최저가는 35,000,000원이지만, 실질취득액은 확정할 수 없다 — 철원 금학아파트 디-101호

의정부지방법원 2025타경1835. 철원군 동송읍 이평리 금학아파트 디-101호로, 철근콘크리트조 5층 건물의 1층 아파트입니다. 감정 이용상태는 방 3개, 주방·거실, 욕실 겸 화장실, 보일러실, 발코니와 현관을 갖춘 주거용 아파트입니다. 감정가 50,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 35,000,000원까지 내려왔습니다.

표면 가격만 보면 확인된 실거래 72,000,000원의 48.6%입니다. 그러나 그 거래는 전용 84.73㎡이고 본건 분석 면적은 59.58㎡로 서로 다르며, 2023.06 거래 한 건뿐입니다. 더 중요한 문제는 매수인이 실제로 얼마를 부담하게 되는지 아직 확정되지 않았다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 미상 점유자가 핵심

현재 말소기준권리는 2023.05.31 이정숙 가압류 115,006,849원입니다. 이보다 뒤인 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 한창수 가처분, 철원축산업협동조합 가압류, 국민건강보험공단 압류와 이미남 근저당권은 각각 말소등기가 확인됩니다.

그러나 말소기준보다 앞선 2003.10.17 이은하 주택임차권등기가 현재 남아 있습니다. 임차보증금은 25,000,000원이고 전입일 2001.12.17, 확정일자 2003.09.17입니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

* 매각가 35,000,000원과 현재 제시된 배당순서를 전제로 이은하 보증금 25,000,000원이 전액 배당되는 경우입니다. 김귀란의 보증금·확정일자·점유범위가 확인되면 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.

③ 가격 비교 — 48.6%만 보고 싸다고 판단할 수 없다

확인된 금학아파트 실거래는 2023.06의 72,000,000원 한 건입니다. 본건 최저가 35,000,000원은 해당 거래가의 48.6%이지만, 거래 면적은 84.73㎡로 본건 분석 면적 59.58㎡와 일치하지 않습니다. 거래 표본도 한 건뿐이어서 현재 시세나 가격 추세를 판단하기에는 부족합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아진 낙찰가가 그대로 절감액은 아니다

김귀란의 보증금과 배당순위는 반영되지 않은 시나리오입니다. 해당 보증금이 확인되면 각 회차의 실질취득액은 추가로 상승할 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 35,000,000원 가정)

채권자 청구 합계 201,907,224원 중 배당 예상액은 8,970,000원이며, 미배당액은 192,937,224원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동송초등학교 북측 인근이며, 소규모 아파트단지·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경과 입지조건은 보통입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
• 건물. 1997.09.06 사용승인된 철근콘크리트조 5층 아파트의 1층입니다. 유류보일러 개별난방과 급·배수, 위생, 상하수도 설비를 갖췄습니다.
• 도로. 단지 남측과 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역과 절대보호구역에 해당합니다.
• 환금성. 60세대 규모이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.2회, 낙찰률은 6.25%입니다. 거래 표본도 한 건뿐이어서 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김귀란 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 실제 점유개시일, 확정일자와 배당요구 내용을 확인해 인수 가능 금액을 산출해야 합니다.
• 이은하 임차권 확인. 보증금 25,000,000원의 실제 지급 여부와 임차권등기 이후 점유·전출 관계, 경매채권자와의 관계를 확인하세요.
• 대지권 미등기 확인. 대지권 발생 여부, 토지 소유관계와 향후 대지권등기 가능 여부를 집합건축물대장·토지등기부·분양계약서로 확인해야 합니다.
• 배당표 재산정. 등기부상 말소된 권리가 배당 가정에 포함돼 있으므로 실제 존속 권리만으로 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
• 가격 비교 보류. 72,000,000원 거래는 전용 84.73㎡로 면적이 다릅니다. 동일 면적·비슷한 층의 최근 거래를 추가 확인하기 전까지 48.6%를 할인율로 해석하지 마세요.
• 명도 범위 확인. 임차인 2명의 실제 점유 여부와 점유 부분을 현장 방문과 전입세대확인서로 대조해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능 채권을 별도로 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 인수액”

이 물건은 감정가 50,000,000원에서 35,000,000원까지 내려왔지만, 단순한 저가 아파트 경매가 아닙니다. 선순위 임차권등기 보증금 25,000,000원은 현재 시나리오에서 전액 배당되지만, 김귀란은 말소기준보다 앞서 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 여기에 대지권도 미등기이며, 비교 실거래는 면적이 다른 2023.06의 한 건뿐입니다.

가격은 낮아졌지만 권리 위험은 낮아지지 않았습니다. 김귀란의 보증금과 대항력, 실제 배당순위, 대지권 유무를 확인하기 전에는 실질취득액도 응찰가 상한도 정할 수 없습니다. 이 물건의 결론은 가격 판단 보류·입찰 전 원본 확인 필수입니다.