광주지방법원 2026타경31959. 나주시 빛가람동 웨스턴호텔 1층 104호, 근린시설 경매입니다. 등기상 현재 소유자는 장일진 씨이며, 2025년 11월 21일 상속을 원인으로 2026년 6월 24일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이 부동산의 말소기준권리는 2018년 10월 22일 설정된 북광주농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 600,000,000원입니다. 해당 근저당의 채무자는 이전 소유자인 지금순입니다. 채권자가 신청한 임의경매의 청구금액은 518,295,888원입니다.
등기부만 보면 근저당 하나가 중심인 단순한 경매처럼 보입니다. 하지만 현황조사와 매각물건명세서를 함께 보면 이야기가 달라집니다. 매각 대상인 104호는 인접한 세 호실과 벽체 구분 없이 일반음식점으로 이용되고 있고, 명세서상 점유자는 현재 소유자와 이름이 같은 장일진 씨입니다. 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 매각 대상 호실이 독립적으로 사용·처분될 수 있다는 문제는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31959 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 348-19 웨스턴호텔 1층 104호 도로명주소: 배멧3길 5-18 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 1층 104호 |
| 현황 이용상태 | 인접 102호·103호·105호와 벽체 구분 없이 일반음식점으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 장일진 (2025.11.21. 상속 원인, 2026.06.24. 소유권이전등기) |
| 종전 소유자 / 거래가 | 지금순 / 830,000,000원 (2018.09.20. 매매 원인) |
| 감정가 / 최저가 | 821,000,000원 / 821,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2018.10.22. 근저당권 · 북광주농업협동조합 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 북광주농업협동조합 / 518,295,888원 |
| 매각기일 | 2026.11.19. |
| 등기부 발급일 | 2026.11.05. |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 등기상 부담은 단순
이 사건의 말소기준권리는 을구 1번, 2018년 10월 22일 설정된 북광주농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고 채무자는 지금순입니다. 해당 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 권리이므로 낙찰자가 근저당권 자체를 인수하는 구조는 아닙니다.
갑구의 신탁등기는 2018년 10월 22일 이미 말소된 상태입니다. 같은 날 신탁재산 처분을 원인으로 지금순에게 소유권이 이전되었고, 이후 2025년 11월 21일 상속을 원인으로 장일진에게 소유권이 이전되었습니다. 2026년 6월 29일 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 점유·임차인 분석 — 소유자와 동일한 점유자, 대항력 미상
매각물건명세서에는 장일진 씨가 주거 목적으로 점유하는 것으로 기재되어 있습니다. 그런데 등기부상 현재 소유자 역시 장일진 씨입니다. 보증금, 전입신고일, 확정일자가 확인되지 않아 실제 임대차인지, 소유자 또는 관계인의 점유인지, 가장임차인에 해당할 가능성이 있는지를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유 용도 | 보증금 / 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장일진 현 소유자와 동일 |
주거 명세서 기재 |
보증금 미상 전입일 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 판단 불가 | 보증기관 승계 없음 |
② 보증금과 전입일이 확인되지 않습니다. 보증금·전입신고일·확정일자 모두 미상입니다. 따라서 대항력이나 우선변제권을 확정적으로 인정하거나 부정할 수 없습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
③ 점유 용도와 현황 이용상태가 다릅니다. 점유 내역에는 주거로 기재되어 있지만 감정평가서상 현황은 인접 호실과 통합된 일반음식점입니다. 실제 점유자, 점유 공간, 점유 목적을 현장에서 대조해야 합니다.
결론: 배당 산식상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 이는 확인된 임대차 권리가 없다는 전제의 잠정 수치입니다. 실제 임대차와 대항력이 확인되면 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 821,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,610,000원 |
| 1. 근저당 · 북광주농업협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 210,390,000원 |
현재 신건 매각가 821,000,000원을 기준으로 한 배당 추정입니다. 근저당 배당액은 채권최고액 600,000,000원을 기준으로 반영했습니다. 신청 청구액은 518,295,888원으로 채권최고액과 차이가 있으므로 실제 배당액은 채권계산서와 이자·비용 확인 후 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 회수의 변화
| 매각 시나리오 | 예상 매각가 | 근저당 배당 | 미배당액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 821,000,000원 | 600,000,000원 | 0원 | 210,390,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 656,800,000원 | 600,000,000원 | 0원 | 47,832,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 525,440,000원 | 517,785,600원 | 82,214,400원 | 0원 |
신건과 1회 유찰 시나리오에서는 추정 근저당 채권최고액 6억원을 전액 배당할 수 있는 것으로 계산됩니다. 2회 유찰로 최저매각가가 525,440,000원이 되면 집행비용을 차감한 배당 가능액이 517,785,600원으로 줄고, 근저당 기준 미배당액은 82,214,400원이 됩니다.
⑤ 입지·물리적 독립성·환금성 메모
- 입지. 나주시 빛가람동 한전KDN 남동측 인근에 위치한 웨스턴호텔의 1층 근린시설입니다. 주변은 숙박시설·상가·업무시설 등이 소재하는 상가지대로, 주거 중심 입지와는 다른 상업시설 수요를 고려해야 합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다. 서측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접하며 지하 주차장시설이 있습니다.
