의정부지방법원 2024타경89593. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 오서현은 2021.04.12. 이 부동산을 거래가 250,000,000원에 취득했습니다. 그런데 임차인 김태환은 그보다 앞서 2021.03.19. 점유를 시작했고, 2021.03.22. 주민등록을 마쳤습니다. 확정일자는 2021.02.19.입니다. 말소기준권리는 2022.06.03. 압류이므로, 임차인의 전입이 그보다 앞서 대항력이 있습니다.
등기부에는 김태환의 주택임차권이 2023.05.04. 등기됐고 보증금은 250,000,000원입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저매각가 129,360,000원에서는 집행비용을 제외한 126,748,960원만 배당되는 것으로 계산돼 123,251,040원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경89593 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1331번길 39, 5층 503호 (의정부동,이안팰리스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 10층 중 5층 503호 |
| 소유자 | 오서현 (2021.04.12. 매매 · 거래가 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 129,360,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,367,749원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2022.06.03. 동고양세무서장의 압류입니다. 그 뒤 의정부시 압류, 남동세무서장 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 과거 논골신용협동조합 근저당권과 주식회사신한은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 그러나 김태환은 말소기준보다 앞선 2021.03.22. 주민등록을 갖춘 임차인이라, 후순위 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 미배당 보증금의 매수인 인수 문제는 별도로 남습니다.
임차인 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김태환 | 503호 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2021.03.22 / 2021.02.19 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
이안팰리스의 비교 거래는 2건입니다. 시세 비교 대상 면적은 68.93㎡이고, 최근12개월 평균으로 제시된 금액은 240,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.03. 250,000,000원, 다른 거래는 2021.10. 230,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 70.59㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 68.93㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 평균 | 68.93㎡ | 2건 | 240,000,000원 |
표면 최저가는 129,360,000원으로 최근12개월 평균의 53.9%이지만, 이 비율은 대항력 임차인의 인수액을 빼고 본 숫자입니다. 현재 회차 실질취득 252,611,040원은 최근12개월 평균 240,000,000원보다 높고 최신 거래 250,000,000원도 웃돕니다. 따라서 시세보다 싸다는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 인수액은 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 · 감정가 49% | 129,360,000원 | 123,251,040원 | 252,611,040원 |
| 13회 유찰 시 · 감정가 39% | 103,488,000원 | 148,760,832원 | 252,248,832원 |
| 14회 유찰 시 · 감정가 31% | 82,790,400원 | 169,099,827원 | 251,890,227원 |
13회·14회 유찰 시 최저가는 크게 낮아지지만, 그만큼 김태환 보증금의 미배당액이 커집니다. 결과적으로 총부담은 계속 250,000,000원대에 머뭅니다. 이 사건은 유찰 횟수가 늘었다는 사실만으로 매수인 실질부담이 비례해 줄어드는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,611,040원 |
| 1. 임차인 김태환 보증금 · 우선변제 | 250,000,000원 | 126,748,960원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,367,749원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 김태환에게 126,748,960원이 배당되고 보증금 부족분 123,251,040원이 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙초등학교 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독·다세대주택, 업무시설 및 중소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 2,182,000원/㎡, 지목 대, 주상기타 이용, 평지·사다리형·소로각지입니다.
- 거래표본. 이안팰리스는 9세대이며 비교 거래는 2건입니다. 최신 거래가 2022.03.인 만큼 실질취득 250,000,000원대의 환금성을 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 총부담 확인. 현재 최저가 129,360,000원에 인수 예상액 123,251,040원을 더한 실질취득 252,611,040원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 김태환 보증금 250,000,000원, 전입 2021.03.22., 확정일자 2021.02.19., 점유개시 2021.03.19.를 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용·인허가·전입 관련 사항을 현장과 공부에서 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 비교 거래는 2건이고 최신 거래가 2022.03.이므로 매각기일 전 실제 매매 가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “250,000,000원대 실질취득”이 중요하다
이 사건의 표면만 보면 감정가 264,000,000원이 12회 유찰돼 129,360,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 김태환은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금이 250,000,000원입니다. 현재 예상배당으로도 123,251,040원이 남아 매수인이 인수하므로, 실질취득은 252,611,040원입니다.
13회·14회 유찰돼 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 함께 늘어 실질부담은 계속 250,000,000원대에 머뭅니다. 최근12개월 평균 240,000,000원과 최신 거래 250,000,000원을 기준으로도 현재 실질취득이 낮지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “많이 유찰됐다”가 아니라 “보증금 인수까지 더하면 실제로 얼마를 부담하는가”입니다.
