의정부지방법원 2024타경91770. 의정부동 메트하임의정부 14층 1411호로, 감정상 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중인 전용 23.63㎡ 집합건물입니다. 소유자 김희는 2020.10.30. 거래가 128,300,000원에 취득했습니다. 임차인 이유선은 2021.06.24. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021.07.08. 전입·점유를 시작한 뒤 2023.07.26. 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
이 사건의 말소기준일은 2024.12.06. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유와 확정일자, 임차권등기가 모두 그보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 배당요구도 이뤄졌지만, 매각대금에서 집행비용을 먼저 공제하면 보증금 전액이 배당되지 않아 부족분은 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경91770 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 19-8, 14층 1411호 (의정부동, 메트하임의정부) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 도시형생활주택(원룸형주택) · 전용 23.63㎡ · 23층 건 내 14층 |
| 소유자 | 김희 (2020.10.30. 거래가 128,300,000원에 취득) |
| 사용승인 / 규모 | 2020.06.03. · 196세대 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (9회 유찰 표기) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 127,872,691원 |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2020년 코리아신탁 명의의 신탁등기와 금지사항등기는 김희 앞으로 소유권이 이전되면서 말소됐습니다. 2022.01.12. 인천광역시 압류도 2023.12.06. 해제로 말소되어 현재 인수되는 압류는 없습니다. 그러나 이유선의 전입·점유와 확정일자는 강제경매개시결정보다 빠르고, 주택임차권도 선순위이므로 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 이유선 제1411호 전부 · 주거(임차권등기) | 계약·확정 2021.06.24. 전입·점유 2021.07.08. 임차권등기·배당요구 2023.07.26. | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당분 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
같은 건물 동일 면적 23.63㎡의 실거래 12건 전체 평균은 114,108,333원입니다. 그러나 최근 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 103,000,000원, 최신 2026.03. 거래는 96,000,000원이며 최근 거래 추세는 -12.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 23.63㎡ | 18 | 96,000,000원 |
| 2025.09 | 23.63㎡ | 8 | 103,000,000원 |
| 2025.09 | 23.63㎡ | 19 | 110,000,000원 |
| 2025.02 | 23.63㎡ | 20 | 120,000,000원 |
| 2024.09 | 23.63㎡ | 13 | 98,000,000원 |
| 2024.05 | 23.63㎡ | 15 | 125,300,000원 |
| 2024.01 | 23.63㎡ | 20 | 123,000,000원 |
| 2023.10 | 23.63㎡ | 18 | 123,000,000원 |
| 2023.06 | 23.63㎡ | 10 | 108,000,000원 |
| 2022.11 | 23.63㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2022.09 | 23.63㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2021.12 | 23.63㎡ | 17 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 23.63㎡ | 3건 | 103,000,000원 |
| 전체 평균 | 23.63㎡ | 12건 | 114,108,333원 |
최저가 121,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 117.5%입니다. 여기에 인수액을 더한 실질취득 122,494,000원은 최근 평균의 118.9%, 최신 거래의 127.6%입니다. 전체 평균보다도 높으므로 이 물건을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 줄지 않는다
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 9회 유찰 · 감정가 100% | 121,000,000원 | 1,494,000원 | 122,494,000원 |
| 10회 유찰 시 감정가 80% | 96,800,000원 | 25,342,400원 | 122,142,400원 |
| 11회 유찰 시 감정가 64% | 77,440,000원 | 44,353,920원 | 121,793,920원 |
낙찰가가 121,000,000원에서 77,440,000원까지 내려가도 인수액이 1,494,000원에서 44,353,920원으로 늘어납니다. 그 결과 실질취득은 121,793,920원~122,494,000원으로 거의 고정됩니다. 이 사건에서는 낮아지는 최저가보다 선순위 임차보증금과 미배당액이 가격을 결정합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 1. 임차인 이유선 보증금 | 120,000,000원 | 118,506,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 127,872,691원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 1,494,000원 |
임차인 배당 부족분 1,494,000원이 매수인에게 인수됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 127,872,691원은 예상배당 0원으로 전액 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 의정부중앙역(의정부경전철) 남동측 인근으로, 주변은 오피스텔·근린생활시설·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 의정부중앙역과 노선버스정류장이 있으며, 감정상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물 내 14층이며, 사용승인일은 2020.06.03.입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·난방·주차장설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역의 평지·부정형 토지로 북측과 남측 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,473,000원/㎡이고 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 최신 거래는 96,000,000원이고 최근 거래 추세는 -12.6%입니다. 이 사건은 9회 유찰 표기이며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 6.3회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 회차는 121,000,000원 낙찰가에 인수액 1,494,000원을 더한 122,494,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 회차별 인수액 재계산. 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당 보증금이 증가하므로 최저가 하락을 그대로 할인으로 계산하면 안 됩니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 이유선의 보증금 배당액과 매수인 인수액, 잔여 보증금 지급 및 주택임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현장 점유·인도 상태와 실제 명도 절차를 별도로 확인해야 합니다.
- 회차·최저가 원본 대조. 현재 자료에는 9회 유찰과 감정가 100%의 최저가가 함께 제시돼 있으므로 매각공고의 회차와 최저매각가격을 직접 대조해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 당해세와 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 포함해 배당 순위와 미배당액을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮아지는 것은 낙찰가, 남는 것은 보증금
이 물건의 핵심은 현재 인수액 1,494,000원 자체가 아닙니다. 선순위 임차보증금 120,000,000원이 존재해 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어난다는 점입니다. 현재 회차부터 11회 유찰 시나리오까지 실질취득은 121,793,920원~122,494,000원으로 거의 달라지지 않습니다.
반면 최근 12개월 평균은 103,000,000원, 최신 거래는 96,000,000원이고 추세는 -12.6%입니다. 실질취득이 최근 시세 이상인 데다 9회 유찰과 낮은 경매 환금성 지표가 겹칩니다. 권리의 금액은 계산 가능하지만, 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 이 사건은 최저가가 얼마나 내려갔는지가 아니라 임차보증금까지 합친 총비용이 시세보다 낮아지는지를 판단해야 합니다.