의정부지방법원 2025타경73437. 경기도 포천시 신북면 가채리 834-3, 로즈빌 가동 4층 401호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(다세대주택)이며, 전용면적은 59.49㎡입니다. 사용승인일은 2021.03.15, 단지 규모는 24세대입니다.

등기부에서 가장 중요한 권리는 을구 8번 김성준 씨의 주택임차권입니다. 보증금은 151,000,000원이고, 전입과 점유가 현재 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

다만 이 사건에는 눈여겨볼 특이점이 있습니다. 임차인 김성준 씨가 갑구 11번 강제경매개시결정의 신청채권자와 동일인이고, 임차보증금과 신청채권액도 각각 151,000,000원으로 같습니다. 이는 곧바로 가장임차인을 의미하지는 않지만, 임대차의 실재 여부와 동일 채권의 중복 청구·배당 여부를 반드시 검증해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

이 사건의 현재 말소기준권리는 2025.08.18 접수된 서울특별시의 압류입니다. 그보다 앞선 임대차와 임차권등기는 매각으로 자동 소멸하는 일반적인 후순위 권리와 다릅니다.

김성준 씨의 임대차계약일은 2022.02.28, 점유개시일은 2022.03.01, 확정일자는 2022.04.15, 주민등록일자는 2022.04.25입니다. 말소기준권리인 2025.08.18보다 모두 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

임차권등기는 2023.12.06 접수된 을구 8번입니다. 매각물건명세서에도 이 주택임차권등기를 명시하면서 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다. 단순히 임차권등기가 있다는 사실보다 실제 배당으로 얼마가 회수되는지가 낙찰자의 부담을 결정합니다.

임차인 권리 분석

임대차계약 2022.02.28 · 점유개시 2022.03.01 · 전입 2022.04.25 · 확정일자 2022.04.15 · 임차권등기 및 배당요구 2023.12.06.

참고로 2017년 가처분·강제경매개시결정·가압류 및 2019.08.19 설정된 채권최고액 1,820,000,000원의 근저당권은 2020.01.06 종전 강제경매 매각 과정에서 이미 말소된 권리입니다. 현재 사건에서 말소기준권리로 삼을 대상은 이 과거 근저당권이 아니라 2025.08.18 서울특별시 압류입니다.

② 시세 비교 — 신건은 평균보다 낮지만 거래 시점 확인이 필요하다

로즈빌의 동일 면적 59.49㎡ 실거래 내역입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세를 우선해야 합니다.

가격 비교에서 주의할 점은 최신 확인 거래가 2024.07의 160,000,000원이라는 사실입니다. 매각기일과 거래 사이에 상당한 시간차가 있으므로 이를 현재 시세로 그대로 간주하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균 161,500,000원이라는 집계값도 2건에 불과해 표본이 제한적입니다.

전체 평균 162,133,333원만 보면 신건 가격이 낮아 보이지만, 그 안에는 2022년의 거래가 다수 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하고, 하락 추세 -0.5%를 감안해 현재 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 및 실질취득 분석 (매각가 155,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 집행비용 2,970,000원, 임차보증금 151,000,000원, 신청채권자 배당 1,030,000원으로 계산되어 있습니다. 신청채권자와 임차인이 동일인이므로 1,030,000원의 별도 배당 근거 및 동일 채권 중복 여부를 반드시 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

회차별 인수액과 실질취득금액

여기서 가장 중요한 계산은 단순합니다.

실질취득금액 = 낙찰가 + 매수인 인수액

현재 신건에서는 155,000,000원에 낙찰받으면 인수액이 0원으로 추정됩니다. 그러나 1회 유찰되어 124,000,000원에 낙찰받으면 29,536,000원을 추가로 인수합니다. 따라서 실질취득은 153,536,000원입니다.

2회 유찰되어 99,200,000원까지 내려가도 인수액은 53,985,600원으로 증가합니다. 이때 실질취득은 153,185,600원입니다.

④ 입지·물건 특성·환금성 메모

• 입지. 포천시 신북면 가채리 소재 왕방초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 소규모 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설과 학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 남동측 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 인근으로 국도 43호선이 있고, 북동측 원거리에 세종포천고속도로 신북IC가 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2021.03.15입니다. 위생·급배수·전기·난방설비 및 주차장이 갖춰져 있습니다.
• 단지 규모. 로즈빌은 24세대 규모입니다. 대규모 아파트와 비교하면 매수층이 제한될 수 있으므로 실제 매도 가능 가격과 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 가축사육제한지역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,504.0㎡, 공시지가는 433,800원/㎡입니다. 평지이며 세로한면(가)에 접합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시가 없으며 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 기재되어 있지 않습니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.05.31 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 사항이 기재되어 있으므로, 낙찰 후 임대사업자 지위와 관련 의무의 승계·말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 최근 12개월 평균은 161,500,000원으로 집계되지만 2건이며, 거래내역상 최신 확인 거래는 2024.07입니다. 가격 추세도 -0.5%로 하락 방향입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 7.6회와 낙찰률 0.0도 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트

