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 보수적으로”
광주 풍암4차대주파크빌 101동 102호는 등기상 권리관계가 비교적 명확한 임의경매 물건입니다. 서방새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 페퍼저축은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채권최고액 기준 미배당액이 발생하더라도 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격에서는 신중해야 합니다. 최저매각가 225,000,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 102.3%이며, 최신 거래 200,000,000원보다도 높습니다. 최근 실거래 추세가 -7.9%로 하락하는 상황에서 1층이라는 개별 조건까지 고려하면, 신건에서 시세 대비 할인 매력이 충분하다고 평가하기 어렵습니다.
또한 임차인 신고가 확인되지 않는다고 해서 실제 점유 및 임대차 문제가 모두 해소된 것은 아닙니다. 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼, 입찰 전에 점유관계와 대항력 여부를 확인해야 합니다.
결론은 ‘권리상 비교적 안전, 신건 가격 경쟁력 부족, 점유관계 확인 필요’입니다. 현재 가격에 서둘러 응찰하기보다는 최근 거래 수준과 본건의 층별 특성을 검토하고, 향후 유찰 여부 및 실제 매각조건을 확인하는 접근이 타당합니다.
