광주지방법원 2026타경32001. 광주광역시 북구 문흥동 921, 대주3 단지 301동 4층 401호 아파트입니다. 전유면적은 120.897㎡이며, 건물 사용승인일은 1988.12.01, 단지 규모는 194세대입니다. 현재 등기상 소유자는 배주석 씨로, 2015.03.27 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 164,000,000원입니다.
경매를 신청한 채권자는 광주문화신용협동조합입니다. 핵심은 2021.12.20 설정된 을구 20번 근저당권으로, 채권최고액은 167,700,000원입니다. 그 뒤 설정된 예스파이낸스대부의 근저당권과 가압류 3건은 모두 말소기준권리 후순위입니다. 매각으로 소멸하는 구조이므로 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
다만 권리가 깨끗하다는 이유로 가격까지 매력적이라고 판단해서는 안 됩니다. 전체 실거래 평균은 206,800,000원이지만, 최근 거래금액은 195,000,000원이고 추세는 하락입니다. 감정가 그대로 낙찰받으면 최근 거래보다 비싸게 취득하는 셈입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경32001 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 문흥동 921, 301동 4층 401호 등기 도로명주소: 평교로 40 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전유면적 120.897㎡ · 지상11층 건물 중 4층 · 301동 401호 |
| 단지 / 사용승인 | 대주3 · 194세대 · 1988.12.01 사용승인 |
| 소유자 | 배주석 (2015.03.27 취득, 거래가액 164,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 광주문화신용협동조합 / 119,266,566원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.20 을구 20번 근저당권 · 광주문화신용협동조합 · 채권최고액 167,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
| 등기 발급일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
권리분석의 출발점은 2021.12.20 광주문화신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 그 이후 설정된 권리는 경매 매각으로 소멸합니다.
현재 등기상 주요 근저당권은 두 건입니다. 첫 번째는 광주문화신용협동조합의 채권최고액 167,700,000원이고, 두 번째는 2023.08.21 설정된 예스파이낸스대부주식회사의 채권최고액 16,000,000원입니다. 두 번째 근저당권은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
갑구에는 말소기준권리 이후 다음 가압류가 설정되어 있습니다.
| 설정일 | 채권자 | 청구금액 | 매각 결과 |
|---|---|---|---|
| 2025.05.15 | 광주신용보증재단 | 18,604,136원 | 소멸 |
| 2025.09.05 | 소상공인시장진흥공단 | 8,389,451원 | 소멸 |
| 2026.06.04 | 제이비우리캐피탈 주식회사 | 27,215,200원 | 소멸 |
② 임차인 분석 — 임차인 없음, 인수액 0원
임차인에 따른 보증금 인수나 대항력 문제는 확인되지 않습니다. 매수인이 별도로 인수할 임차보증금은 0원이며, 전세권도 현재 유효하게 존속하는 것으로 확인되지 않습니다.
참고로 2020.12.28 설정됐던 주식회사투게더대부의 전세권은 전세금 5,000,000원으로 등기됐으나, 2021.12.22 말소됐습니다. 같은 시기에 설정됐던 투게더대부 근저당권도 해지·말소됐으므로 현재 인수 대상으로 보지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 2억300만원은 최근 거래보다 비싸다
비교 대상은 대주3 단지의 동일 전유면적 120.9㎡ 거래입니다. 확인되는 실거래는 총 5건이며, 거래가격은 195,000,000원부터 240,000,000원까지입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 120.9㎡ | 5층 | 195,000,000원 |
| 2024.06 | 120.9㎡ | 8층 | 197,000,000원 |
| 2024.03 | 120.9㎡ | 8층 | 197,000,000원 |
| 2023.11 | 120.9㎡ | 9층 | 240,000,000원 |
| 2023.06 | 120.9㎡ | 7층 | 205,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 206,800,000원 |
|---|---|
| 전체 거래 건수 | 5건 |
| 최근 평균 표시값 | 195,000,000원 |
| 최근 거래 건수 표시 | 1건 |
| 최신 거래 | 2025.09 · 195,000,000원 |
| 최근 추세 | -7.0% 하락 |
| 최저가 ÷ 최근 시세 | 104.1% |
감정가와 최저가가 동일한 203,000,000원입니다.
최근 거래금액 195,000,000원보다 4.1% 높은 가격입니다.
전체 평균 대비 98.2%라는 수치만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 과거 240,000,000원 거래가 전체 평균을 끌어올렸기 때문입니다.
가격 메리트 없음. 최근 거래와 하락 추세를 우선해야 합니다.
전체 5건의 평균은 206,800,000원입니다. 이 평균만 보면 감정가 203,000,000원이 평균보다 낮아 보입니다. 하지만 2023.11의 240,000,000원 거래처럼 과거 고가 거래가 포함된 평균이라는 점을 주의해야 합니다.