• 임대차의 실재 확인. 김성준 씨의 2022.02.28 임대차계약서, 보증금 151,000,000원 실제 지급내역, 임대인의 수령내역, 점유 및 전입 사실을 원본으로 대조하세요.
• 동일인 신청채권 검증. 임차인 김성준 씨와 경매 신청채권자 김성준 씨가 동일인입니다. 임차보증금과 신청채권액이 각각 151,000,000원인 이유, 동일 채권의 중복 청구 여부, 배당요구 및 채권신고의 법적 근거를 확인해야 합니다.
• 신건 배당 가능성. 집행비용 추정액 2,970,000원을 차감한 배당재원으로 임차보증금 전액이 변제되는 구조인지, 당해세 및 최우선변제 등 다른 선순위 항목이 있는지 확인하세요.
• 유찰 시 인수액. 1회 유찰 시 인수 29,536,000원, 2회 유찰 시 인수 53,985,600원입니다. 낙찰가가 낮아져도 실질취득이 153,000,000원대라는 점을 입찰가 산정에 반영하세요.
• 민간임대주택 등기. 2022.05.31 등록된 민간임대주택의 현재 등록상태와 임대의무기간, 임대사업자 지위 및 의무의 승계 여부를 포천시 관할 부서에 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 보증금 전액 변제에 따른 임차권등기 말소 절차와 실제 말소에 필요한 서류 및 비용을 확인하세요. 미배당액이 남으면 매수인 인수 문제가 발생합니다.
• 소유권 취득과 임대차 시점. 임대차계약일 2022.02.28은 현 소유자 이지수의 매매 원인일 2022.05.08보다 앞섭니다. 소유권 이전 전후의 임대인 지위와 보증금 지급 흐름을 확인하세요. 소유권 거래가액과 임차보증금이 모두 151,000,000원이라는 점도 함께 대조할 필요가 있습니다.
• 점유 및 명도. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자, 임차인의 현재 거주 여부, 임차권등기와 배당요구 이후의 점유 상태 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 시장가격 재확인. 거래목록상 최신 확인 거래가 2024.07이므로 현재 시세를 확정하기에는 시간차가 있습니다. 인근 유사 다세대 실거래와 실제 매물 호가를 추가로 비교하세요.
• 체납 및 관리비. 당해세, 체납 공과금, 관리비 체납 및 공용부분 관련 부담을 확인하세요. 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 비용이 실질취득금액을 높일 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서, 배당요구 관련 서류를 서로 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 보증금까지 더한 금액을 보라”

의정부지방법원 2025타경73437은 대항력 있는 임차인 김성준 씨의 보증금 151,000,000원이 권리분석의 중심입니다. 현재 신건 155,000,000원에서는 집행비용을 차감한 뒤에도 보증금 전액 변제가 가능할 것으로 추정되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건을 단순히 인수 0원의 안전한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.

한 차례 유찰되어 124,000,000원에 낙찰되더라도 29,536,000원을 추가 인수해야 하며, 두 차례 유찰되어 99,200,000원이 되더라도 53,985,600원의 인수액이 발생합니다. 실질취득은 각각 153,536,000원과 153,185,600원입니다. 최저가만 보면 큰 폭으로 할인된 것 같지만, 실제 부담은 거의 달라지지 않습니다.

가격은 최근 12개월 평균 161,500,000원 대비 신건 최저가가 96.0% 수준으로 수치상 낮습니다. 다만 최신 확인 거래가 2024.07이고 거래 추세는 -0.5% 하락 방향입니다. 소규모 24세대 건물, 평균 유찰 7.6회, 낙찰률 0.0이라는 지표까지 고려하면 단순히 시세보다 싸다는 이유로 접근하기 어렵습니다.

무엇보다 임차인과 경매 신청채권자가 동일인이고 청구액도 동일한 151,000,000원이라는 점이 핵심 검증사항입니다. 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 임대차의 실재와 보증금 지급, 신청채권의 원인 및 중복 배당 가능성을 확인하지 않고서는 권리분석이 완성되지 않습니다. 민간임대주택등기에 따른 의무도 별도로 점검해야 합니다.

최종 판단은 C등급입니다. 신건에서는 인수 0원이라는 배당 구조가 예상되지만, 임차권의 실체와 동일인 신청채권 문제, 민간임대주택 관련 의무, 거래자료의 시점 차이 및 낮은 환금성 지표가 부담입니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 임차보증금의 법적 실체를 검증하고 실질취득금액을 정확히 계산하는 것입니다.