의정부지방법원 2026타경311. 경기도 양주시 덕계동 420-3, 이레하이니스 7층 711호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2억 9,900만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 정재현 씨이며, 2023년 3월 7일 매매계약을 원인으로 2억 9,500만원에 취득한 것으로 등기되어 있습니다.

권리의 중심에는 2023년 3월 28일 설정된 신한은행 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 2억 5,960만원으로 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 서민금융진흥원과 서울신용보증재단의 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 이레종합건설의 후순위 근저당권 3,300만원도 2024년 9월 24일 이미 말소됐습니다.

다만 이 물건은 권리만 보고 끝낼 수 있는 사건은 아닙니다. 신건 가격이 최근 거래 평균을 웃도는 점, 그리고 임대관계가 확인되지 않는 점을 함께 봐야 합니다. 특히 신한은행의 경매신청 청구액과 배당 시뮬레이션에 사용된 채권최고액이 서로 다르므로 배당 계산도 원본 서류와 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 가압류는 매각으로 소멸

말소기준권리는 신한은행 근저당권입니다. 2023년 3월 28일 설정된 을구 1번 근저당권으로, 채권최고액은 259,600,000원입니다. 이 권리를 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 판단합니다.

갑구 6번 서민금융진흥원 가압류 13,114,490원과 갑구 7번 서울신용보증재단 가압류 40,000,000원은 모두 기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸할 예정입니다. 배당을 전부 받지 못하는 후순위 채권이 생기더라도, 제공된 권리분석상 그 미배당 채권액이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.

② 시세 비교 — 신건 2.99억은 최근 평균보다 높다

이레하이니스의 거래 비교면적은 약 49.82㎡이며, 제공된 비교 거래는 총 12건입니다. 거래금액은 2억 8,000만원~3억 500만원에 분포하고, 표시된 최근 거래 평균은 2억 9,250만원입니다.

현재 최저매각가 299,000,000원은 표시된 최근 거래 평균 292,500,000원보다 6,500,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 102.2%입니다. 따라서 신건 최저가를 기준으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

최신 표시 거래는 2025년 5월 300,000,000원입니다. 현재 최저가와의 차이는 1,000,000원에 불과해 거의 같은 가격대입니다. 다만 상세 거래목록이 2025년 2~5월에 집중되어 있으므로 이 거래를 매각기일의 현재 시세로 그대로 간주해서는 안 됩니다. 입찰 전 최신 거래와 매물 호가를 다시 대조해야 합니다. 제공된 거래 내역만으로 별도의 상승·하락 추세를 단정할 수도 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션상 집행비용 4,986,000원을 제외한 채권자 배당액은 총 294,014,000원입니다. 전체 채권액 312,714,490원 중 18,700,490원이 미배당으로 남으며, 미배당분은 서울신용보증재단에 집중됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여 배당금은 0원입니다.

주의: 신한은행 배당액은 실제 잔존 채무가 아닌 채권최고액 259,600,000원을 적용한 시뮬레이션입니다. 경매신청 청구액 241,215,270원과 차이가 있으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 약 1.7% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 양주시 덕계동 소재 덕산초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 중소규모 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 서측 도로를 통해 외부 공도에 접하며, 인근 왕복 4차선 포장도로와 연계됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 사용승인일은 2021.11.25입니다. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 및 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 오피스텔이지만 감정평가 요항표에는 공동주택으로 이용 중인 것으로 탐문조사됐다고 기재되어 있습니다. 실제 사용 형태와 임대차 현황은 현장에서 별도 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 토지면적은 1,827㎡, 공시지가는 1,955,000원/㎡입니다. 소로3류, 학교 저촉, 상대보호구역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역 및 중점경관관리구역 등의 사항이 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 이레하이니스는 103세대 규모이며 2021년 사용승인된 건물입니다. 비교 거래 12건의 가격 범위가 2억 8,000만원~3억 500만원으로 나타나지만, 거래목록이 2025년 2~5월에 집중되어 있어 최신 매수 수요와 가격 수준을 추가로 확인해야 합니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 경계. 최저가 2억 9,900만원은 표시된 최근 거래 평균보다 650만원 높습니다. 단순히 감정가와 거래가가 비슷하다는 이유로 가격 메리트를 인정하지 말고, 입찰 직전의 최신 실거래를 다시 확인하세요.
• 최신 거래 재검증. 가장 최근 표시 거래는 2025년 5월 3억원입니다. 현재 최저가와 차이가 100만원에 불과하지만, 거래 시점이 다르므로 현재 시장가격을 대표한다고 단정할 수 없습니다.
• 신한은행 채권 확인. 경매신청 청구액 241,215,270원과 근저당 채권최고액 259,600,000원을 구분해야 합니다. 금융기관의 실제 채권잔액과 배당요구 내역을 확인해 배당 시뮬레이션을 재검토하세요.
• 점유·임대차 조사. 등재 임차인은 확인되지 않지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자, 임대차계약, 보증금, 전입 및 확정일자 여부를 확인하기 전에는 명도 부담이 없다고 단정하지 마세요.
• 소유자 주소 확인. 소유자 정재현의 주소는 2024.09.24 본건 711호로 변경된 것으로 등기되어 있습니다. 다만 등기상 주소만으로 현재 실제 거주 여부까지 확정할 수는 없습니다.
• 후순위 채권 미배당. 서울신용보증재단의 가압류 청구액 4,000만원 중 시뮬레이션상 18,700,490원이 미배당입니다. 매각에 따른 권리소멸 여부와 배당절차를 매각물건명세서 및 등기부 원본으로 재확인하세요.
• 관리·건물 확인. 관리비 체납 여부, 공용부분 관리 상태, 실제 사용 형태 및 내부 시설 상태를 관리사무소와 현장조사를 통해 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁 관련 이력, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “권리는 단순해도, 가격과 점유는 별개다”

의정부지방법원 2026타경311은 신한은행 근저당권을 말소기준으로 하는 비교적 명확한 권리구조입니다. 후순위 가압류 2건은 매각으로 소멸할 예정이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체만 놓고 보면 복잡한 인수형 임차인 문제가 드러나지는 않습니다.

그러나 신건 최저가 2억 9,900만원은 최근 거래 평균 2억 9,250만원의 102.2%입니다. 최신 표시 거래 3억원과 거의 비슷한 가격이지만 거래목록의 시점이 2025년 2~5월에 집중되어 있어 현재 시세를 보증하지 못합니다. 신건에서 가격상 이점이 있다고 판단하기는 어렵습니다.

여기에 임대관계 미상이라는 점과 신한은행 신청채권액·채권최고액 간 차이도 남아 있습니다. 배당표의 미배당액 18,700,490원은 후순위 서울신용보증재단에 발생하는 것으로 계산됐지만, 실제 배당은 금융기관의 잔존 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

결론은 권리 검토는 긍정적, 가격은 보류입니다. 인수금액이 없다는 사실만으로 좋은 입찰 물건이 되는 것은 아닙니다. 최신 시세와 실제 점유관계, 금융기관의 채권잔액을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.