의정부지방법원 2025타경72178. 경기도 의정부시 가능동 스카이시티 6층 601호입니다. 물건 용도는 다세대로 분류되어 있으며, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트조 9층 건물의 6층에 위치하며, 건물 사용승인일은 2019.03.21.입니다.

이 사건의 핵심은 임차권입니다. 임차인 배윤정은 2021.06.30. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2023.01.06. 의정부시 압류보다 앞서므로 대항력을 갖춘 선순위 임차인입니다. 보증금도 220,000,000원으로 적지 않습니다.

그런데 매각물건명세서에는 중요한 변화가 있습니다. 배윤정이 2026.10.27. 임차보증금에 관하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차인에 관한 인수 위험은 확약의 유효성과 이행을 전제로 해소되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

임차인 분석

실제 확인된 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않았습니다.

② 시세 비교 — 87.7%지만 현재 시세는 확인되지 않았다

스카이시티의 비교 거래는 면적 67.33㎡에 해당하는 2021년 6월 거래 1건입니다. 거래가격은 359,000,000원이며, 현재 최저매각가 315,000,000원은 이 거래가격의 87.7%입니다.

과거 거래가격 359,000,000원과 현재 최저매각가 315,000,000원의 차이는 44,000,000원입니다. 그러나 이 차액을 현재 시장에서의 할인액으로 해석해서는 안 됩니다.

비교 거래는 2021년 6월에 이루어졌습니다. 2026년 11월의 시장을 평가하기에는 시차가 크고, 거래 표본도 1건뿐입니다. 더구나 비교 거래는 9층으로, 경매 대상인 6층과 층수도 다릅니다. 개별 호실의 상태와 향, 실제 이용상태에 따른 가격 차이도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)

현재 신건 최저가에 매각된다고 가정한 예상배당입니다. 임차인 배윤정의 보증금 220,000,000원을 우선 배당한 후 후순위 채권자에게 잔여 매각대금이 배분되는 시뮬레이션입니다.

집행비용은 5,210,000원으로 추정한 배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 당해세·조세채권의 우선순위, 채권 확정액, 배당요구 및 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 조세채권은 등기 접수순서만으로 실제 배당순위를 확정할 수 없습니다.

이 계산에서는 임차인 배윤정이 보증금 220,000,000원 전액을 배당받습니다. 반면 강제경매 신청채권자인 주택도시보증공사는 청구액 220,000,000원 중 21,028,453원만 배당받는 것으로 추정됩니다.

주택도시보증공사의 청구액은 배윤정의 임차보증금과 별도로 배당표에 기재되어 있지만, 두 청구의 법률상 관계와 채권의 동일성 여부는 추가 확인이 필요합니다. 실제 배당 과정에서 동일 채권의 중복 변제가 허용된다고 단정할 수 없습니다.

