광주지방법원 2026타경31745. 광주 북구 오치동 913-22 소재 주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 주된 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 주택이며, 별도의 단층 변소가 기재되어 있습니다. 토지 면적은 146.3㎡입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 표시돼 있어, 건물과 토지의 매각 범위가 중요한 사건입니다.
권리관계의 출발점은 2020년 하나은행 근저당권입니다. 이후 근저당권이 한국주택금융공사로 이전되고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 후순위 신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 임차인 김점순의 임차권등기와 장윤식의 불명확한 임대차관계가 있으므로, 말소되는 등기만 보고 점유·명도 위험까지 모두 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31745 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 오치동 913-22 |
| 도로명주소 | 우치로303번길 40-22 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 2층 주택 및 단층 변소 |
| 토지 | 146.3㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방형 |
| 이용상태 | 주택 및 변소 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 현재 소유자 | 손예슬 (2025.12.01. 상속, 2026.06.26. 등기) |
| 감정가 | 213,165,000원 |
| 최저매각가 | 213,165,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 59,492,862원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.27. 하나은행 근저당권 · 채권최고액 74,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.19. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계는 확인 필요
말소기준권리는 2020.03.27. 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 74,800,000원, 채무자는 손광식입니다. 이 근저당권은 2020.09.04. 확정채권양도를 원인으로 2026.03.09. 한국주택금융공사에 이전됐습니다. 권리자가 변경되었더라도 말소기준이 되는 원 근저당권의 설정일은 그대로입니다.
2025.12.12. 설정된 신한카드 가압류 6,844,546원은 말소기준보다 후순위이며 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2025.10.16. 신한카드 가압류 10,823,186원은 2025.10.20. 이미 말소됐습니다. 2026.07.02. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
김점순 명의의 전세권 45,000,000원은 2024.04.02. 설정됐다가 2025.10.02. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 다만 동일인 김점순의 주택임차권등기가 2026.10.15. 별도로 기재되어 있습니다. 따라서 이전 전세권이 말소됐다는 사실만으로 임대차보증금 문제가 모두 해결됐다고 해석하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 확인은 1명
조사된 임차인은 장윤식·김점순 2명입니다. 보증기관의 대위변제·승계신고가 별도 임차인으로 중복 집계된 경우는 아닙니다. 두 사람 모두 전입신고일은 2020.04.10.로, 말소기준 근저당권 설정일인 2020.03.27.보다 늦습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
|
장윤식 점유 부분·계약 내용 확인 필요 |
전입 2020.04.10. 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
|
김점순 2층 전부(65.11㎡) 주거 · 임차권등기 |
전입 2020.04.10. 확정 2024.04.01. 점유개시 2024.04.01. |
45,000,000원 |
선순위 대항력 없음 확정일자 확인 승계 아님 |
③ 가격 분석 — 신건 213,165,000원, 저가 매수 여부는 미확인
감정가와 최저매각가가 모두 213,165,000원으로 동일하며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 지역·유사 주택의 검증된 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가가 최근 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다.
현재 계산상 매수인 인수액을 0원으로 적용하면 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액은 213,165,000원입니다. 그러나 취득 관련 부대비용과 임차관계에서 추가로 확인될 비용은 별도입니다. 이 가격만으로 시세 대비 할인율이나 투자수익을 단정해서는 안 됩니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 213,165,000원 | 0원 | 213,165,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 170,532,000원 | 0원 | 170,532,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 136,425,600원 | 0원 | 136,425,600원 |
위 실질취득금액은 각 회차 매각가에 현재 계산된 인수액 0원을 적용한 단순 추정치입니다. 실제 낙찰가와 임차관계 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,165,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,784,310원 |
| 1. 하나은행 설정 근저당권 한국주택금융공사로 이전 |
74,800,000원 | 74,800,000원 |
| 2. 신한카드 가압류 | 6,844,546원 | 6,844,546원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 127,736,144원 |
제공된 예상배당 계산에 따른 집행비용·근저당·가압류·소유자 잔여액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 김점순의 임차보증금 45,000,000원에 대한 별도 배당이 포함되지 않아 실제 소유자 교부액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오치동성당 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 상가 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 주된 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지마감, 창호는 새시창호로 기재되어 있습니다.
