의정부지방법원 2025타경73652. 경기도 동두천시 상패동 69-7, 드림캐슬 202동 4층 401호 다세대주택입니다. 전용면적은 69.34㎡이며, 2020년 2월 25일 사용승인된 드림캐슬(201동·202동·203동) 24세대 단지에 속합니다.
등기상 현재 소유자는 박은지입니다. 2023년 10월 26일 매매를 원인으로 2023년 11월 24일 소유권이 이전됐고, 등기상 거래가액은 320,000,000원입니다. 같은 날 안산농업협동조합의 채권최고액 228,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 2025년 11월 18일 서민금융진흥원의 가압류가 설정됐고, 2025년 11월 26일 안산농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸할 대상입니다. 반면 가격은 전혀 다른 이야기입니다. 2026년 3월 동일 면적 거래가 108,000,000원인데 최저매각가는 269,000,000원입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보면 가격 판단을 크게 잘못할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73652 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 상패동 69-7 드림캐슬 제202동 제4층 제401호 도로명주소: 경기도 동두천시 어수로 29-15 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 69.34㎡ · 5층 건물 중 4층 401호 |
| 단지 / 세대수 | 드림캐슬(201동·202동·203동) · 24세대 |
| 사용승인일 | 2020.02.25 |
| 소유자 | 박은지 (2023.11.24 소유권이전, 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 269,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 안산농업협동조합 / 196,787,655원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.24 안산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
권리분석의 핵심은 2023년 11월 24일 설정된 안산농업협동조합 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 228,000,000원이며, 이 날짜가 말소기준권리입니다.
그보다 앞선 2023년 8월 14일 동두천시 압류가 있었지만, 해당 압류는 2023년 9월 19일 해제되어 등기상 말소됐습니다. 따라서 과거 압류일만 보고 선순위 인수 권리가 남아 있다고 판단해서는 안 됩니다. 신탁등기도 2023년 11월 24일 신탁재산 귀속에 따른 말소가 이루어졌습니다.
말소기준권리 이후에는 서민금융진흥원 가압류 10,349,091원과 안산농업협동조합의 임의경매개시결정이 있습니다. 두 권리는 매각으로 소멸할 대상입니다. 현재 등기상 확인되는 권리 흐름만 놓고 보면 낙찰자가 별도로 인수할 선순위 근저당권이나 압류는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필요
현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 임차인은 이민주 1명입니다. 전입신고일은 2024년 12월 23일로, 말소기준권리인 2023년 11월 24일 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 제공된 전입일을 기준으로 대항력은 인정되지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이민주 | 2024.12.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력 있는 임차인으로 보기는 어렵지만, 보증금이 확인되지 않은 상태에서 최우선변제 해당 여부까지 단정할 수는 없습니다. 특히 소액임차인 최우선변제 여부는 보증금과 관련 요건을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 최근 거래를 봐야 한다
동일 단지 드림캐슬(201동·202동·203동), 전용면적 69.34㎡의 실거래 9건입니다. 과거 거래는 2억 7,500만원~3억 3,250만원에 형성됐지만, 가장 최근인 2026년 3월 거래는 1억 800만원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 69.34㎡ | 3층 | 108,000,000원 |
| 2024.01 | 69.34㎡ | 2층 | 275,000,000원 |
| 2024.01 | 69.34㎡ | 4층 | 275,000,000원 |
| 2023.10 | 69.34㎡ | 4층 | 320,000,000원 |
| 2023.09 | 69.34㎡ | 2층 | 320,000,000원 |
| 2023.07 | 69.34㎡ | 4층 | 320,000,000원 |
| 2022.02 | 69.34㎡ | 3층 | 332,500,000원 |
| 2022.02 | 69.34㎡ | 3층 | 332,500,000원 |
| 2022.02 | 69.34㎡ | 2층 | 332,500,000원 |
| 전체 평균 | 69.34㎡ | 9건 | 290,611,111원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.34㎡ | 1건 | 108,000,000원 |
여기서 중요한 것은 전체 평균 290,611,111원이 아닙니다. 2022년과 2023년의 3억원대 거래, 2024년 2억 7,500만원 거래가 평균에 포함돼 있기 때문입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며, 그 거래가이자 최신 거래가는 108,000,000원입니다.
