광주지방법원 2026타경32016. 광주광역시 북구 두암동 585-8 소재 부동산으로, 토지 112.0㎡와 2층 지하실 구조의 건물이 대상입니다. 사건상 물건종류는 연립/다세대+토지로 표시되어 있으나, 감정평가서의 이용상태는 단독주택으로 기재되어 있습니다. 건물은 세멘벽돌조 스라브즙 구조이며 사용승인일은 1982년 8월 25일입니다.

권리관계부터 보면 현재 등기 요약상 근저당권 0건, 압류 0건입니다. 과거 설정되었던 근저당권·전세권·가압류 등도 2003년 매각을 거치면서 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현 사건의 기준등기는 2026년 6월 26일 접수된 갑구 9번 강제경매개시결정입니다.

따라서 등기상 인수 부담은 크지 않은 편입니다. 그러나 매각물건명세서의 일괄매각·제시외 건물 포함 조건은 반드시 별도로 확인해야 합니다. 등기상 권리가 단순하다는 이유만으로 건물의 실제 상태와 매각 범위까지 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 기준등기는 강제경매개시결정

현재 등기 요약상 근저당권은 0건, 압류는 0건입니다. 다만 이는 과거에 권리가 전혀 없었다는 의미는 아닙니다. 을구에는 1997년 남광주농업협동조합의 근저당권과 채기무 명의 전세권이 있었고, 갑구에도 2002년 가압류 및 강제경매 관련 등기가 존재했습니다. 이 권리들은 2003년 7월 25일 매각을 거치면서 말소된 것으로 확인됩니다.

현 사건의 기준등기는 갑구 9번 강제경매개시결정입니다. 접수일은 2026년 6월 26일이며, 신청채권자는 김학원입니다. 매각으로 해당 경매개시결정 등기는 소멸하는 구조입니다. 현재 확인된 별도 근저당권·압류 등 인수 부담은 없습니다.

② 가격 분석 — 신건 2억 1,384만원, 시세 대비 판단은 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 213,845,600원입니다. 유찰은 아직 0회이며 감정가의 100%에서 첫 매각이 진행되는 신건입니다.

이 물건은 동일 지역·유사 규모의 실거래 비교자료를 근거로 한 시세 판단이 어렵습니다. 따라서 감정가 2억 1,384만원이 주변 거래가격보다 저렴한지, 혹은 비싼지 단정할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 213,845,600원 가정)

신건 매각가를 가정하면 집행비용 추정액을 제외한 금액으로 신청채권자 김학원의 청구액 184,919,109원이 전액 배당되고, 25,132,653원이 잔여금으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당은 증가하지만 매수인 인수와는 별개

현재 회차에서는 신청채권자 청구액이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 1회 유찰 시 매각가는 171,076,480원으로 낮아지고 신청채권자 미배당액은 17,037,700원, 2회 유찰 시 매각가는 136,861,184원으로 낮아지며 미배당액은 50,773,982원으로 증가합니다.

중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다른 개념이라는 것입니다. 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 산정되어 있습니다. 채권자가 일부 금액을 회수하지 못한다고 해서 그 미배당액이 자동으로 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지 정보 기준)

