의정부지방법원 2025타경71445. 경기도 양주시 광적면 광석리 404-1 소재의 기타 및 토지 관련 일괄매각 물건입니다. 감정가는 3,520,114,720원, 현재 최저매각가는 1,724,856,000원으로 감정가의 약 49%입니다. 두 차례 유찰을 거쳐 가격이 크게 내려왔습니다.

이 물건은 일반적인 주택이나 단일 공장 건물과 다릅니다. 토지와 여러 건물, 제시외 건물, 기계·기구가 일괄매각 대상에 포함되어 있습니다. 감정평가상 기호(2)는 기숙사와 창고, 기호(4)는 공장과 사무실, 기호(5)는 공장으로 이용 중입니다. 특히 기계기구는 감정 당시 미가동 상태였으므로 정상적인 작동 여부를 확인할 수 없다는 점이 중요합니다.

권리 측면에서는 2018년 6월 28일 중소기업은행의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조이며, 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 채권 총액은 현재 최저매각가를 크게 웃돌아 채권자에게 상당한 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 매수인에게 자동으로 넘어가는 금액과는 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2018년 근저당권이 기준

핵심은 2018년 6월 28일입니다. 이날 주식회사범민케미칼 앞으로 소유권이 이전되었고, 같은 날 을구 7번 중소기업은행 근저당권이 설정되었습니다. 채권최고액은 720,000,000원으로, 이 권리가 본건 말소기준권리입니다.

이후 2018년 9월 19일 중소기업은행의 추가 근저당권 2건(채권최고액 732,000,000원 및 1,932,000,000원)이 설정되었고, 2022년 7월 15일에도 105,600,000원의 근저당권이 추가되었습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 권리이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

갑구의 신용보증기금 가압류 250,000,000원, 기술보증기금 가압류 990,100,000원, 국민건강보험공단 압류, 의정부세무서장 압류도 말소기준권리보다 뒤에 설정되었습니다. 따라서 이들 권리가 매수인에게 그대로 인수되는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

현황조사에서 확인된 점유자는 BUDHA MANISH 1명입니다. 전입일은 2020년 6월 12일로, 말소기준권리인 2018년 6월 28일 중소기업은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 해당 점유자는 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없으며, 매수인에게 보증금을 인수시키는 권리는 확인되지 않습니다.

다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 배당요구 여부도 확인이 필요합니다. 보증금이 미상이라는 사실과 대항력이 없다는 판정은 별개입니다. 현재 확인된 전입일만으로 대항력은 부정되지만, 실제 임대차계약 내용과 점유 형태는 매각물건명세서 및 현장조사로 보완해야 합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 1,724,856,000원 가정)

집행비용 약 19,648,560원을 제외한 채권자 배당액은 1,705,207,440원입니다. 전체 채권액 4,729,700,000원 가운데 3,024,492,560원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 이 미배당은 채권자 측의 부족분이며 매수인이 대신 갚아야 할 인수액을 의미하지 않습니다.

특히 을구 8번과 9번 근저당권에는 기술보증기금의 일부 이전 기재가 있습니다. 따라서 단순히 등기상 채권최고액을 합산하는 것만으로 실제 채권자별 배당을 확정해서는 안 됩니다. 근저당권의 일부 이전과 대위변제 이후의 권리자별 잔액, 신청채권자와의 관계를 반드시 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 커진다

현재 최저가 17.25억은 감정가 대비 약 49% 수준입니다. 3회 유찰 시에는 약 12.07억, 4회 유찰 시에는 약 8.45억으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 매각가격이 낮아질수록 채권자 미배당액은 증가합니다.

여기서 중요한 것은 낮은 최저가와 실제 경제적 가치가 같지 않다는 사실입니다. 일반적인 아파트처럼 최근 실거래 평균과 비교할 수 있는 자료가 없고, 공장·창고·기계기구를 포함한 특수 물건이므로 일반적인 시세 할인율만으로 입찰가를 정하기 어렵습니다.

