광주지방법원 2026타경31990. 전라남도 나주시 금천면 석전리 빛가람코오롱하늘채 102동 2101호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 84.8411㎡, 22층 건물의 21층에 있는 남향 계단식 아파트입니다. 감정가는 298,000,000원이며 한 차례도 유찰되지 않아 최저매각가 역시 동일합니다.

권리의 출발점은 2023.02.24 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 343,200,000원으로 감정가보다 큽니다. 이후 케이비국민카드와 국민은행의 가압류가 설정됐고, 농협은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 이들 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하므로 채권의 미배당액이 그대로 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다.

다만 2026.10.26 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 사실과 실제 거주자 확인이 필요하다는 점은 놓쳐서는 안 됩니다. 가격은 최근 실거래 평균보다 낮지만 최신 거래가와 차이가 작아, 권리 안정성과 별개로 입찰가격을 신중하게 결정할 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당

말소기준권리는 2023.02.24 접수된 을구 1번 농협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 케이비국민카드 가압류 13,230,239원, 국민은행 가압류 42,190,529원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 임차인·점유 분석 — 확인된 임차인은 없지만 점유는 미상

현재 확인된 임차인 신고는 0명입니다. 다만 이것이 실제 거주자나 임대차관계가 전혀 없다는 의미는 아닙니다. 감정평가 현장 조사에서는 1층 현관 입구에서 3회 호출했으나 응답이 없었고, 우편함에 우편물이 많이 쌓여 있어 상주하지 않는 것으로 추정했습니다.

실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 다른 점유자인지에 따라 인도 절차와 비용은 달라질 수 있습니다. 특히 말소기준권리보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차인이 확인되는 경우에는 보증금 인수 여부를 새로 계산해야 합니다. 등기상 소멸권리가 명확하다는 점과 점유·명도 문제가 해결됐다는 점은 별개입니다.

③ 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 97.3%

빛가람코오롱하늘채 동일 평형대의 2026년 2~4월 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 306,375,000원, 최신 거래는 2026.04 · 300,000,000원입니다. 감정가 298,000,000원은 두 가격보다 낮지만 최근 거래와의 차이는 크지 않습니다.

거래가격은 280,000,000원~355,000,000원으로 상당한 편차를 보입니다. 최저매각가 298,000,000원은 최근 평균의 97.3%로 평균보다 낮지만, 실제로 280,000,000원과 290,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 따라서 감정가보다 낮은 가격에 취득한다는 이유만으로 충분히 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 298,000,000원 가정)

집행비용 4,972,000원은 추정액입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며, 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라집니다. 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 사실도 최종 배당권자 확인에 반영해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 증가

회차별 예상 매각가격을 적용하면 유찰 이후에는 최근 실거래 평균과의 가격 차이가 확대됩니다. 반면 매각대금이 줄어드는 만큼 채권자 미배당액은 증가합니다. 현재 확인된 권리관계를 전제로 하면 매수인 예상 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 나주시 금천면 석전리 천석마을 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 혁신도시 및 국도 주변의 주거지대로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 편리하며 국도·지방도와 연계됩니다. 인근 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 편리한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 22층 아파트 중 21층 남향 세대입니다. 승강기, 급배수, 위생, 방화 및 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지. 빛가람코오롱하늘채는 1,480세대 규모이며 2022.11.29 준공된 아파트입니다. 최근 동일 평형 거래가 확인돼 가격 비교가 가능합니다.
• 도로. 부지 서측과 북측이 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지는 부정형 평지의 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 토지이용규제. 계획관리지역·지구단위계획구역이며, 중로1류·중로2류에 접하고 가축사육제한구역과 준보전산지 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 263,700원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 세대 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1,480세대 규모와 최근 거래 사례는 매각가격 판단에 도움이 됩니다. 다만 동일 평형 거래가격이 280,000,000원~355,000,000원으로 분산돼 있어, 층·향·내부 상태에 따른 개별 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세와 입찰가 비교. 최근 평균 306,375,000원뿐 아니라 최신 거래 300,000,000원과 최저 거래 280,000,000원을 함께 검토하세요. 현재 최저가 298,000,000원은 명확한 저가 구간으로 보기는 어렵습니다.
• 실제 점유자 확인. 현장 조사에서 호출에 응답이 없었던 만큼 소유자 거주 여부와 별도 점유자 존재 여부를 확인해야 합니다. 점유자가 있다면 전입 및 임대차관계부터 검토하세요.
• 대항력 임차인 확인. 확인된 임차인 신고가 없더라도 전입세대 관련 자료와 매각물건명세서를 대조하세요. 미확인 임차인이 발견되면 대항력과 보증금 인수 여부를 다시 분석해야 합니다.
• 근저당권 승계 확인. 2026.10.26 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 경매 신청채권자 관계를 최신 등기 및 사건기록으로 확인하세요.
• 유찰 가능성 검토. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 신건 즉시 입찰과 유찰 후 입찰의 가격 차이를 비교하고 경쟁 입찰 가능성도 고려하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 관리비 승계 가능성을 확인하세요. 배당표상 인수액 0원과 관리비 부담 여부는 별개입니다.
• 내부 상태 및 명도. 현장 접근이 제한됐던 만큼 세대 내부의 하자, 설비 상태, 실제 거주 여부 및 인도 가능성을 확인하세요. 필요한 명도 절차와 비용도 입찰예산에 포함해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.19 매각기일의 진행 여부와 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 법원 사건기록을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격과 점유는 신중하게”

이 물건은 선순위 농협은행 근저당권과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 확인된 임차인은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 따라서 등기상 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 다만 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 사실을 최종 등기와 대조해야 하고, 현장 조사에서 실제 점유상태가 확인되지 않았다는 점은 별도의 위험 요소입니다.

가격 면에서는 최저매각가 298,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 306,375,000원의 97.3%로, 평균보다 소폭 낮습니다. 그러나 최신 거래 300,000,000원과 비교하면 가격 차이가 작고, 일부 실거래는 최저가보다 낮습니다. 따라서 신건 가격에 충분한 안전마진이 확보됐다고 보기는 어렵습니다.

단지의 평균 유찰 횟수가 2.4회인 점을 고려하면 현재 가격에서 무리하게 응찰하기보다 유찰 가능성과 향후 시세 변화를 함께 검토할 여지가 있습니다. 다만 실제 유찰을 전제로 투자 결정을 내려서는 안 됩니다.

결론은 ‘권리구조는 양호, 점유 확인은 필수, 신건 가격 메리트는 제한적’입니다. 등기상 예상 인수액 0원이라는 장점은 분명하지만, 매수인에게 중요한 것은 단순히 낙찰받는 일이 아니라 실제 점유관계와 취득비용까지 확인한 뒤 시장가격보다 충분히 유리한 조건으로 취득하는 것입니다.