의정부지방법원 2026타경70504. 의정부시 신곡동 국도빌라드케이 가동 402호에 대한 강제경매입니다. 감정평가상 용도는 공동주택(도시형생활주택)이며, 2015년 사용승인된 철근콘크리트조 건물의 4층에 위치합니다. 소유자 정인용은 2021.02.18. 거래가 205,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 임차권등기, 경매개시결정이 이어졌습니다.

표면적으로는 감정가와 최저가가 동일한 신건입니다. 하지만 일반적인 근저당권 경매와 달리 2022.11.24. 압류가 말소기준권리이고, 그보다 먼저 전입한 임차인 이혜주의 보증금이 남아 있습니다. 임차권등기가 말소기준권리보다 늦다는 이유만으로 선순위 대항력을 부정할 수 없습니다. 다행히 이혜주의 확약서가 확인되어 인수 구조에 중요한 변화가 생겼습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 건강보험공단 압류

기존 의정부중앙새마을금고 근저당권(채권최고액 1,560,000,000원)과 우리은행 근저당권(60,500,000원)은 이미 말소됐습니다. 주식회사 오케이저축은행의 가압류(31,945,917원)와 종전 강제경매개시결정 역시 등기부상 말소된 상태입니다.

현재 권리 흐름의 기준점은 2022.11.24. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 등기된 2023.05.26. 국민건강보험공단 압류 및 2026.03.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 선순위 임차인의 대항력 문제는 등기상의 후순위 여부와 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확약서가 권리 위험을 바꾼다

확인되는 실제 임차인·점유 관련 신고자는 2명입니다. 이혜주는 임차권등기와 보증금이 확인되는 선순위 임차인이고, 이재봉은 말소기준권리 이후 전입한 신고자입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로, 별도의 실제 점유 임차인으로 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 188,000,000원은 최근 시세 이상

국도빌라드케이는 27세대 규모의 공동주택입니다. 비교 가능한 실거래는 총 8건이며, 거래 면적이 56.47㎡부터 66.69㎡까지 달라 대상 물건(61.04㎡)과 완전히 동일한 조건의 거래만으로 구성된 표본은 아닙니다.

전체 8건 평균은 173,500,000원이지만, 이 평균에는 2021년부터 2024년까지의 오래된 거래가 포함됩니다. 최근 시세를 판단할 때는 2026.06. 최신 실거래 180,000,000원을 우선 살펴보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 표본이 1건뿐이어서 시세의 확실성에는 한계가 있지만, 현재 최저가 188,000,000원이 그 거래가보다 8,000,000원 높다는 점은 분명합니다.

최근 거래 추세 지표는 +4.3%로 나타납니다. 다만 이것이 신건 가격에 할인 매력이 있다는 뜻은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득액 188,000,000원조차 최근 거래의 104.4%이므로, 현재 회차에 가격 가점을 부여하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)

집행비용 3,432,000원은 추정액입니다. 이혜주 보증금 미배당액 20,432,000원은 확약이 없을 경우의 인수 계산액이며, 확약이 유효하게 적용되면 이혜주에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 청구액 205,000,000원은 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수 계산액은 늘어난다

이혜주의 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄어 매수인이 부담할 미배당 보증금은 늘어납니다. 따라서 선순위 보증금 인수형 경매는 최저가가 낮아져도 실질취득액이 크게 내려가지 않는 구조입니다. 아래 표는 각 회차의 계산상 인수액과 확약 적용 후의 실질 인수액을 구분한 것입니다.

각 회차의 인수 계산액은 예상배당 시나리오에 따른 금액입니다. 확약 적용 시 실질취득액은 해당 최저가에 낙찰되고 이혜주의 확약이 유효하게 적용된다는 가정하에 산정했습니다. 취득세·명도비·체납 관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 의정부시 신곡동 의정부백병원 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·근린생활시설·병원 등이 혼재하는 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 의정부경전철 새말역이 있습니다. 전반적인 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2015.07.30. 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물입니다. 위생·급배수·난방·전기·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6~7m의 포장도로에 접합니다. 토지는 부정형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 토지이용. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 지정기간은 2024.11.10.~2029.11.09.로 기재되어 있으므로 실제 적용 범위와 경매 취득 관련 조건을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1,625,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다. 위반건축물 여부도 별도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 27세대 규모에 실거래 표본이 많지 않습니다. 전체 실거래 평균은 173,500,000원이며 최근 거래는 180,000,000원입니다. 소규모 다세대의 특성상 매도 시 개별 호수의 상태·수요에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 이혜주가 2026.07.01. 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서의 원문, 제출 사실과 매각물건명세서 반영 내용을 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 이혜주의 임차권등기가 실제로 어떤 절차와 조건에서 말소되는지, 매각 후 추가 인수 문제가 남지 않는지 확인해야 합니다.
• 이재봉 점유 조사. 이재봉의 전입은 말소기준 이후이지만 보증금과 점유 관계가 미상입니다. 확약 대상이 아니므로 임대차계약·실제 점유 여부를 별도로 조사해야 합니다.
• 배당순위 재확인. 국민건강보험공단 압류와 선순위 임차보증금의 관계, 조세·공과금 우선순위 및 실제 배당 가능액을 원본 자료로 검토해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 신건 최저가 188,000,000원은 최근 거래가 180,000,000원보다 높습니다. 확약이 유효하더라도 현 회차 가격 자체에 할인 매력이 있다고 보기는 어렵습니다.
• 시세 표본 확인. 최근 12개월 거래는 1건이며 대상 물건과 면적도 다릅니다. 개별 호수의 내부 상태, 층·향·면적 차이를 반영해 현장 가격을 비교해야 합니다.
• 관리비·명도비 확인. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자의 인도 여부, 필요 시 명도 절차에 따른 비용을 점검해야 합니다.
• 매각조건 최종 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 및 법원 매각조건의 최신 내용을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 호재, 신건 가격은 보류”

이 물건은 보증금 205,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점에서 원래는 주의가 필요한 경매였습니다. 일반적인 선순위 보증금 인수 구조라면 최저가 188,000,000원만 보고 저렴하다고 판단할 수 없었습니다.

그러나 이혜주의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 존재합니다. 확약이 유효하게 적용되는 조건에서는 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수액이 0원이므로, 보증금 인수라는 가장 큰 위험은 해소됩니다.

그렇다고 권리 검토가 모두 끝난 것은 아닙니다. 이재봉은 확약 대상이 아니며, 전입일상 대항력은 없지만 보증금과 점유 관계는 추가 확인이 필요합니다. 또한 신건 최저가 188,000,000원은 최근 실거래 180,000,000원을 웃돌고, 소규모 다세대라는 환금성 변수까지 있습니다.

결론은 권리 조건부 통과, 현재 가격은 보류입니다. 확약의 효력과 별도 점유 관계가 명확해진 후, 실제 거래가격과 비교해 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다. 현재 가격만으로는 충분한 할인 매력이 확인되지 않습니다.