의정부지방법원 2024타경89593. 의정부동 이안팰리스 5층 503호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 오서현 씨는 2021.04.12. 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매는 주택도시보증공사가 청구액 259,367,749원으로 신청한 강제경매입니다.
권리분석상 말소기준은 2017.03.30. 논골신용협동조합 근저당권입니다. 임차권자 김태환 씨의 전입일은 2021.03.22.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인이 임차보증금 250,000,000원을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 을구 1번 근저당권에는 2017.06.05. 일부포기에 따른 말소 기재가 있고, 신한은행 근저당도 2021.03.22. 해지로 말소된 기록이 있으므로 말소기준권리의 실제 존속 범위와 배당대상은 등기 원본을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경89593 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1331번길 39, 5층 503호 (의정부동, 이안팰리스) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 · 철근콘크리트구조 10층 건 중 5층 |
| 비교면적 | 68.93㎡ · 비교거래 면적 일치 |
| 소유자 | 오서현 (2021.04.12. 거래가 250,000,000원에 취득 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (10회 유찰 표기 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,367,749원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 등기 존속 범위는 확인 필요
말소기준 이후에는 국세 압류, 의정부시 압류, 추가 국세 압류, 김태환 씨의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 제시된 권리판정상 이들 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 매각대금에서 우선 차감되어 후순위 배당액을 바꿀 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태환 | 503호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.22 / 2021.02.19 | 250,000,000원 | 2023.05.04 | 대항력 없음 후순위 배당 승계 없음 |
김태환 씨의 임대차계약일은 2021.02.06., 점유개시일은 2021.03.19., 전입일은 2021.03.22.입니다. 말소기준권리인 2017.03.30. 근저당권보다 늦기 때문에 대항력이 없고, 보증금이 배당에서 회수되지 않더라도 그 미배당액을 매수인이 인수하지 않습니다. 따라서 실제 임차인 수는 1명이지만 매수인 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.64억은 비교거래 평균보다 높다
이안팰리스는 2017.03.24. 사용승인된 9세대 규모 건물입니다. 면적이 일치하거나 유사한 확인 거래는 2건이며, 평균 거래가는 240,000,000원입니다. 최신 확인 거래는 2022.03. 250,000,000원으로, 현재 최저가 264,000,000원은 최신 거래보다 14,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 70.59㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 68.93㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 240,000,000원 |
현재 실질취득액 264,000,000원은 비교거래 평균 240,000,000원의 110.0%입니다. 비교거래 최고이자 최신 거래인 250,000,000원보다도 높으므로, 현재 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 최신 확인 거래가 2022.03.에 머물러 있다는 점도 현재 시세를 별도로 조사해야 하는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 | - |
| 1. 근저당 · 논골신용협동조합 | 352,040,000원 | 259,504,000원 | 92,536,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 2021.03.22. 해지 말소 기록 | 176,400,000원 | 0원 | 176,400,000원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 259,367,749원 | 0원 | 259,367,749원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 합계 787,807,749원 중 예상배당은 259,504,000원, 미배당은 528,303,749원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 신한은행 근저당은 등기상 해지 말소 기록이 있으므로 실제 배당채권 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 10회 유찰 · 감정가 100% | 264,000,000원 | 259,504,000원 | 528,303,749원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 감정가 80% | 211,200,000원 | 207,443,200원 | 580,364,549원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 감정가 64% | 168,960,000원 | 165,794,560원 | 622,013,189원 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하는 사건이 아니므로 유찰될수록 미배당이 늘더라도 매수인의 인수액은 계속 0원입니다. 현재 회차의 실질취득액은 264,000,000원, 11회 유찰 시에는 211,200,000원, 12회 유찰 시에는 168,960,000원으로 각 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 근린시설이며 감정 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 공부상 용도와 실제 이용, 금융·세금·전입 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 입지. 의정부중앙초등학교 동측 근거리에 위치하며 주변은 단독·다세대주택, 업무시설, 중소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건 중 5층으로, 외벽은 석재붙임·페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 6필 일단의 부정형 토지로 업무시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 동측과 남측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 공시지가는 2,182,000원/㎡입니다.
- 환금성. 이안팰리스는 9세대 규모이며 확인 거래는 2건입니다. 평균 유찰 횟수는 10회, 낙찰률은 0.0%로 나타나 가격 민감도가 높은 유형입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 논골신용협동조합 근저당의 공동담보 범위와 2017.06.05. 일부포기 말소가 503호에 미치는 효력을 등기 원문으로 확인하세요.
- 말소된 신한은행 근저당 확인. 176,400,000원 근저당은 2021.03.22. 해지 말소 기록이 있으므로 실제 배당채권에 포함되는지 배당요구 종기 서류와 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 압류. 압류 3건의 체납세액과 당해세 여부를 확인해야 실제 선순위 배당액과 후순위 미배당 규모를 판단할 수 있습니다.
- 임차인·점유 현황. 김태환 씨는 대항력이 없지만 임차권등기가 존재합니다. 현재 실제 점유자, 인도 가능 시점과 명도 절차를 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용이 함께 나타납니다. 건축물대장, 전입·사업자등록 가능 여부, 취득세·대출 조건을 확인해야 합니다.
- 현재 매각상태 확인. 제시된 매각기일은 2026.07.22.입니다. 매각 결과, 변경·연기 여부와 다음 기일의 최저매각가를 법원 공고로 다시 확인하세요.
- 현재 시세 재조사. 최신 확인 거래가 2022.03.이므로 2026년 현재 매물·실거래·임대료를 중개업소와 실거래 원문으로 보완해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 현재 가격은 싸지 않다”
이 사건의 장점은 명확합니다. 실제 임차인 김태환 씨는 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 매수인이 떠안을 임차보증금도 0원입니다. 그러나 현재 실질취득액 264,000,000원은 비교거래 평균 240,000,000원의 110.0%이며 최신 확인 거래 250,000,000원보다 높습니다.
게다가 10회 유찰로 표시된 물건이 감정가 100%에서 다시 제시되어 있고, 건물은 9세대 규모이며 평균 유찰 횟수 10회·낙찰률 0.0%입니다. 여기에 말소기준 근저당의 일부포기 말소 기재와 세금 압류 3건까지 원본 확인이 필요합니다. 결론은 인수 위험은 낮지만 현재 가격과 환금성은 불리하다는 것입니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 보류, 원본 대조는 필수입니다.