의정부지방법원 2026타경337. 경기도 의정부시 의정부동 218-13, 허브다온채 3층 302호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 3억 8,900만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 현재 소유자는 김상진이며, 2022년 4월 15일 소유권이전과 함께 우리은행 근저당권이 설정되었습니다.

이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 기준은 2022년 4월 15일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3억 1,900만원으로 말소기준권리에 해당합니다. 과거 신탁등기와 양주축산업협동조합의 근저당권은 이미 말소된 이력이 확인되며, 현재 유효한 기준권리 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 확인되는 등재 임차인은 없고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 및 기타 사항이 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 인수액 0원과 실제 점유·임대차 위험이 전혀 없다는 판단은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 기준, 과거 권리는 정리됨

권리분석의 핵심은 2022년 4월 15일 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권이전 접수번호 29987 이후 근저당권 접수번호 29988이 설정되어 있습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 319,000,000원이며 말소기준권리로 작용합니다.

그 이전인 2021년 9월 27일에는 주식회사 무궁화신탁 명의의 신탁 소유권보존등기가 있었습니다. 이후 2021년 11월 3일 신탁재산 귀속으로 윤기섭에게 소유권이 이전되면서 신탁등기가 말소되었습니다. 따라서 과거 신탁등기 자체를 현재 매수인이 인수하는 권리로 보아서는 안 됩니다.

또한 2021년 11월 3일 설정된 양주축산업협동조합의 근저당권은 채권최고액이 2,052,000,000원이었지만, 2022년 4월 15일 1번 근저당권 설정등기 말소(일부포기) 이력이 확인되며 현재 등기상 이미 말소된 권리입니다. 과거의 거액 근저당권을 현재 살아 있는 인수채무로 합산하지 않습니다.

2026년 7월 10일에는 우리은행을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 압류·가압류도 없습니다.

② 시세 비교 — 실거래 검증이 먼저다

본건이 속한 허브다온채는 8세대 규모의 다세대주택이며 준공일은 2021년 7월 2일입니다. 감정평가상 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다.

다만 현재 확인되는 자료만으로는 본건과 면적이 일치하는 동일 단지 실거래가나 최신 거래가격을 기준으로 삼을 수 없습니다. 비교 대상으로 확인되는 면적 역시 본건과의 면적 일치가 확인되지 않으므로 이를 본건의 시세로 대체하는 것은 적절하지 않습니다.

따라서 감정가 389,000,000원이 주변 시세보다 비싼지 또는 저렴한지에 대한 결론은 현재로서는 판단 보류가 맞습니다. 시세 자료가 확인되지 않는 상황에서 신건이라는 이유만으로 가격 경쟁력을 인정하거나, 반대로 감정가가 높다는 이유만으로 고평가라고 단정해서도 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 389,000,000원 가정)

신건 감정가 3억 8,900만원에 매각된다는 가정으로 산정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 6,246,000원을 공제하고 우리은행에 319,000,000원을 배당하면 소유자에게 63,754,000원이 남습니다. 당해세 및 기타 우선권 등은 반영되지 않았습니다.

채권액은 반드시 구분해서 봐야 합니다. 등기부상 우리은행 근저당권의 채권최고액은 319,000,000원이고, 경매 신청 청구액은 318,584,558원입니다. 두 금액은 415,442원 차이가 있습니다. 위 배당 시뮬레이션은 채권최고액 기준이므로 실제 배당액은 채권신고 및 확정채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권자 미배당의 관계

현재 회차는 감정가의 100%인 389,000,000원입니다. 이후 유찰이 진행되면 최저매각가격이 하락하지만, 이는 매수인에게 무조건 유리한 상황만을 의미하지 않습니다. 우리은행의 채권최고액을 기준으로 계산하면 매각대금이 낮아질수록 채권자 미배당액이 증가합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 의정부시 의정부동 소재 배영초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 주상용건물 및 상업용건물이 혼재하는 지역으로 주거와 상업 기능이 함께 형성되어 있습니다.
• 교통. 건물 소재지까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 인근에 지하철 1호선 가능역이 위치하고, 감정평가에서는 전반적인 교통상황을 보통으로 평가했습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 외장석재, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일로 마감되어 있습니다.
• 설비. 도시가스보일러 난방설비, 위생 및 급·배수설비, 승강기, 옥내소화전 및 화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 인접지 대비 등고평탄한 세장형 공동주택 부지입니다. 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있으며, 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당합니다.
• 규제. 중로2류 접합, 배영초등학교 및 의정부중앙초등학교 상대보호구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 확인됩니다. 세부 행위 제한은 해당 규정과 인허가 사항을 별도로 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 허브다온채는 8세대 규모의 다세대주택입니다. 대규모 아파트 단지와 같은 거래 빈도를 전제하기 어렵고, 비교 가능한 실거래가 확인되지 않으므로 매수 수요와 재매각 가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 확인. 감정가 389,000,000원이 실제 시장가격과 부합하는지 확인하세요. 동일 단지 및 인근 다세대주택의 최근 거래 중 면적·층·준공연도·건물 상태가 유사한 사례를 비교해야 합니다.
• 임대차 및 점유. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문, 전입세대 확인, 점유자 면담 및 임대차계약 여부 확인을 통해 대항력과 보증금 인수 가능성을 재점검해야 합니다.
• 말소기준권리. 2022.04.15 우리은행 근저당권이 기준입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서와 최신 등기부로 재확인하세요.
• 과거 권리 구분. 양주축산업협동조합의 2,052,000,000원 근저당권은 이미 말소된 이력입니다. 현재 살아 있는 근저당권과 과거 말소된 권리를 혼동하지 않아야 합니다.
• 배당액 검증. 우리은행 채권최고액 319,000,000원과 경매 신청 청구액 318,584,558원은 서로 다릅니다. 실제 채권신고액과 집행비용을 확인해 예상배당표를 다시 계산하세요.
• 건물 및 토지 확인. 건축물대장, 등기부, 토지대장 및 토지이용계획을 대조하고 전유부분과 대지권 관계, 실제 내부 상태 및 공용부분 관리 상태를 확인하세요.
• 관리비 확인. 관리주체 또는 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 관련 부담 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 전입세대 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 검증해야 한다”

의정부 2026타경337은 등기상 권리구조가 비교적 단순한 물건입니다. 2022년 4월 15일 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이전 신탁 및 양주축산업협동조합 근저당권은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 등재 임차인이 없으며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 동일 면적의 실거래 비교 근거가 부족합니다. 3억 8,900만원이라는 신건 최저가가 적정한지, 실제로 추가 인수할 임대차 위험이 없는지는 별도의 검증이 필요합니다.

특히 8세대 규모의 다세대주택이라는 특성을 고려하면 매입가격뿐 아니라 향후 매도 가능 가격과 매수 수요까지 함께 살펴야 합니다. 유찰 시나리오에서는 우리은행 미배당액도 증가하므로 최저가 하락만을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

최종 판단은 권리관계 양호, 인수액 0원(시뮬레이션 기준), 가격 적정성 검증 보류입니다. 등기상 권리보다 실제 점유와 시세 확인이 더 중요한 사건입니다. 입찰 여부는 현장 점유 확인과 실거래 검증을 마친 뒤 결정하는 것이 합리적입니다.