의정부지방법원 2024타경87627. 포천시 소흘읍 가온리즈빌 이동 3층 303호, 전용 50.56㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 181,000,000원이지만 14회 유찰돼 현재 최저매각가는 88,690,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가만으로 취득비용을 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
임차인 이한동은 임대차계약일 2022.02.17, 확정일자 2022.02.21, 주민등록일자 2022.03.24, 점유개시일자 2022.03.25로 확인됩니다. 말소기준권리는 2023.04.24 도봉세무서장 압류이므로, 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다. 임차권등기는 2023.12.12로 말소기준 뒤에 등기되어 매각으로 소멸하지만, 등기 자체의 소멸과 미배당 보증금의 인수 문제는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경87627 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 초가팔로 49-30, 이동 3층 303호 (가온리즈빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.56㎡ · 방3·주방/식당·거실·욕실 · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 최창업 · 2022.04.15 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 88,690,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,747,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 임차권이 지워져도 보증금 부족분은 남는다
핵심은 2023.04.24 압류보다 앞선 임차인의 전입·점유입니다. 임차권등기는 2023.12.12로 후순위이므로 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 이한동의 대항력은 2022년 전입·점유에서 이미 성립한 구조입니다. 배당요구도 이루어졌고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 매각대금이 보증금에 미달하면 배당받지 못한 부분은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한동 | 3층 303호 50.56㎡ 전부 | 170,000,000원 | 2022.03.24 | 2022.02.21 | 2023.12.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
이한동은 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 보증금은 170,000,000원 한 건이며 중복 합산할 보증기관 임차보증금 신고는 없습니다.
③ 가격 비교 — 최저가 52.2%만 보면 판단이 뒤집힌다
가온리즈빌E동 전용 50.56㎡의 제공된 실거래 표본은 2022.04 거래 1건이며 거래금액은 170,000,000원입니다. 전체 평균·최신 거래·비교 평균도 모두 170,000,000원으로 잡혀 있지만, 표본이 1건에 불과하므로 시세 판단의 폭은 제한적입니다.
| 구분 | 시점 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 실거래 | 2022.04 | 50.56㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 비교 평균 | 표본 1건 | 50.56㎡ | — | 170,000,000원 |
표면 최저가는 88,690,000원으로 시세 비교값 170,000,000원의 52.2%입니다. 하지만 이 비율은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 제외한 숫자입니다. 현재 회차에서는 83,306,420원이 추가 인수 대상으로 계산되므로, 이 물건의 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 보증금 170,000,000원 부근의 실질취득가입니다. 결과적으로 제공된 실거래 비교값 170,000,000원과 사실상 같은 수준이라 “최저가가 시세의 절반이라 싸다”는 해석은 성립하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 14회 유찰 | 88,690,000원 | 83,306,420원 | 낙찰가만 보면 49%지만 인수 발생 |
| 15회 유찰 시 | 70,952,000원 | 100,725,136원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 16회 유찰 시 | 56,761,600원 | 114,660,109원 | 실질취득 부담이 계속 보증금 부근 |
④ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,996,420원 |
| 1. 임차인 이한동 보증금 | 170,000,000원 | 86,693,580원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,747,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서 임차인 미배당 보증금 83,306,420원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액은 175,747,610원이며 예상배당은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 소재 갈월중학교 남측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장·창고, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 303호입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·주차장·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 263,700원/㎡입니다.
- 환금성. 가온리즈빌E동은 12세대이며 준공일은 2018.03.20입니다. 제공된 동일면적 실거래 표본은 1건이고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 14.0회, 낙찰률은 0.0%로 제시돼 거래·경매 표본이 제한적입니다.
- 물건상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 인수액을 함께 계산. 현재 회차 기준 최저가 88,690,000원에 임차인 미배당 보증금 83,306,420원이 남는 구조입니다.
- 유찰 횟수에 현혹되지 않기. 15회·16회 유찰 시에도 매각가는 낮아지지만 임차인 인수액이 각각 100,725,136원·114,660,109원으로 증가합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 이한동의 보증금 170,000,000원이 실제 배당절차에서 얼마까지 배당되는지에 따라 최종 인수액이 결정됩니다.
- 대항력 근거 재확인. 주민등록 2022.03.24, 점유개시 2022.03.25가 말소기준 2023.04.24보다 앞선 사실을 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 제공된 동일면적 거래는 2022.04의 170,000,000원 1건뿐이므로, 단일 거래만으로 현재 매매가를 단정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 배당요구 및 임차인 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,869만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 14회 유찰이나 88,690,000원이라는 최저가가 아닙니다. 말소기준보다 앞서 전입·점유한 이한동의 보증금 170,000,000원입니다. 현재 회차 배당으로 86,693,580원을 받아도 83,306,420원이 남아 매수인 인수로 계산되고, 다음 회차로 내려가도 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어납니다.
따라서 이 물건은 “감정가 181,000,000원이 88,690,000원까지 떨어진 할인 물건”으로 보면 안 됩니다. 가격 비교는 실질취득 약 170,000,000원을 기준으로 해야 하며, 제공된 동일면적 실거래 비교값 역시 170,000,000원입니다. 여기에 14회 유찰, 12세대 규모, 실거래 표본 1건이라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 결론적으로 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 최종 배당액과 실제 인수액을 정확히 확인하는 것입니다.