- 부속 건물. 별도의 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 변소가 기재되어 있습니다. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현장 확인이 필요합니다.
- 설비. 주된 건물에 일반적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 면적 146.3㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역입니다. 평지의 세로장방형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)로 기재됩니다. 개별공시지가는 569,300원/㎡입니다.
- 토지 이용 제한. 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 전통상업보존구역 및 토지거래계약에관한허가구역(2026.07.09.)으로 기재되어 있습니다. 실제 매수 과정에서 허가가 필요한지 별도 확인해야 합니다.
- 건축물 현황. 위반건축물 표시가 없고, 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 제시외 건물은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택과 상가가 혼재한 지역의 주택·토지 일괄매각 물건입니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않으므로 시장에서의 매도 가능 가격과 매각 소요기간을 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 및 근저당권 이전 확인. 2020.03.27. 하나은행 근저당권과 2026.03.09. 한국주택금융공사로의 이전 내용을 원본 등기사항증명서에서 대조하세요.
- 김점순 임차권등기 확인. 임차보증금 45,000,000원, 임대차계약일 2024.03.31., 확정일자 2024.04.01., 임차권등기일 2026.10.15.를 확인하고 배당·말소·인도 관계를 검토하세요.
- 장윤식 임대차 확인. 전입신고일은 2020.04.10.이지만 보증금·확정일자·점유 부분이 불명확합니다. 실제 점유와 계약관계를 현황조사 및 현장에서 확인하세요.
- 배당 계산 검증. 근저당권 양수인과 신청채권자의 배당 관계, 김점순의 임차보증금 배당 여부, 소유자 교부 예상액 127,736,144원의 적정성을 확인하세요.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지 146.3㎡, 2층 주택, 단층 변소 및 제시외 건물의 실제 현황과 매각 범위를 확인하세요.
- 토지거래허가 여부. 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있으므로 경매 취득 시 적용되는 규제와 절차를 관계기관에 확인하세요.
- 실거래 시세 검증. 인근 유사 주택·토지의 최근 거래금액과 건물 상태, 토지 면적, 도로 조건을 비교한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 점유·명도 비용. 실제 거주자, 건물 각 층의 점유 상태, 인도 협의 가능성을 확인하세요. 계산상 인수금액 0원과 실제 명도 비용은 별개입니다.
- 원본 서류 재확인. 입찰 전 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각목록의 최신 내용을 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 검증 완료”
이 사건의 장점은 말소기준권리가 명확하고 매각 시나리오상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 최초 하나은행 근저당권의 설정일을 기준으로 후순위 권리들을 구분할 수 있습니다.
그러나 입찰 판단의 핵심은 여기에 머물지 않습니다. 김점순의 45,000,000원 임차보증금과 임차권등기, 장윤식의 확인되지 않은 임대차 조건, 그리고 신청채권자 배당 계산의 불일치와 임차보증금 배당 누락을 해소해야 합니다. 건물 역시 제시외 건물을 포함한 일괄매각이므로 현장 상태와 권리 범위를 확인할 필요가 있습니다.
최저매각가 213,165,000원이 적정한 가격인지 판단할 실거래 비교 근거도 확인되지 않았습니다. 따라서 신건에서 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵고, 유찰 시나리오의 더 낮은 금액 역시 그 자체로 저가 매수를 보장하지 않습니다.
결론은 권리 순위 확인, 임차관계 재검증, 배당 계산 정정, 시세 확인 이후 입찰 판단입니다. 현재 단계에서는 서류상 인수액이 없다는 장점보다 미확인 위험을 해소하는 일이 우선입니다.
