광주지방법원 2026타경32080. 광주광역시 서구 쌍촌동 상무대로 882 인근 에드가리움1차 6층 616호 오피스텔입니다. 소유자는 양현미 씨이고, 신청채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다. 청구금액은 68,000,000원이며 감정가와 최저매각가는 모두 64,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 보증금이 최저가보다 크다는 사실이 아닙니다. 임차권등기상 보증금 6,800만원이 배당으로 전액 회수되지 않을 가능성이 있지만, 그 임차권을 승계한 HUG가 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했다는 점입니다.
현 매각가 6,400만원을 기준으로 예상하면 집행비용 약 155만2천원을 제외한 6,244만8천원이 HUG에 배당되고, 청구액 중 555만2천원이 미배당됩니다. 그러나 이 미배당액이 곧 매수인의 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 제출된 확약이 유효하고 실제 임차권등기 말소까지 이행된다면 매수인 인수액은 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경32080 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 1006-18 에드가리움1차 6층 616호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트조 철골철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 양현미 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 64,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사(HUG) / 68,000,000원 |
| 임차보증금 | 68,000,000원 · 임차권자 변미리 |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
| 현재 점유 상태 | 매각물건명세서 비고상 공실 기재 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 2024년 압류와 HUG 승계 임차권
권리분석상 말소기준권리로 지정된 것은 2024.02.22. 접수된 국(서광주세무서장)의 압류입니다. 이 압류 이후에 설정된 2025년 아산세무서장 압류, 변미리 씨의 2025년 임차권등기, 2026년 HUG 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 전세권 설정도 확인됩니다. 유정아 씨의 63,000,000원 전세권은 2021.06.29. 해지되었고, 신윤호 씨의 65,000,000원 전세권은 2023.06.27. 말소되었습니다. 이 두 전세권은 현재 인수 대상으로 볼 권리가 아닙니다.
또 하나 주목할 등기는 2022.12.06. 접수된 민간임대주택 등기입니다. 2018.06.28. 민간임대주택 등록을 원인으로 하는 기재가 확인되고, 해당 등기는 현재 말소 표시가 없습니다. 매각으로 소멸하는 압류와 동일하게 취급해서는 안 되며, 임대사업자 등록 상태와 임대의무 관련 법적 처리, 매각 후 말소·변경 절차를 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 6,800만원, HUG 확약이 핵심
확인되는 실제 임차인은 변미리 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권을 승계한 채권자이지 별도의 두 번째 임차인이 아닙니다. 따라서 임차보증금 68,000,000원을 두 사람의 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 임대차·전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변미리 실제 임차인 |
68,000,000원 | 계약 2023.05.24 전입·점유 2023.06.27 기재 |
2023.05.24 | 원본 확인 필요 | 권리 주장 가능 | HUG 승계 확약상 0원* |
임차권등기 원문에는 임대차계약일 2023.05.24., 주민등록일과 점유개시일 2023.06.27., 확정일자 2023.05.24.로 기재되어 있습니다. 이 날짜들이 정확하다면 2024.02.22.로 지정된 말소기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있는 구조입니다.
다만 별도 조사내용에는 전입신고일 미상으로 대항력 판정이 불가능하다는 취지의 기록도 있습니다. 따라서 전입·점유의 실제 시점과 임대차관계는 주민등록 관련 원본 및 현황조사서로 최종 대조해야 합니다. 앞서 언급한 근저당권 1건의 순위 확인도 함께 필요합니다.
“주택임차권자 승계인인 채권자 주택도시보증공사는 매각 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.”
이에 따라 현 매각가 기준 HUG 미배당액 5,552,000원이 발생하더라도, 위 확약의 효력과 이행을 전제로 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
* 인수 0원은 제출된 HUG 확약의 효력이 인정되고, 매수인 상대 권리포기 및 임차권등기 말소가 실제 이행되는 것을 전제로 한 분석입니다. 확약서 원본, 제출 주체와 효력, 말소 이행 여부를 확인해야 합니다. 확약은 변미리 씨의 해당 임차권에 관한 것이며, 다른 권리나 별도 점유 문제까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 및 유찰 시나리오
현재 신건 최저매각가 64,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 1,552,000원을 우선 공제한 뒤 HUG에 62,448,000원이 배당됩니다. HUG의 청구금액 68,000,000원 중 5,552,000원은 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,552,000원 | 매각가의 약 2.4% 추정 |
| 1. 주택도시보증공사(HUG) | 68,000,000원 | 62,448,000원 | 5,552,000원 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
배당 계산은 제공된 예상배당 시나리오 기준입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 미치는 사항은 별도 확인이 필요합니다. HUG의 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다.
