의정부지방법원 2024타경91770. 메트하임의정부 14층 1411호입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)이고, 사건상 용도 표시는 근린시설입니다. 전용면적은 23.63㎡이며 건물은 2020년 사용승인된 23층 건물입니다. 소유자 김희는 2020.10.30. 거래가 128,300,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 등기상 선순위 임차권입니다. 이유선은 2021.06.24. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021.07.08. 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2023.07.26. 임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2024.12.06.이므로, 이 임차인의 권리는 경매개시결정보다 앞섭니다. 자료상 대항력 있음· 우선변제권 있음으로 확인되고, 미배당 보증금은 매수인에게 인수되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경91770 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 19-8, 14층 1411호 (의정부동, 메트하임의정부) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택(원룸형주택) 이용 |
| 면적 / 건물 | 전용 23.63㎡ · 23층 건 내 14층 · 사용승인 2020.06.03 |
| 소유자 | 김희 (2020.10.30. 거래가 128,300,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 59,290,000원 (11회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 127,872,691원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다
말소기준으로 제시된 경매개시결정은 2024.12.06.입니다. 그보다 앞서 이유선이 2021.07.08. 전입·점유했고, 2021.06.24. 확정일자를 갖추었으며 2023.07.26. 임차권등기까지 완료했습니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족분이 소멸하지 않고 매수인 부담으로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이유선 제1411호 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 有 전입 2021.07.08 | 有 확정 2021.06.24 · 배당요구 | 해당 없음 | 62,177,220원 |
이유선은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 자료상 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 한 번만 계산해야 하며, 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액과 임차보증금을 임차인 수나 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 총비용은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 59,290,000원 | 62,177,220원 | 121,467,220원 |
| 12회 유찰 시 | 47,432,000원 | 73,821,776원 | 121,253,776원 |
| 13회 유찰 시 | 37,945,600원 | 83,137,421원 | 121,083,021원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 부담으로 이동합니다. 이 사건도 11회에서 13회로 유찰이 더 진행돼도 실질취득은 계속 약 1.21억원 수준입니다. 따라서 최저가 5,929만원 자체를 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득
메트하임의정부 전용 23.63㎡의 최근 거래에서 중요한 기준은 전체 12건 평균 111,900,000원보다 최근 12개월 평균 94,750,000원과 최신 거래 93,500,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거 구간 대비 -17.8%로 하락 중이기 때문에 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 현재 가격을 판단하면 왜곡될 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 23.63㎡ | 12 | 93,500,000원 |
| 2026.03 | 23.63㎡ | 18 | 96,000,000원 |
| 2025.09 | 23.63㎡ | 8 | 103,000,000원 |
| 2025.09 | 23.63㎡ | 19 | 110,000,000원 |
| 2025.02 | 23.63㎡ | 20 | 120,000,000원 |
| 2024.09 | 23.63㎡ | 13 | 98,000,000원 |
| 2024.05 | 23.63㎡ | 15 | 125,300,000원 |
| 2024.01 | 23.63㎡ | 20 | 123,000,000원 |
| 2023.10 | 23.63㎡ | 18 | 123,000,000원 |
| 2023.06 | 23.63㎡ | 10 | 108,000,000원 |
| 2022.11 | 23.63㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2022.09 | 23.63㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 23.63㎡ | 2건 | 94,750,000원 |
표면 최저가 59,290,000원은 최근 12개월 평균의 62.6%지만, 이것은 대항력 임차보증금 인수를 빼고 본 숫자입니다. 현재 회차의 실질취득 121,467,220원은 최근 12개월 평균보다 26,717,220원 높고, 최신 거래보다 27,967,220원 높습니다. 최근 시세가 하락 추세인 상황에서 실질취득이 최근 거래보다 높은 만큼, 이 사건에 ‘시세보다 저렴하다’는 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,467,220원 |
| 1. 임차인 이유선 보증금 | 120,000,000원 | 57,822,780원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 127,872,691원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 62,177,220원 |
현재 회차에서는 집행비용과 임차인 배당만으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당은 0원이며, 임차보증금 부족분 62,177,220원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙역(의정부경전철) 남동측 인근이며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 의정부중앙역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·소화전·승강기·난방·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평탄한 부정형 토지로, 북측·남측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역·중점경관관리구역 등에 포함 또는 저촉되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 흐름. 동일면적 최근 12개월 거래는 2건, 평균 94,750,000원이고 최신 거래는 93,500,000원입니다. 최근 구간은 과거보다 17.8% 낮은 흐름입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 입찰가만 보지 말고, 각 회차의 예상 미배당 임차보증금을 더한 총 취득부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 이유선의 전입 2021.07.08., 확정일자 2021.06.24., 임차권등기 2023.07.26.과 보증금 120,000,000원을 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 현재 예상 인수 62,177,220원은 매각가 59,290,000원과 배당표 가정에 따른 값이므로 실제 매각대금과 배당 순서에 따라 달라질 수 있습니다.
- 하락장 기준 적용. 전체 12건 평균 111,900,000원보다 최근 12개월 평균 94,750,000원과 최신 거래 93,500,000원을 우선 기준으로 보는 것이 타당합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 12회·13회 유찰 시에도 실질취득은 각각 121,253,776원·121,083,021원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
- 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·인도 상태는 입찰 전 현장 및 집행기록으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,929만원짜리 물건”이 아니라 “약 1.21억원짜리 인수형”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 121,000,000원에서 11회 유찰돼 최저가가 59,290,000원까지 떨어진 고할인 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 적용하면 결론이 달라집니다. 이유선의 보증금 120,000,000원은 경매개시결정보다 선순위이고, 현재 배당으로 회수되지 않는 62,177,220원이 매수인에게 남습니다. 결국 현재 회차 실질취득은 121,467,220원입니다.
더 중요한 것은 시장입니다. 최근 12개월 평균은 94,750,000원, 최신 거래는 93,500,000원이고 최근 추세도 -17.8%입니다. 실질취득이 이 최근 시세를 상당폭 웃도는 데다, 추가 유찰이 진행돼도 인수액이 늘어 총부담이 약 1.21억원에 머무는 구조입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 인수와 최근 시세 하락입니다.
