광주지방법원 2026타경6081. 전남광주통합특별시 광산구 신창동 1128-4, 왕버들로265번길 5-7에 위치한 도시형생활주택 9층 907호입니다. 소유자는 주식회사정원씨티이며, 한국주택금융공사가 청구금액 103,575,845원으로 강제경매를 신청했습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 117,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부에서 가장 중요한 것은 말소기준권리의 날짜와 임차권의 순서입니다. 2013년 우리은행 근저당권은 등기상 이미 말소되어 현재 기준권리로 볼 수 없습니다. 기준이 되는 권리는 2025년 11월 7일 갑구 2번 국 압류입니다. 그런데 곽현주의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2025년 10월 13일에 설정되어 있습니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 명시되어 있어, 단순히 낙찰만 받으면 임차권이 사라지는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리보다 앞선 임차권이 핵심

권리관계의 핵심은 2025.10.13 임차권등기와 2025.11.07 국 압류의 선후관계입니다. 곽현주의 주택임차권등기는 말소기준권리보다 앞서며, 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있지 않습니다.

2013.03.12 설정된 우리은행 근저당권은 채권최고액 2,409,000,000원이었으나 이후 변경 및 말소가 이루어져 현재 등기상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 과거 근저당 채권최고액을 현재 매수인이 인수할 채무로 계산하면 안 됩니다.

2025.11.07 국 압류 이후 설정된 이진호의 가압류 1,193,700,000원과 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 후순위 채권자의 거액 청구액 자체가 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 다만 선순위 임차권의 보증금 잔액은 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증금 96,000,000원

등기부상 주택임차권등기권자는 곽현주 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고로 분류되는 사람은 없습니다.

등기부상 임차권등기 내용에는 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2023.10.05로 기재되어 있고, 확정일자는 2023.08.28입니다. 이 날짜들은 2025.11.07 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 별도 조사 메모에는 전입신고일 미상으로 대항력 판정이 불가하다는 내용이 있어, 대항력과 우선변제권을 최종 확정하기 전 전입세대 및 점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.

배당요구는 2025.10.13 이루어진 것으로 확인됩니다. 그러나 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액이 배당된다고 단정할 수는 없습니다. 확정일자, 대항력, 배당순위 및 실제 배당액을 함께 확인해야 합니다.

③ 시세 및 가격 판단 — 실거래 비교 전에는 입찰가를 정하지 말 것

이 물건은 일반 아파트가 아닌 도시형생활주택입니다. 동일한 이용상태와 유사한 면적·구조의 실거래 사례를 기준으로 비교해야 합니다. 현재 확인할 수 있는 거래가격 비교 근거가 없으므로 감정가 117,000,000원이 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 수 없습니다.

특히 임차보증금 96,000,000원의 인수 가능성이 남아 있어 최저매각가만으로 투자성을 판단하면 위험합니다. 시세 비교는 반드시 임차인 실제 배당액을 반영한 실질취득금액을 기준으로 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)

집행비용 2,438,000원과 가압류 채권자 배당 114,562,000원을 합산하면 매각대금 117,000,000원입니다. 위 채권자 배당 산식에는 곽현주의 임차보증금 96,000,000원이 반영되어 있지 않습니다. 따라서 이 표만으로 임차인 배당액이나 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.

임차보증금을 제외한 채권자 총청구액은 1,297,275,845원이고, 산출 배당액은 114,562,000원입니다. 이에 따른 채권자 미배당액은 1,182,713,845원입니다. 이는 임차보증금과 별도로 계산된 채권자 부족액이며, 임차인의 미배당 보증금까지 포함한 최종 인수액을 뜻하지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 수문초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 공동주택 및 상가지대로 형성되어 있습니다.
• 교통. 간선도로 접근성이 양호하고 대중교통을 포함한 도로교통 사정도 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 콘크리트지붕 13층 공동주택 중 9층 907호입니다. 외벽은 석재 붙임 및 콘크리트 벽체 위 페인팅, 창호는 PVC 샷시 이중창으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 급·배수, 난방, 급탕, 위생, 소화전 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 대지권의 목적인 토지는 세장형 평지이며, 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 광대로와 소로에 접하고 도로 상태는 양호합니다.
• 규제. 택지개발지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약허가구역 등이 포함되어 있습니다. 토지거래계약허가구역 지정기간은 2026.07.14~2028.07.13입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 도시형생활주택이므로 일반 아파트의 거래가격을 그대로 적용하면 안 됩니다. 동일 용도 및 유사 구조의 실거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다. 거래가격 비교가 확정되기 전에는 환금성 판단을 보류하는 것이 안전합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 원본 확인. 을구 3번 곽현주의 주택임차권등기와 매각물건명세서의 매수인 인수 문구를 반드시 대조하세요.
• 대항력 확인. 등기부에는 주민등록일자 및 점유개시일자 2023.10.05가 기재되어 있지만 전입신고일 미상이라는 조사 메모도 있습니다. 전입세대열람, 주민등록 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 우선변제 및 배당액. 확정일자 2023.08.28과 배당요구일 2025.10.13을 확인하고, 실제 배당순위와 곽현주의 예상 배당액을 반영해 인수 잔액을 계산하세요.
• 실질취득금액. 낙찰가에 임차보증금 미배당 잔액을 더해야 합니다. 임차권이 전액 미배당되는 최악의 경우까지 자금계획에 반영하세요.
• 배당표 재검증. 현재 채권자 배당 산식에는 임차보증금이 빠져 있습니다. 임차권을 포함한 배당관계를 다시 계산하기 전에는 매수인 인수 0원이라는 표시를 믿지 마세요.
• 시세 확인. 도시형생활주택의 동일 용도·유사 구조 실거래를 확인하고, 최저가가 아닌 실질취득금액으로 비교하세요.
• 토지거래허가구역. 지정기간과 대상 여부를 확인하고 경매 취득에 적용되는 절차 및 관련 의무를 관할기관에 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기권자의 현재 점유 여부, 퇴거 여부, 열쇠 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “117,000,000원에 낙찰받는 물건”으로만 보면 안 된다

이 사건은 신건 최저가가 117,000,000원이라는 숫자만으로 평가할 수 없습니다. 핵심은 말소기준권리보다 앞선 곽현주의 주택임차권등기와 임차보증금 96,000,000원입니다. 매각물건명세서가 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있으므로, 권리분석상 가장 중요한 것은 실제 배당액과 잔여 인수액입니다.

특히 현재 배당 산출에는 임차보증금이 반영되어 있지 않아 인수 0원이라는 수치를 그대로 받아들일 수 없습니다. 전입·점유 및 대항력 요건도 원본으로 확인해야 합니다. 여기에 동일 용도의 실거래 비교까지 확보되지 않은 상황입니다.

결론은 입찰 보류입니다. 임차권 인수 잔액, 대항력 및 배당순위가 확정되고 실질취득금액을 기준으로 시세 경쟁력이 확인된 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 임차보증금의 실제 회수액과 매수인의 최종 취득원가입니다.