⑤ 입지·토지·건물 및 환금성 분석

• 입지. 양주시 광적면 광석리 소재 양주시농업기술센터 북서측 인근입니다. 주변은 중소규모 공장과 창고, 농경지가 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다. 주거용 부동산보다는 공장·창고 등 산업용 수요가 주요 대상입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도는 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 토지 형상. 기재된 토지는 지목 대, 면적 462.0㎡, 평지·사다리형이며 도로 접면은 세로한면(가)입니다. 다만 전체 일괄매각 범위의 토지별 면적과 경계, 진입 동선을 별도로 확인해야 합니다.
• 용도지역. 일반공업지역 및 광석공업지구 지구단위계획구역입니다. 공업지역이라는 점은 공장 활용에 유리할 수 있으나, 세부 업종과 건축·시설 설치 가능 여부는 개별 규제를 확인해야 합니다.
• 도로 저촉. 목록 1 토지 일부가 도시계획시설 도로에 저촉되어 있으며, 감정평가에서는 공법상 제한 정도를 고려했습니다. 실제 저촉 면적, 도로 편입 여부 및 건축 가능 면적을 확인해야 합니다.
• 기계기구. 별지 기계기구 감정평가명세표에 기재된 기계·기구가 매각 대상에 포함됩니다. 그러나 감정 당시 미가동 상태여서 정상 가동 여부를 확인하지 못했습니다. 기계의 종류·수량·설치 상태·수리비·재가동 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
• 건물 이용. 기호(2)는 1991년 사용승인된 기숙사·창고, 기호(4)는 2018년 사용승인된 공장·사무실, 기호(5)는 2022년 사용승인된 공장입니다. 건물별 노후도와 실제 사용 가능 면적을 확인해야 합니다.
• 용도 차이. 기호(4)의 부속건축물은 공부상 공장이지만 현황은 사무실로 이용 중입니다. 공부와 실제 이용상태의 차이를 확인하고 향후 사용·임대에 문제가 없는지 살펴야 합니다.
• 공법상 제한. 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 제한보호구역 등이 포함되어 있습니다. 공장 업종에 따라 환경 관련 인허가와 군사시설 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산에 비해 매수자 범위가 좁을 수 있는 산업용 복합 물건입니다. 토지·건물·기계기구를 함께 활용할 수 있는 실수요자가 있는지, 개별 분리 활용이 가능한지에 따라 환금성이 달라집니다.

⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 기계기구 실사. 감정 당시 미가동 상태입니다. 실제 기계기구가 현장에 존재하는지, 작동 가능한지, 부품 누락이나 고장 여부가 있는지 확인해야 합니다. 기계의 정상 가동을 전제로 사업계획을 세우지 마세요.
• 일괄매각 범위. 토지, 건물, 제시외 건물 및 기계기구가 모두 매각 대상입니다. 감정평가명세표와 매각물건명세서를 대조하여 실제 인도받을 수 있는 물건과 제외되는 물건이 없는지 확인해야 합니다.
• 토지 경계와 도로. 목록 1 토지의 도로 저촉 부분과 각 토지의 진입로, 도로 접면, 건축 가능 면적을 확인해야 합니다. 현황도로와 법정도로가 일치하는지도 살펴야 합니다.
• 근저당권 이전관계. 을구 8번과 9번 근저당권의 기술보증기금 일부 이전 내역을 확인하고, 실제 채권자별 채권잔액과 배당권리를 대조해야 합니다.
• 신청채권자 확인. 더블유아이2406유동화전문 유한회사의 청구액 2,365,523,330원과 중소기업은행 근저당권 사이의 채권양도 및 담보권 이전 관계를 확인해야 합니다.
• 임차인 및 점유. BUDHA MANISH의 보증금·확정일자·임대차계약 및 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력은 없지만 실제 점유자와의 인도 협의 및 명도 기간은 별도로 고려해야 합니다.
• 환경·인허가. 배출시설설치제한지역과 성장관리권역 등 규제에 따라 원하는 업종의 공장 운영이 가능한지 관계기관에 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 기호(2)는 1991년 사용승인 건물입니다. 노후 설비와 수선 필요성, 기숙사·창고의 실제 활용 가능성을 점검해야 합니다.
• 체납 관리비 및 공과금. 전기·수도·가스·공용부분 비용과 체납 내역을 확인해야 합니다. 공장 설비와 기계기구 관련 유지관리 비용도 별도로 산정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 기계기구 명세표, 토지이용계획확인서 및 지적도를 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 가격보다 실제 활용가치가 중요하다”

의정부지방법원 2025타경71445는 감정가 35.20억에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가 17.25억까지 내려온 산업용 복합 경매물건입니다. 말소기준권리는 2018년 6월 28일 중소기업은행 근저당권이며, 이후 설정된 후순위 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 점유자 1명도 기준권리 이후 전입하여 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 승부처는 단순한 권리분석이 아닙니다. 기계기구가 정상적으로 작동하는지, 공장과 창고를 실제로 사용할 수 있는지, 도시계획시설 도로 저촉으로 토지 활용에 제한이 있는지, 각종 공법상 제한이 사업 운영에 어떤 영향을 주는지가 더 중요합니다.

또한 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시장가치 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 산업용 복합 물건은 활용 목적과 매수자에 따라 가치 차이가 큽니다. 채권 총액 47.30억 중 약 30.24억이 미배당되는 구조 역시 채권자 측의 부족분이지 매수인 인수액은 아닙니다.

권리 인수 위험은 낮지만, 물건 자체의 실물·사업성 위험은 상당합니다. 기계기구 실사, 토지 도로 저촉, 인허가 가능성, 채권 이전관계, 임차인 점유 문제를 확인하기 전에는 최저가만 보고 입찰해서는 안 됩니다. 이 물건은 숫자상 할인율보다 실제로 활용할 수 있는 자산의 범위와 비용을 먼저 계산해야 하는 물건입니다.

권리는 비교적 단순, 사업성은 검증 필요. 현장 실사와 인허가 확인이 끝난 뒤에야 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다.