의정부지방법원 2025타경2159. 포천시 군내면 하성북리 560-13, 청성로 64의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 2003.01.30. 사용승인된 조적조 평스라브지붕 단층 주택으로, 방 3개·주방·거실·욕실 겸 화장실·현관 등으로 이용 중입니다. 주된 토지는 430㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독주택이며 평지의 사다리형 토지로 기재돼 있습니다.
권리구조의 중심은 2008.04.18. 설정된 포천축산업협동조합 근저당권 270,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 2019.06.10. 설정된 하헌승 근저당권 83,000,000원과 2025.06.04.의 현재 경매개시결정은 모두 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 한 배당표에서도 매수인이 떠안을 권리액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2159 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 군내면 하성북리 560-13 · 경기도 포천시 군내면 청성로 64 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 | 조적조 평스라브지붕 단층 주택 · 사용승인 2003.01.30 · 방3·주방·거실·욕실 겸 화장실·현관 등 |
| 주된 토지 | 430㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 황철호 |
| 감정가 / 최저가 | 428,121,260원 / 299,685,000원 |
| 유찰 횟수 | 2회 · 현재 최저가 감정가의 70% |
| 신청채권액 | 83,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
현재 등기상 핵심은 2008.04.18.의 포천축산업협동조합 근저당입니다. 그 이전에 존재했던 여러 근저당과 가압류는 이미 말소된 이력이 확인되고, 현재 남아 있는 후순위 하헌승 근저당과 경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기권리 기준으로는 낙찰자가 별도로 인수할 금액이 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%는 ‘시세 70%’가 아니다
현재 최저매각가는 299,685,000원으로 감정가 428,121,260원의 70% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”과 “시장 시세보다 30% 저렴”은 같은 말이 아닙니다. 특히 단독주택과 토지가 함께 묶인 물건은 건물 상태, 토지 형상·도로 관계·개별 필지의 이용현황에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 단정하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 299,685,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,995,590원 |
| 1. 근저당 · 포천축산업협동조합 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 2. 근저당 · 하헌승 | 83,000,000원 | 24,689,410원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권 총액 353,000,000원 중 294,689,410원이 배당되고, 58,310,590원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당은 채권자의 미회수액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 70% | 299,685,000원 | 58,310,590원 | 24,689,410원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 56% | 239,748,000원 | 117,408,472원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 44.8% | 191,798,400원 | 164,686,778원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 포천시 공공산후조리원 북측 인근으로, 자연취락·근린생활시설·문화시설·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 주택 상태. 조적조 평스라브지붕 단층 주택으로 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시 마감이며 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 주된 토지. 430㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 369,000원/㎡입니다.
- 규제. 주거개발진흥지구·지구단위계획구역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함되고, 대로3류에 접하며 완충녹지 저촉 표시가 있습니다.
- 토지거래 관련. 토지이용 정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시가 있으므로 실제 취득 시 적용 여부를 원문 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 감정평가상 기호 5 토지는 공부상 지목이 “전”이나 현황은 “도로”로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·주택뿐 아니라 제시외 건물 ㉠·㉡, 수목 및 담장·휀스 등이 포함된다는 점을 현장에서 대조하세요.
- 현황 도로 토지. 기호 5가 공부상 “전”, 현황 “도로”로 이용되고 있어 실제 사용상태와 경계·통행관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2008.04.18. 포천축산업협동조합 근저당 270,000,000원이 기준입니다. 2019년 하헌승 근저당과 현재 경매개시결정은 후순위입니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지 거래와 토지 가치·건물 상태를 별도로 비교하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권자의 미배당 58,310,590원이 발생하지만, 이 금액이 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 지적·토지이용 관련 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 현장은 별개다
이 사건의 등기권리 흐름만 보면 중심축은 명확합니다. 2008.04.18. 포천축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 하헌승 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 299,685,000원 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 판단 포인트는 권리보다 가격 검증과 현장 확인입니다. 2회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 또 단독주택과 토지를 일괄매각하면서 제시외 건물을 포함하고, 일부 토지는 공부상 지목과 실제 이용상태가 다릅니다. 따라서 “인수 0원”은 권리상의 장점이지만, “최저가가 싸다”는 결론까지 자동으로 이어지지는 않습니다. 이 사건은 권리표보다 현장·토지·가격 확인에서 승부가 갈리는 유형입니다.
