의정부지방법원 2025타경689. 경기도 양주시 남면 한산리 소재 공장과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 조립식패널지붕 단층 공장으로 이용 중이며 층고는 7.43m입니다. 토지 면적은 4,804㎡이고, 공부상 공장용지인 토지와 공부상 임야이나 현황은 잡종지인 토지가 포함됩니다. 남측 일부는 폐차 적치장으로 이용되고, 북측 공장부지보다 약 2m 이상 높은 2단 구조로 조성돼 있습니다.
현재 소유자는 주식회사그린힐글러브입니다. 2022.03.23. 소유권을 이전받은 날 주식회사하나은행 명의 채권최고액 2,520,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 말소기준권리로 선언돼 있습니다. 이후 가처분·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석을 단순한 ‘후순위 소멸’로 끝내기 어려운 이유가 임차관계와 배당표에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경689 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 남면 한산리 437-4 · 경기도 양주시 남면 삼육사로327번길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용 중 |
| 토지 | 4,804㎡ · 공장용지 · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조 조립식패널지붕 1층 공장 · 층고 7.43m |
| 소유자 | 주식회사그린힐글러브 |
| 감정가 / 최저가 | 2,865,650,240원 / 1,404,169,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2022.03.23. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,520,000,000원 |
| 경매채권자 | 아이에이제십사차유동화전문 유한회사 (변경 전 주식회사하나은행) |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 일괄매각 비고 | 공장부지·공장·현황 잡종지 및 지상 정원수·잡목 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차관계는 미상
2022.03.23. 주식회사하나은행 근저당 이후 설정된 경기신용보증재단의 가처분, 신용보증기금·기술보증기금·한국무역보험공사·최동철·경기신용보증재단·아세안자산관리의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1개사
| 점유자 | 월차임 | 전입 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엔터그린바이오 | 3,000,000원 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
주식회사 엔터그린바이오는 현황조사에서 월차임 3,000,000원을 지급하는 점유자로 조사됐습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1개사입니다. 다만 전입신고일과 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 부족하다
현재 최저가는 1,404,169,000원으로 감정가 2,865,650,240원의 49%입니다. 그러나 공장과 토지는 주거용 집합건물보다 개별성이 강합니다. 토지 형상, 진입도로, 층고, 설비, 토양·폐기물 처리 부담, 건물 상태와 영업 적합성에 따라 거래가격 편차가 커, 유찰률만으로 시세보다 싸다고 결론낼 수 없습니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 1,404,169,000원 · 감정가 49% |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 982,918,299원 · 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 688,042,809원 · 감정가 24% |
| 개별공시지가 | 225,000원/㎡ |
| 가격 판단 | 실질취득액·현장 원상복구비·폐차 적치물 처리 부담을 확인한 뒤 판단 |
③ 예상배당표 (매각가 1,404,169,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 16,441,690원 |
| 을구 1번 근저당 · 파주연천축산업협동조합 | 1,165,000,000원 | 1,165,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 파주연천축산업협동조합 | 455,000,000원 | 222,727,310원 |
| 을구 3번 근저당 · 배윤섭 | 227,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,520,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 기술보증기금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 한국무역보험공사 | 227,924,960원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 최동철 | 330,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 경기신용보증재단 | 63,750,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 아세안자산관리 주식회사 | 4,352,396원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 총액 5,178,027,356원 중 예상 배당액은 1,387,727,310원, 미배당액은 3,790,300,046원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 임차보증금·대항력과 2018년 근저당 말소 여부를 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주시 남면 한산리 ‘남면초등학교 양덕분교장’ 서측 인근이며, 소규모 중소 공장·농경지·임야·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 출입이 가능하고, 인근 간선도로에 일반 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 공장. 일반철골구조 조립식패널지붕 단층 공장으로 외벽·내벽은 판넬 마감, 섀시 창호이며 기본 위생·급배수·전기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 형상. 평지의 부정형 토지로 세로한면(가)에 접하며, 남측 일부는 북측보다 약 2m 이상 높은 2단 구조입니다.
- 현황 차이. 한산리 437-17은 공부상 임야이나 현황은 잡종지이고, 폐차 적치장으로 이용되며 남측에 옹벽이 설치돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(공업형, 남면19)·성장관리권역에 포함되고, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 해당하며 대로3류에 접합니다.
- 환금성. 공장과 토지는 사용 목적과 시설 적합성이 매수층을 제한합니다. 폐차 적치장 이용과 현황 잡종지, 부정형 토지까지 겹쳐 주거용 부동산보다 매각기간과 재매각 조건의 불확실성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 주식회사 엔터그린바이오의 임대차계약서, 사업자등록일, 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 대항력이 인정되는 임차보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않으면 최저가 외에 미배당 보증금이 매수인 부담으로 추가될 수 있습니다.
- 2018년 근저당 대조. 을구 1·2·3번 근저당의 2020.08.13. 말소등기와 예상배당표의 선순위 반영 사유를 등기부와 배당요구 내역에서 확인하세요.
- 폐차 적치물·토양 상태. 적치 차량과 폐기물의 소유관계, 반출비, 토양오염 여부와 원상복구 책임을 현장에서 조사해야 합니다.
- 옹벽·단차 확인. 남측 옹벽과 약 2m 이상 단차의 구조·안전·배수 상태, 실제 활용 가능 면적을 확인하세요.
- 토지 경계·도로. 437-4와 437-17의 경계, 일괄매각 범위, 대로3류 및 도로구역 접합 관계를 지적도와 현황측량으로 대조하세요.
- 공장 운영 적합성. 층고 7.43m, 전기·급배수설비의 용량과 상태, 배출시설설치 제한이 예정 업종에 미치는 영향을 확인하세요.
- 최신 경매기록 확인. 2026.07.22. 매각기일 이후의 매각결과, 취하·변경·재매각 여부를 법원 기록에서 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 풀어야 할 질문이 많다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가의 절반 아래까지 내려온 공장 경매입니다. 그러나 권리와 현장을 함께 보면 단순 저가매수형으로 보기 어렵습니다. 실제 임차인 1개사의 보증금과 대항력이 미상이고, 등기부상 말소된 2018년 근저당이 예상배당에서는 선순위로 반영돼 있습니다. 공장부지 일부와 현황 잡종지는 폐차 적치장으로 이용되고, 옹벽·단차·환경 규제까지 확인해야 합니다.
배당 계산상 인수액 0원이라는 숫자는 참고값일 뿐, 임차조사와 말소등기 대조 전에는 실질취득액을 1,404,169,000원으로 고정할 수 없습니다. 비교 가능한 공장 실거래에 근거한 시세 우위도 확인되지 않았으므로, 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없는 물건입니다. 결론은 가격보다 선행조사가 먼저인 고위험 산업용 부동산입니다.