• 입지. 문화초등학교 북측 인근에 위치하며 주변은 단독주택 등으로 형성되어 있습니다. 공동주택 단지 중심의 입지와는 다른 개별 주택·토지 수요를 고려해야 합니다.
• 교통. 인근에 버스승강장이 소재합니다. 실제 도보 접근거리와 이용 가능한 노선은 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
• 토지 형상. 토지 면적은 112.0㎡, 지목은 대이며 평지·정방형으로 평가되어 있습니다. 토지이용계획은 제2종일반주거지역, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역입니다.
• 도로접면. 세로한면(불)로 분류되어 있습니다. 실제 도로 폭, 차량 진입 가능 여부, 건축법상 접도 요건과 도로 경계는 지적도·현황도로를 대조해 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 세멘벽돌조 스라브즙 2층 지하실 구조이며 사용승인일은 1982.08.25입니다. 급배수·위생·난방설비가 기재되어 있지만 실제 작동 여부와 누수·균열·설비 노후도는 현장 확인이 필요합니다.
• 제시외 건물. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다. 감정평가서의 현황도와 현장 건축물의 위치·면적·구조·사용 상태를 대조하고, 실제 매각 범위에 포함되는 부분을 확인해야 합니다.
• 규제. 전통상업보존구역 및 제2종일반주거지역 관련 제한을 확인해야 합니다. 증축·개축·용도변경·철거 후 신축 등 계획이 있다면 관할 행정기관을 통한 사전 확인이 필요합니다.
• 환금성. 감정평가상 단독주택이고 토지와 건물이 결합된 개별 부동산입니다. 공동주택의 동일 평형 거래처럼 단순 비교하기 어려우므로 토지 가치, 건물 활용성, 접도, 수선비를 함께 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 제시외 건물 확인. 매각물건명세서의 제시외 건물 포함 조건을 확인하고, 감정평가서 도면과 실제 현황을 대조하세요. 매각 범위와 실제 점유·사용 관계를 확인하는 것이 최우선입니다.
• 건물 노후도 조사. 사용승인일 1982.08.25의 건물입니다. 지붕·외벽·기초·지하실·배관·전기·난방 상태를 점검하고 수리 또는 철거 비용을 별도로 산정하세요.
• 도로 및 건축 가능성. 세로한면(불) 접면 조건을 현장에서 확인하세요. 도로 폭, 차량 접근, 경계, 건축법상 접도 요건과 증개축 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 용도지역·행위 제한. 제2종일반주거지역과 전통상업보존구역, 토지구획정리사업지구에 따른 제한을 확인하세요. 토지이용계획확인서와 관할 행정기관의 확인이 필요합니다.
• 점유 및 임대차. 확인된 임차인은 없지만, 실제 점유자·전입세대·확정일자·임대차계약 여부를 현황조사서와 현장 방문을 통해 대조하세요. 소유자 또는 제3자 점유 여부에 따른 명도 부담도 점검해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 213,845,600원을 곧바로 시장가격으로 보지 마세요. 두암동 인근 유사 규모의 단독주택과 토지 거래를 비교하고, 건물 상태와 제시외 건물 처리 비용을 반영한 적정 입찰가를 산정하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 171,076,480원, 2회 유찰 시 136,861,184원으로 계산됩니다. 다만 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 토지·건물의 활용가치와 수선비를 반영하세요.
• 배당 및 체납 확인. 신건 가정에서는 신청채권자 청구액이 전액 배당되는 것으로 추정되지만 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다. 관리비·공과금 등 현장 관련 체납 여부도 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지대장 및 지적도를 함께 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 건물과 토지가 승부처”

광주지방법원 2026타경32016은 현재 등기 요약상 근저당권과 압류가 없고, 과거 권리도 이미 말소되어 있습니다. 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 신건 매각가 213,845,600원을 가정한 예상배당에서도 신청채권자 김학원의 청구액 184,919,109원이 전액 배당되는 구조입니다.

하지만 권리관계가 단순하다고 해서 투자 판단까지 단순해지는 것은 아닙니다. 사건상 용도 표시와 감정평가상 단독주택 이용상태를 구분해야 하고, 사용승인일 1982.08.25의 건물 상태, 토지 112.0㎡의 접도, 전통상업보존구역 관련 제한을 확인해야 합니다. 특히 일괄매각·제시외 건물 포함 조건은 입찰 전 반드시 실물과 도면으로 대조해야 할 핵심 사항입니다.

또한 실거래 비교자료를 근거로 한 시세 판단이 어려우므로 감정가 2억 1,384만원을 저렴한 가격이라고 평가할 근거는 없습니다. 유찰 후 최저가가 낮아지더라도 토지의 활용성과 건물 수선·철거 비용을 반영해야 합니다.

권리는 비교적 단순, 가격은 판단 보류, 물건 자체는 현장 확인 필수. 이 사건의 승부처는 등기부보다 제시외 건물의 실체와 토지의 실제 활용 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.