의정부지방법원 2025타경1835. 강원특별자치도 철원군 동송읍 이평리의 금학아파트 디-101호입니다. 감정가 50,000,000원에서 여섯 차례 유찰되면서 최저매각가격이 12,005,000원으로 내려왔습니다. 표면적으로는 상당한 가격 하락이지만, 등기부를 들여다보면 2003년에 설정된 주택임차권등기가 남아 있습니다. 이 권리는 2023년 가압류보다 앞서 있으며, 매각물건명세서에도 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

더구나 2023년 전입한 김귀란도 조사된 임차인입니다. 이 임차인의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 인수 위험을 확정할 수 없습니다. 실제 임차인은 2명이며, 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 임차인은 없습니다. 결국 이 경매는 가격이 내려갈수록 싸지는 일반적인 권리소멸형 경매와 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2003년 임차권이 먼저다

이 물건의 말소기준권리는 2023.05.31 이정숙 가압류입니다. 청구금액은 115,006,849원으로, 현재 최저매각가격보다 훨씬 큽니다. 가압류 자체는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025.05.20 이은하의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

하지만 을구 1번 주택임차권등기는 2003.10.17에 등기되었습니다. 그보다 앞선 임대차계약일은 2001.07.04, 주민등록일은 2001.12.17, 확정일자는 2003.09.17입니다. 말소기준권리보다 훨씬 이른 권리이므로 단순히 경매로 모두 지워지는 구조가 아닙니다. 실제로 매각물건명세서에도 미배당 임차보증금 인수가 명시되어 있습니다.

과거 한창수의 가처분, 철원축산업협동조합 가압류, 국민건강보험공단 압류와 이미남의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 농협은행의 2023년 강제경매개시결정도 취하 후 말소되었습니다. 현재 입찰에서 특히 중요한 것은 기존의 말소 권리가 아니라 선순위 임차권등기와 별도 임차인의 점유·보증금 문제입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수위험은 별개

또한 이은하는 등기부의 임차권자이면서 현 강제경매의 신청채권자와 동일한 이름입니다. 임차관계의 진정성과 별도 청구채권의 성격, 동일 채권의 중복 신고 여부를 확인해야 합니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성이 제기되어 있으나, 이를 사실로 확정할 근거는 부족합니다. 현재는 명세서에 기재된 임차보증금 인수 조건을 그대로 반영하는 것이 안전합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 24%가 곧 매입원가는 아니다

감정가 50,000,000원에 비해 현재 최저매각가격 12,005,000원은 24.01% 수준입니다. 그러나 실제 취득에 필요한 금액을 판단할 때는 이은하의 미배당 보증금을 합산해야 합니다.

특히 보증금 25,000,000원이 낙찰가를 초과하고, 그 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조이므로 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족분은 커집니다. 따라서 경매 최저가격만 하락한다고 실질취득금액도 같은 폭으로 내려가지는 않습니다.

회차별 실질취득액은 각 회차의 최저가격과 제시된 예상 인수금을 합산한 값입니다. 보증금 25,000,000원을 중심으로 실질취득금액이 거의 고정되는 구조이며, 회차별 집행비용 추정 차이로 소폭 변동합니다. 모든 회차에서 김귀란 관련 미확정 인수 위험은 별도로 남습니다.

④ 실거래 비교 — 7,200만원 거래를 그대로 시세로 보면 안 된다

금학아파트에서 확인된 거래는 2023년 6월, 전용 84.73㎡, 1층, 72,000,000원입니다. 반면 이 물건의 시세조회 참조 면적은 59.58㎡입니다. 면적이 일치하지 않고 거래 시점도 오래되었으며 표본도 1건뿐입니다. 따라서 72,000,000원을 본건의 현재 동일 면적 시세로 간주할 수 없습니다.

최저가격 12,005,000원은 해당 거래가격의 약 16.7%지만, 면적이 다른 과거 거래를 기준으로 한 비율이므로 가격 메리트의 증거가 아닙니다. 비교해야 하는 것은 최저가격만도 아니고 72,000,000원이라는 과거 가격만도 아닙니다. 현재 회차 실질취득액 25,616,090원 이상을 본건과 면적·층·상태가 유사한 최근 거래가격과 비교해야 합니다. 동일 조건의 충분한 최근 거래가 확인되지 않아 현재 시세 대비 저렴하다는 판단은 보류합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 12,005,000원 가정)

