의정부지방법원 2026타경70127. 이번 물건은 경기도 의정부시 호원동에 있는 삼성솔리체 비동 403호입니다. 2016년 사용승인된 다세대주택으로, 지상 7층 건물의 4층에 위치합니다. 감정가는 238,000,000원, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다.

등기부를 보면 단순한 경매가 아닙니다. 소유자 박재천 명의로 이전된 뒤 여러 건의 가압류와 압류가 이어졌고, 주택도시보증공사가 240,000,000원을 청구하면서 강제경매가 진행됐습니다. 여기에 같은 금액의 임차보증금을 가진 임차인 이동옥의 주택임차권등기까지 존재합니다.

이 사건의 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 임차인의 대항력과 확약서. 둘째, 말소기준권리보다 앞선 우리은행 가압류. 셋째, 최근 실거래보다 높은 신건 가격. 특히 임차보증금 인수 문제와 선순위 가압류 문제를 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가압류가 있다

말소기준권리 이후에 등기된 오케이에프앤아이대부·서울보증보험·신한카드의 가압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정, 의정부시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 2.40억 보증금과 대항력 포기 확약

실제 임차인은 이동옥 1명입니다. 제403호 전부를 대상으로 하는 주택임차권등기가 존재하며, 전입신고와 확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞섭니다.

주택도시보증공사는 이 경매의 신청채권자로 표시돼 있습니다. 이를 이동옥과 별개의 실제 임차인으로 계산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 이동옥 1명이고, 임차보증금도 240,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 기준보다 높다

삼성솔리체는 28세대 규모로 2016.05.20 사용승인된 다세대주택입니다. 비교 가능한 전용면적 47~49㎡대 실거래는 총 6건이며, 평균 거래금액은 204,500,000원입니다.

최근 거래 기준은 과거 거래 평균보다 13.5% 높은 흐름으로 집계됩니다. 따라서 이 자료에서 하락 추세가 확인된다고 보기는 어렵습니다. 다만 최근 거래가 1건에 그치고 마지막 확인 거래도 2024년이므로, 이 상승률만으로 현재 시세 상승을 확정하기는 어렵습니다.

확약 적용 시 임차보증금 인수는 0원이므로, 신건 최저가 기준 실질취득금액은 238,000,000원입니다. 이는 최근 거래 기준 227,000,000원보다 11,000,000원 높고, 전체 실거래 평균 204,500,000원보다 33,500,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)

아래는 신건 최저매각가로 낙찰되는 경우의 예상배당입니다. 임차인 이동옥의 우선변제권을 기준으로 계산하되, 확약에 따른 대항력 포기는 배당표의 보증금 부족액 자체를 없애는 것이 아니라 매수인의 인수 여부를 바꾸는 요소로 구분합니다.

집행비용 4,132,000원은 추정치입니다. 임차인 우선변제액 233,868,000원과 합산하면 매각대금 238,000,000원이 전액 배분됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않은 추정이며, 실제 배당순위와 금액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 특히 선순위 우리은행 가압류의 실제 배당순위와 말소 여부는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 확인이 핵심

유찰에 따른 가격 변화와 원래 배당계산상 예상 인수액은 다음과 같습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 호원동 망월사역 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 망월사역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2016.05.20 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 바닥난방설비, 승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 부정형 평지이며 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용됩니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역입니다. 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등 토지이용 제한사항이 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,494,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 전체 28세대 규모로 대단지 아파트보다 거래 표본이 제한적입니다. 확인된 실거래도 6건이며 마지막 거래는 2024.10이므로 환금성과 현재 매수 수요를 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.01 제출된 이동옥의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서를 매각물건명세서 원본과 대조하고, 해당 확약의 유효성과 적용 범위를 확인하세요.
• 선순위 우리은행 가압류. 2023.02.21 등기된 청구금액 24,463,147원의 가압류가 실제 매각 후 어떻게 처리되는지 반드시 확인하세요. 임차인 확약만으로 해결되는 권리가 아닙니다.
• 임차인 점유·명도. 확약으로 보증금 인수의 실질 위험이 해소되더라도 실제 점유 여부, 명도 협의, 임차권등기 말소 이행은 별도로 확인해야 합니다.
• 배당표 검증. 이동옥의 예상배당액 233,868,000원과 부족분 6,132,000원은 추정치입니다. 실제 배당순위와 당해세 등 우선채권을 확인하세요.
• 주택도시보증공사 청구관계. 신청채권액 240,000,000원과 임차보증금 240,000,000원의 관계를 확인하고, 동일 보증금을 중복 부담으로 계산하지 않도록 주의하세요.
• 시세 재검증. 마지막 실거래가 2024.10이므로 2026년 실제 시장가격을 평가할 추가 거래자료와 매물가격을 확인하세요.
• 유찰 전략. 신건 최저가 238,000,000원은 최근 거래 기준보다 높습니다. 유찰 시 190,400,000원·152,320,000원 시나리오를 비교하되, 실제 유찰과 다음 기일의 가격은 법원 공고로 확인하세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 승계 가능 항목, 각종 공과금 및 건물 유지관리 상태를 확인하세요.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약은 호재, 가격과 선순위 권리는 숙제”

이 사건은 보증금 240,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점에서 처음에는 부담이 큰 경매처럼 보입니다. 신건 최저매각가 238,000,000원으로도 보증금을 전액 배당하기 어렵기 때문입니다.

하지만 이동옥이 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약서를 제출한 것이 중요한 전환점입니다. 확약이 유효하다면 원래 예상되던 보증금 미배당액 6,132,000원은 매수인이 실제로 떠안을 부담에서 제외됩니다. 이 부분은 분명한 권리상 호재입니다.

그럼에도 권리가 완전히 깨끗한 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 말소기준권리보다 앞선 우리은행 가압류가 남아 있고, 해당 권리의 경매 후 처리 여부는 독립적으로 검증해야 합니다.

가격도 신중해야 합니다. 최저가 238,000,000원은 최근 거래 기준 227,000,000원의 104.8%이며, 전체 실거래 평균 204,500,000원의 116.4%입니다. 여기에 소규모 다세대주택 특유의 제한된 거래 표본과 2024.10 이후 확인되는 거래 공백까지 고려해야 합니다.

결론은 “확약으로 임차보증금 위험은 완화됐지만, 신건 가격은 보류, 선순위 가압류는 확인 필수”입니다. 확약서의 효력과 선순위 권리 처리가 확인된다는 전제에서, 보다 낮은 입찰가격을 검토할 여지가 있는 물건입니다.