유찰 회차별 배당·인수 시나리오

* 2회 유찰 시 22,022,400원은 확약을 반영하기 전 배당 모형상의 인수액입니다. 배윤정의 2026.10.27. 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 모형상 미배당액은 매수인이 인수하는 금액과 다릅니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 가능동주민센터 북측 인근입니다. 주변에는 연립·다세대 공동주택과 노변 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 9층 건물로, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감입니다. 위생·급배수·승강기·난방·전기설비가 갖추어져 있습니다.
• 실제 이용상태. 용도는 다세대로 분류되어 있으나 감정평가상 601호는 오피스텔로 이용 중입니다. 주거용 이용 여부와 공부상 용도에 따른 금융·세금 조건을 구분해 확인해야 합니다.
• 도로. 남측 약 6m 내외 포장도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공시지가. 1,448,000원/㎡이며, 토지이용계획상 정비구역 지정과 관련된 사항은 별도 검토가 필요합니다.
• 공부와 현황의 차이. 감정평가에서는 일부 토지의 의뢰목록상 지목이 도로이나 현황 및 토지대장상 지목은 대지인 것으로 기재되어 있습니다. 건물 배치와 대지권 관계를 확인할 필요가 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 감정평가의 내부구조도는 건축물현황도 및 평가전례를 바탕으로 작성되어 실제 구조와 차이가 있을 수 있습니다.
• 환금성. 9세대 규모로 동일 건물 내 실거래 표본이 제한적입니다. 실거래 1건만으로 현재 적정 매도가격을 확정하기 어려워, 주변의 유사 주거용 오피스텔과 다세대 거래를 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.10.27. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 원문, 작성 주체, 적용 범위 및 이행 조건을 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권 검토. 배윤정은 2021.06.30. 전입·확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 확약의 효력에 문제가 생길 경우 권리 판단이 달라질 수 있습니다.
• 임차권등기 말소. 을구 1번 임차권등기가 매각 후 실제로 말소될 수 있는지 확인해야 합니다. 확약서 제출 사실과 등기 말소 완료는 구별해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기 사실만으로 현재의 실제 점유자가 확정되지는 않습니다. 현장 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 추가 임차인 확인. 확인된 실제 임차인은 배윤정 1명입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 별도 점유자와 임대차관계가 있는지 확인해야 합니다. 배윤정의 확약은 다른 임차인에게 적용되지 않습니다.
• 조세채권. 의정부시·이천시·태안군 등의 압류가 등기되어 있습니다. 기존에 말소된 압류와 현재 남아 있는 압류를 구분하고, 당해세 및 조세채권의 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권. 경매신청 청구액은 220,000,000원입니다. 임차보증금 채권과의 관계, 채권 양도·대위변제 여부, 중복 배당 가능성 및 실제 채권 확정액을 확인해야 합니다.
• 신탁 이력. 2019.03.27. 신탁등기가 설정되었다가 2021.07.01. 말소되었습니다. 현재 공유자 지분과 신탁 말소 상태를 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
• 현재 시세 확인. 비교 거래는 2021년 6월 1건뿐입니다. 최근 인근 유사 물건의 매매사례 및 매물 호가를 확인한 뒤 입찰 상한액을 결정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 252,000,000원, 2회 유찰 시 201,600,000원으로 계산되어 있습니다. 단, 이는 가정된 회차별 가격이며 실제 기일과 최저가 변경은 법원 공고를 확인해야 합니다.
• 관리비·점유 관련 비용. 공용부분 관리비 체납과 명도에 따른 비용 발생 가능성을 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인 확약서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 권리를 바꿨지만, 가격까지 보증하지는 않는다”

이 사건은 전입일만 보면 주의해야 할 경매물건입니다. 임차인 배윤정은 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 보증금은 220,000,000원입니다. 선순위 임차권을 확인하지 않고 입찰할 수 있는 구조는 아닙니다.

그러나 2026.10.27. 제출된 확약서가 권리 위험을 크게 바꿨습니다. 배윤정이 대항력을 포기하고 전액 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차인의 보증금 미배당액을 매수인이 인수하지 않는 것으로 분석됩니다. 확약 이행을 전제로 한 실질 인수액은 0원입니다.

그렇다고 가격까지 매력적이라고 단정할 수는 없습니다. 최저매각가 315,000,000원은 2021년 거래가 359,000,000원의 87.7%이지만, 5년 이상 지난 단일 거래만으로 현재 시세를 설명하기는 어렵습니다. 더욱이 9세대 규모의 소규모 건물로 거래 표본과 환금성 검증에도 한계가 있습니다.

종합하면 확약으로 임차인 인수 위험은 완화됐으나, 권리 확인과 가격 검증이 모두 필요한 물건입니다. 입찰 판단의 핵심은 확약서의 실제 효력, 현장 점유와 조세채권의 확인, 그리고 현재 시장에서 거래 가능한 가격을 얼마나 정확하게 파악하느냐에 있습니다.