더 중요한 기준은 최근 거래금액입니다. 최신 거래는 2025.09의 195,000,000원이며, 표시된 최근 12개월 평균 역시 195,000,000원입니다. 최저가 203,000,000원은 이 금액의 104.1%입니다. 즉 최근 거래보다 높은 가격으로 신건 입찰을 시작하는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (매각가의 1.8% 추정) | - | 3,642,000원 |
| 1. 을구 20번 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 167,700,000원 | 167,700,000원 |
| 2. 을구 24번 근저당 · 예스파이낸스대부 | 16,000,000원 | 16,000,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 광주신용보증재단 | 18,604,136원 | 15,658,000원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 8,389,451원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 27,215,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 가격인 203,000,000원을 기준으로 계산하면 집행비용 약 3,642,000원을 제외한 금액이 채권자에게 배당됩니다. 광주문화신용협동조합의 근저당권과 예스파이낸스대부의 근저당권이 배당되고, 광주신용보증재단은 일부 배당을 받습니다. 후순위 가압류 두 건은 배당받지 못하는 구조입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 채권 미배당 변화
유찰에 따라 최저매각가격이 내려가더라도 매수인 인수액이 발생하는 구조는 아닙니다. 다만 낙찰가격이 내려갈수록 채권자들의 미배당액은 증가합니다.
| 구분 | 예상 매각가 | 채권자 배당합계 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 203,000,000원 | 199,358,000원 | 38,550,787원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 162,400,000원 | 159,326,400원 | 78,582,387원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 129,920,000원 | 127,301,120원 | 110,607,667원 | 0원 |
각 회차의 배당합계와 미배당액은 제공된 회차별 예상 시나리오 기준입니다. 실제 배당은 낙찰가, 집행비용, 피담보채권 잔액 및 법정 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서는 근저당권과 일부 가압류까지 배당이 가능하지만, 1회 유찰 시에는 미배당액이 78,582,387원으로 증가하고 2회 유찰 시에는 110,607,667원으로 증가합니다. 이 금액들은 채권자 측의 미회수액입니다. 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 권리분석과는 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모
- 주위환경. 감정평가 요항표는 문화중학교 북동측 인근으로 설명하고 있으며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다. 다만 행정동 표기가 우산동으로 기재되어 있어 사건 소재지 문흥동과 대조가 필요합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 문화소통로와 동문대로가 통과합니다. 시내버스 정류장 등 대중교통시설도 소재하는 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하1층·지상11층 건물입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감, 창호는 새시창호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 건물 연식. 사용승인일은 1988.12.01입니다. 노후 건물인 만큼 내부 수리 상태, 배관, 난방설비, 공용부분 관리 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 단지 규모. 대주3은 194세대입니다. 최근 확인 거래는 5건이며, 표시된 최근 거래 건수는 1건입니다. 거래 표본이 충분하지 않아 시세와 환금성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 상대보호구역과 전통상업보존구역 등의 관련 표기도 있으므로 세부 행위 제한은 토지이용계획확인서로 대조해야 합니다.
- 토지 현황. 대지권의 목적인 토지는 9,651.9㎡이며, 평지·가로장방형으로 평가되어 있습니다. 공시지가는 794,400원/㎡입니다.
- 건축물 위반 여부. 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 공부와의 차이 및 현황은 원본 서류로 재확인해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 가격 상한 설정. 신건 최저가 203,000,000원은 최근 거래금액 195,000,000원의 104.1%입니다. 최근 하락 추세 -7.0%까지 고려하면 감정가 그대로 입찰할 가격상 근거가 부족합니다.
- 실거래 원본 확인. 전체 거래 평균 206,800,000원보다 최근 거래 195,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래일이 2025.09이므로 이후 추가 거래가 있었는지 최신 실거래 자료를 확인하세요.
- 소재지 대조. 사건·등기부의 문흥동과 감정평가 요항표의 우산동 표기를 반드시 대조하세요. 지번과 건축물 표시가 일치하는지 확인하기 전에는 입찰을 서두르지 않는 편이 안전합니다.
- 채권 잔액 확인. 광주문화신용협동조합의 청구액 119,266,566원과 채권최고액 167,700,000원은 다릅니다. 실제 채권잔액 및 예상배당의 적정성을 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인에 의한 보증금 인수는 확인되지 않지만, 실제 점유자가 누구인지 확인해야 합니다. 소유자 주소와 실제 거주 여부를 동일하게 단정하지 말고 현장조사 및 명도 가능성을 점검하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소에 체납 관리비와 공용부분 미납액을 확인하고 매수인 부담 가능성을 검토하세요.
- 노후도 점검. 1988.12.01 사용승인 건물이므로 내부 상태, 누수, 배관, 난방설비, 승강기 및 공용시설 관리 상태를 확인하세요.
- 법정 우선채권. 당해세 등 배당에 영향을 미칠 수 있는 법정 우선채권의 존재 여부를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보류”
광주 2026타경32001은 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준권리는 2021.12.20 광주문화신용협동조합 근저당권이며, 이후 설정된 예스파이낸스대부 근저당권과 가압류 3건은 매각으로 소멸합니다. 임차인에 따른 인수 위험도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 좋은 매수 가격을 의미하지는 않습니다. 최저가 203,000,000원은 최근 거래 195,000,000원의 104.1%이고, 최근 추세는 -7.0% 하락입니다. 전체 거래 평균 206,800,000원에 비해 낮다는 이유로 신건 입찰을 정당화하기 어렵습니다.
게다가 최근 거래 표본은 제한적이고, 감정평가 요항표와 사건 소재지 사이에 우산동·문흥동 표기 차이가 있습니다. 이 두 가지를 해결하지 않은 상태에서 감정가에 맞춰 입찰하는 것은 위험합니다.
최종 결론은 권리상 안전하지만 가격상 보류입니다. 이 물건의 승부처는 인수금이 아니라 적정 매입가격입니다. 깨끗한 권리만 보고 입찰하기보다, 소재지 확인과 최신 시세 검증을 마친 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
