의정부지방법원 2024타경91084. 양주시 덕정동 한국하이츠빌라 1층 103호, 면적 71.93㎡의 다세대 물건입니다. 감정가는 97,000,000원이지만 10회 유찰되어 최저매각가가 2,740,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 2.82%에 살 수 있는 것처럼 보이지만, 권리관계의 중심에는 보증금 100,000,000원인 대항력 임차권자 문영대가 있습니다.
문영대는 2022.02.08 임대차계약을 체결하고 2022.02.14 확정일자를 받았으며, 2022.03.31 점유를 시작하고 2022.04.04 전입신고를 마쳤습니다. 이후 2024.05.03 주택임차권등기를 했고, 2024.11.25 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖췄습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경91084 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 회정로109번길 7, 1층 103호 |
| 통칭 건물명 | 한국하이츠빌라 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 감정상 연립주택 1개호 · 71.93㎡ · 철근콘크리트조 4층 중 1층 |
| 준공 / 세대수 | 1992.02.18 · 19세대 |
| 소유자 | 김은희 (2022.03.31 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 2,740,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 문영대 / 104,940,830원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발급일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
등기에는 1992년부터 근저당·가압류·압류가 다수 등장하지만, 1999.04.09 임의경매 낙찰을 비롯해 2000년·2004년·2007년의 해제 및 말소등기로 정리된 이력이 확인됩니다. 따라서 과거 말소된 채권최고액이나 청구액을 현재 매수인 인수금액에 다시 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문영대 | 제103호 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 전입 2022.04.04 확정 2022.02.14 점유 2022.03.31 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 승계 없음 | 97,709,320원 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 다만 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 문영대로 기재돼 있어, 임대차계약과 채권관계의 실질을 원본 계약서·송금내역· 점유 자료로 확인할 필요가 있습니다. 관계인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 사실관계 확인 전에는 보증금 인수액을 임의로 제외해서도 안 됩니다.
③ 최저가가 내려가도 총부담은 거의 같다
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건에서는, 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 입찰표에 적는 금액만 내려갈 뿐, 낙찰대금과 인수액을 합한 실질취득은 계속 약 100,000,000원에 머뭅니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 2,740,000원 | 2,290,680원 | 97,709,320원 | 100,449,320원 |
| 11회 유찰 시 | 1,917,999원 | 1,483,475원 | 98,516,525원 | 100,434,524원 |
| 12회 유찰 시 | 1,342,599원 | 918,432원 | 99,081,568원 | 100,424,167원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
동일면적 71.93㎡의 확인 가능한 거래는 2022.03의 1층 거래 1건, 금액은 120,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 100,449,320원은 이 거래금액의 83.7%로 계산상 19,550,680원 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 71.93㎡ | 1층 | 120,000,000원 |
다만 거래 표본이 1건뿐이고 거래 시점도 2022.03이므로, 이를 현재 시세로 단정해 “16.3% 저렴하다”고 결론 내리기는 어렵습니다. 19세대 규모의 소규모 빌라인 데다 10회 유찰된 물건이므로, 가격 메리트는 최근 인근 다세대 실거래와 현장 매매호가를 추가 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 2,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 449,320원 | - |
| 1. 임차인 문영대 보증금 | 100,000,000원 | 2,290,680원 | 97,709,320원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
매각대금 2,740,000원은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 전부 소진됩니다. 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당액이 더 줄어 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 덕정동 고암초등학교 북서측 인근으로, 아파트단지·학교·공동주택· 단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 7m, 북측 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 103호이며, 외벽은 적벽돌 쌓기, 창호는 샷시창호 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 평탄한 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 859,900원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·성장관리권역이며, 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 환금성. 19세대 규모, 1992.02.18 준공, 실거래 표본 1건인 소규모 빌라로 가격 검증과 재매각에 시간이 걸릴 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담으로 판단. 현재 최저가 2,740,000원과 임차보증금 인수 97,709,320원을 합한 100,449,320원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 임대차 원본 검증. 임차권자와 신청채권자가 모두 문영대입니다. 계약서·보증금 송금내역· 전입세대확인서·점유자료·배당요구서를 대조해야 합니다.
- 인수액 변동 확인. 당해세나 집행비용이 우선 차감되면 임차인 배당이 감소하고, 매수인 인수액은 증가합니다.
- 임차권 말소 조건. 배당과 매수인 변제를 합해 보증금 전액이 정리되는지, 임차권등기 말소에 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 이사 여부, 열쇠 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 과거 권리 말소 대조. 1992년 이후 다수 권리와 말소등기가 있으므로 최신 등기부에서 말소선과 현재 존속사항을 다시 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 2022.03 거래 1건만으로 현재 시세를 확정하지 말고, 인근 1층 다세대의 최근 실거래와 매도호가를 추가 조사해야 합니다.
- 관리비·수선비. 1992년 준공 소규모 공동주택이므로 체납관리비, 누수, 난방·배관, 공용부분 수선 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 인수액을 보라”
이 물건의 최저매각가는 2,740,000원까지 내려왔지만, 그 숫자는 실질 가격이 아닙니다. 대항력 임차인 문영대의 보증금 100,000,000원 중 배당되지 않는 97,709,320원을 매수인이 떠안아, 현재 회차의 총부담은 100,449,320원입니다. 한 차례 더 유찰돼도 100,434,524원, 두 차례 더 유찰돼도 100,424,167원으로 거의 같습니다.
실질취득은 2022.03 실거래 120,000,000원의 83.7%이지만, 거래 표본이 1건뿐이고 10회 유찰된 소규모 빌라라는 점을 함께 봐야 합니다. 임차인과 신청채권자가 동일한 사실관계, 보증금 지급 증빙, 당해세, 현재 점유, 임차권 말소 절차까지 검증해야 비로소 입찰가를 정할 수 있습니다. 최저가는 파격적이지만 총취득가는 파격적이지 않습니다. 권리는 고위험, 가격은 추가 검증. 이것이 이 사건의 결론입니다.