현재 회차 매각대금 12,005,000원에서 집행비용 추정액 616,090원을 공제하면 이은하 임차보증금에 11,388,910원이 배당되는 계산입니다. 이은하 보증금 미배당액 13,611,090원은 매수인 인수 예상액입니다. 경매신청 청구액과 임차보증금은 동일인 관련 여부 및 별도 채권의 실질을 확인해야 하며, 금액을 중복해서 인수액으로 합산하지 않습니다. 실제 배당은 당해세, 최우선변제, 배당순위 및 법원의 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 대지권·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동송초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 아파트단지·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 입지 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
• 건물. 1997.09.06 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물의 1층 세대입니다. 유류보일러에 의한 개별난방과 급·배수, 위생설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 남측과 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 등 토지이용 제한이 확인됩니다.
• 토지. 토지면적 3,665.0㎡, 공시지가 155,600원/㎡로 기재되어 있습니다. 다만 본건 개별 세대의 대지권 유무와 귀속관계는 별도 검증이 필요합니다.
• 환금성. 60세대 규모의 기존 아파트이며, 동일 면적 최근 거래가격이 충분히 확인되지 않습니다. 6회 유찰과 단지 경매 평균 7.2회 유찰을 고려하면 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이은하 인수액 확인. 보증금 25,000,000원, 예상배당 11,388,910원, 현재 인수 예상액 13,611,090원을 배당순위 및 실제 채권액과 대조하세요.
• 김귀란의 대항력 확인. 2023.02.13 전입, 2026.04.27 배당요구 사실을 토대로 임대차계약서·보증금·확정일자·점유 관계를 확인하세요. 대항력 가능·미상 상태에서 추가 인수액 0원으로 가정하면 안 됩니다.
• 임차권자와 신청채권자의 관계. 이은하의 임차권등기, 경매신청 청구채권, 관계인 여부를 원본 문서로 검증하고 중복 청구·배당 가능성을 확인하세요.
• 대지권 미등기 조사. 토지등기부, 집합건물 대지권 관련 서류와 매각물건명세서를 대조해 대지사용권의 존재, 이전 가능성 및 추가 부담을 확인하세요.
• 실질취득 기준으로 입찰. 최저가격 12,005,000원만 보지 말고 이은하 인수액을 합산한 25,616,090원과 추가 미확정 부담을 기준으로 자금을 검토하세요.
• 최근 동일 면적 거래 확보. 확인된 2023.06의 84.73㎡ 거래를 그대로 59.58㎡ 참조 면적의 현재 시세로 적용하지 마세요. 동일 또는 유사 면적의 최근 거래와 실제 매도 가능 가격을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 두 임차인의 현재 점유 여부, 인도 가능성, 보증금 반환 문제와 명도 협의 비용을 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 체납관리비, 당해세, 최우선변제와 취득 관련 비용이 추가되는지 확인하세요.
• 재유찰 시나리오 확인. 7회·8회 유찰 후에도 이은하의 보증금 부족분은 늘어나므로 실제 취득원가가 크게 낮아지지 않는 점을 반영하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지등기 및 법원 배당 관련 서류를 확인하세요.

맺으며 — “최저가는 1,200만원, 실질취득은 약 2,562만원”

철원 금학아파트 디-101호는 겉으로 보면 감정가 50,000,000원에서 12,005,000원까지 떨어진 초저가 경매입니다. 하지만 선순위 이은하 임차권등기가 남아 있어 현재 회차 기준으로 13,611,090원의 보증금 부족분을 매수인이 인수하게 됩니다. 그 결과 실질취득은 25,616,090원입니다.

7회, 8회 유찰되더라도 임차보증금 인수액이 증가하기 때문에 실질취득금액은 약 2,554만~2,562만원 수준에 머뭅니다. 게다가 김귀란의 보증금과 대항력은 확인되지 않았고, 대지권도 미등기 상태로 유무를 알 수 없습니다. 이 두 문제는 이은하의 인수액 계산과 별개로 남는 위험입니다.

실거래도 2023년의 면적이 다른 1건만 확인되어 실질취득금액이 현재 시장가격보다 충분히 낮은지 판단하기 어렵습니다. 반복 유찰, 선순위 임차보증금, 추가 임차인 불확실성, 대지권 미등기와 환금성 문제가 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건은 가격 메리트 미확인·권리 고위험의 D등급으로 평가합니다. 낮은 최저가에 응찰하기보다 임차보증금과 대지권의 법적 귀속이 먼저 확인되어야 합니다.