- 이용상태. 가장 중요한 사항입니다. 104호가 인접 102호·103호·105호와 벽체 구분 없이 일반음식점으로 이용되고 있습니다. 현재 이용 형태와 경매로 취득하는 개별 호실의 법적·물리적 범위가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 집합건물 독립성. 매각물건명세서에는 현재 물리적 경계 표지가 없어 집합건물법 제1조의2에서 요구하는 구조상 독립성 요건이 불비한 상태라고 기재되어 있습니다. 다만 집행법원은 경계 표지 부존재의 일시성과 복원 가능성·용이성을 판단해 매각절차를 진행했습니다. 이는 매각절차 진행의 근거이지, 낙찰 후 복원공사와 인접 호실 이용관계까지 해결해 주는 것은 아닙니다.
- 건물 구조 및 설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 8층 건물입니다. 위생설비, 도시가스 보일러 난방설비, 승강기, 소방설비, 옥내소화전 및 시스템 냉난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 도시지역 및 중로2류(폭 15m~20m) 접합 조건입니다. 혁신도시개발예정지구 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 필지의 지목은 대이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물 상태. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있고 공부와의 차이도 별도 기재되어 있지 않습니다. 다만 현황의 벽체 구분 부재는 별도 쟁점이므로 물리적 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 환금성. 호텔 건물 내 1층 근린시설로, 일반음식점 통합 사용 상태가 개별 호실의 임대·매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 821,000,000원이 주변 시세보다 저렴한지 비싼지 판단할 근거는 없습니다. 감정가만으로 투자 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트
- 104호의 독립성 확인. 건축물대장, 집합건축물대장, 평면도 및 감정평가서 도면을 대조해 경계와 전유부분의 정확한 범위를 확인하세요. 인접 102호·103호·105호와 실제로 어디까지 통합 사용 중인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계 복원 가능성과 비용. 법원은 경계 표지 부재의 일시성과 복원 가능성·용이성을 판단했습니다. 그렇더라도 낙찰자가 실제로 부담할 벽체 복원, 출입구·설비 분리 및 내부 공사 범위는 별도 확인이 필요합니다. 복원에 필요한 비용과 공사 가능 여부를 입찰 전에 점검하세요.
- 인접 호실과의 관계. 102호·103호·105호의 소유·점유·영업 관계와 통합 사용에 관한 약정이 있는지 확인하세요. 주방·배관·전기·냉난방·소방시설 등 공동 이용 부분이 있다면 분리 사용이 가능한지도 확인해야 합니다.
- 점유자 장일진 확인. 등기상 소유자와 명세서상 점유자가 동일합니다. 실제 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 전입세대확인, 확정일자 및 실제 점유 공간을 확인하세요. 주거 점유 기재와 일반음식점 현황이 다른 이유도 확인해야 합니다.
- 인수금액 재검토. 현재 산식상 매수인 인수액은 0원이지만, 보증금과 대항력은 미확정입니다. 실제 임차관계가 확인되면 배당요구 및 미배당 보증금에 따라 인수 위험이 달라질 수 있으므로 명세서와 현황조사서를 재확인하세요.
- 근저당 채권액 확인. 채권최고액 600,000,000원과 신청 청구액 518,295,888원은 서로 다른 금액입니다. 실제 배당액을 판단하려면 북광주농업협동조합의 채권계산서와 원금·이자·비용 내역을 확인해야 합니다.
- 상업시설 시세 검토. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 인근 근린시설의 실제 매매사례, 임대료, 공실 여부, 수익률 및 예상 복원비용을 별도로 조사하세요. 주거용 부동산의 시세 판단 방식을 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 명도와 인도. 점유자가 소유자인지 실제 임차인인지부터 확정해야 합니다. 소유자 점유라면 명도 협의 및 인도명령 절차를 검토하고, 임대차가 확인되면 대항력과 배당관계를 따로 분석하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 실제 현장을 서로 대조한 후 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 물건의 독립성 확보”
광주지방법원 2026타경31959는 등기부상 말소기준권리가 명확합니다. 2018년 북광주농업협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하고, 별도 압류·가압류 등기 부담도 확인되지 않습니다. 등기상 권리만 놓고 보면 복잡한 인수 구조는 아닙니다.
하지만 이 물건은 일반적인 1층 상가와 다르게 접근해야 합니다. 104호가 102호·103호·105호와 벽체 구분 없이 하나의 음식점으로 이용되고 있다는 사실이 핵심입니다. 법원이 경계 복원 가능성을 인정해 매각절차를 진행한 것은 중요한 사실이지만, 낙찰 후 실제 복원과 독립적인 영업·임대가 가능한지는 별도로 검증해야 합니다.
점유자 장일진 역시 현재 소유자와 동일한 이름으로 기재되어 있지만, 보증금·전입일·확정일자가 미상입니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성을 배제할 수도, 실제 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도 없습니다. 따라서 배당표의 인수액 0원만 보고 권리 위험이 완전히 해소되었다고 판단해서는 안 됩니다.
감정가와 최저가 모두 821,000,000원인 신건이며, 최근 실거래 비교자료가 없어 가격 경쟁력도 확인되지 않습니다. 여기에 물리적 독립성 및 점유관계라는 두 가지 변수가 겹칩니다.
최종 의견: 등기상 권리구조는 단순하지만, 물리적 독립성과 점유관계 확인이 선행되어야 하는 신중 검토 물건입니다. 복원 가능성·비용, 인접 호실과의 관계, 실제 점유자의 권리를 확인하고 근린시설의 독립적인 시장가치를 산정하기 전까지는 입찰을 서두를 이유가 없습니다.