현재 최저가 269,000,000원은 최근 거래가의 249.1%입니다. 최근 거래보다 무려 161,000,000원 높습니다. 전체 9건 평균 대비 최저가가 92.6%라는 수치만 보면 평균보다 낮아 보이지만, 이는 과거 고가 거래가 포함된 평균의 영향입니다. 최근 시세를 기준으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 기준 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 1.7% 추정) | - | 4,566,000원 |
| 1. 근저당 · 안산농업협동조합 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,349,091원 | 10,349,091원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,084,909원 |
현재 회차의 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 228,000,000원을 기준으로 계산됐습니다. 신청채권 청구액 196,787,655원과 채권최고액은 서로 다른 금액이므로 실제 피담보채권액과 배당 신고액을 반드시 대조해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화 — 채권 미배당이 발생한다
현재 회차에서는 배당 시뮬레이션상 채권자 총액이 충족됩니다. 그러나 유찰로 매각가가 내려가면 소유자 잔여금은 사라지고 채권자 미배당액이 발생합니다. 제공된 회차별 계산을 보면 다음과 같습니다.
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당액 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 269,000,000원 | 238,349,091원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 215,200,000원 | 211,387,200원 | 26,961,891원 |
| 2회 유찰(64%) | 172,160,000원 | 168,949,760원 | 69,399,331원 |
유찰 시 매각가가 낮아지면 채권자 미배당이 커지는 구조입니다. 다만 채권자 미배당액이 발생한다고 해서 그 금액이 곧바로 매수인 인수금으로 바뀌는 것은 아닙니다. 말소기준권리 이후의 가압류 등은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
⑥ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동두천시 상패동 소재 상패동행정복지센터 동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 생활편의시설이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 등으로 마감됐고, 급배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방 3개, 거실, 주방·식당, 화장실 및 욕실, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 494,900원/㎡입니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 평지·사다리형으로 평가됐습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 해당 단지는 24세대 규모이며, 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건입니다. 최근 거래가격과 과거 거래가격의 차이가 매우 크므로 현재 시장가격을 추가로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 재확인. 최근 거래 108,000,000원과 최저가 269,000,000원의 격차가 매우 큽니다. 과거 2억 7,500만원~3억 3,250만원 거래만 보고 현재 가격을 정당화해서는 안 됩니다.
- 거래 표본 확인. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 동일 면적의 추가 실거래와 현재 매매 호가를 확인해야 합니다. 최근 거래 한 건만으로 적정 낙찰가를 확정하는 것도 피해야 합니다.
- 임차인 조사. 이민주의 전입일은 기준근저당 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 매각물건명세서 및 현황조사서 원본으로 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 보증금이 미상인 만큼 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 판단할 수 없습니다. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 근저당 채권액 대조. 등기상 채권최고액은 228,000,000원이고 신청채권 청구액은 196,787,655원입니다. 실제 피담보채권액 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 선순위 압류 확인. 동두천시 압류는 2023.09.19 해제·말소된 것으로 확인됩니다. 최신 등기부에서 말소 여부와 후속 변동사항을 다시 확인하세요.
- 명도 계획. 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단되지만, 실제 점유자와 보증금 관계를 확인하고 인도 절차 및 명도 협의를 준비해야 합니다.
- 배당표 검증. 집행비용 추정, 근저당 채권최고액 기준 배당, 당해세 및 임차인 최우선변제 미반영 여부를 고려해 실제 배당표를 다시 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 위험하다”
의정부지방법원 2025타경73652는 말소기준권리가 명확합니다. 2023년 11월 24일 안산농업협동조합 근저당권 이후 설정된 서민금융진흥원 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 대상입니다. 과거 동두천시 압류도 이미 해제·말소됐습니다. 임차인 이민주는 기준근저당 이후 전입했으므로 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.
하지만 보증금과 확정일자가 미상이라는 점은 끝까지 확인해야 합니다. 권리상 인수금이 0원으로 계산된다는 사실이 점유와 명도까지 자동으로 해결된다는 뜻은 아닙니다.
더욱 결정적인 문제는 가격입니다. 최근 12개월 평균이자 최신 거래가는 1억 800만원인데 최저가는 2억 6,900만원입니다. 최근 거래 대비 249.1%이며, 최근 추세는 -65.5% 하락입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 2억 9,061만원만 보면 착시가 발생할 수 있습니다.