④ 회차별 가격과 미배당 — 유찰되면 채권자 손실은 커진다
| 구분 | 매각가 | HUG 배당액 | HUG 미배당 | 매수인 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 5,552,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 51,200,000원 | 49,878,400원 | 18,121,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 40,960,000원 | 39,822,720원 | 28,177,280원 | 0원 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모
- 입지. 운천저수지 북동측 인근에 위치하며 주변은 노선 상가지대입니다. 오피스텔과 상업시설이 혼재하는 입지로 파악됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 주변에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 북측 왕복 8차선 도로와 동측 왕복 2차선 도로에 각각 접하고 있어 도로 접근 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철골철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 20층 건물입니다. 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 평지·사다리형 토지입니다. 토지면적 250.2㎡, 공시지가 3,471,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역(전술), 시가지경관지구 등의 지정사항이 확인됩니다. 구체적인 건축·증축 가능 여부는 관련 규제 원문을 별도 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없으며, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 상무대로에 접한 상업지역 오피스텔이라는 입지적 특징은 있으나, 해당 호실의 실거래·임대료·공실률 자료 없이 환금성을 높게 평가할 수는 없습니다. 인근 오피스텔의 실제 거래가격과 월세 수준을 반드시 비교해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본. 잔존 임대차보증금 반환청구권과 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의가 명확하게 기재되어 있는지 확인하세요. 제출된 확약의 효력과 이행 주체도 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. HUG의 확약에 따라 실제 임차권등기가 말소되는지 확인하세요. 미배당 5,552,000원이 매수인에게 넘어오지 않는다는 전제는 확약의 실제 이행을 조건으로 합니다.
- 근저당 1건 원본 대조. 등기부 요약에 표시된 근저당의 설정일·순위·채권액·말소 여부를 확인하고, 2024.02.22. 압류를 말소기준권리로 보는 판단이 맞는지 재검증해야 합니다.
- 임차인의 전입·점유. 임차권등기 원문상 전입·점유일은 2023.06.27.이지만 조사내용에는 전입신고일 미상이라는 기록이 있습니다. 주민등록 관련 자료와 현황조사서를 대조하세요.
- 민간임대주택 등기. 2018.06.28. 등록원인의 민간임대주택 등기가 확인됩니다. 임대사업자 등록 상태, 임대의무 관련 사항, 매각 후 말소·변경 가능 여부를 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 매각물건명세서 비고에는 공실로 기재되어 있습니다. 실제 현장 방문을 통해 점유자 유무, 열쇠 인도, 내부 상태를 확인하세요.
- 관리비·공과금. 오피스텔은 공용부분 관리비 체납액이 인수 부담으로 이어질 수 있으므로 관리사무소에서 미납 내역과 장기수선 관련 사항을 확인하세요.
- 실제 시세와 임대수익. 인근 유사 오피스텔의 매매 실거래가, 보증금·월세, 공실률, 관리비를 비교해 6,400만원의 적정성을 판단하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, HUG 확약서를 함께 확인하고 입찰 직전 변경사항이 없는지 재검토하세요.
맺으며 — “보증금 초과 낙찰가”보다 중요한 것은 확약의 이행
광주 2026타경32080은 임차보증금 6,800만원이 최저매각가 6,400만원보다 높은 오피스텔입니다. 확약이 없다면 매수인이 잔존 보증금을 인수할 가능성을 반드시 따져야 하는 유형입니다.
그러나 이 사건에는 임차권자 승계인인 HUG가 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 이행된다면 HUG가 555만2천원을 배당받지 못하더라도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 예상액은 6,400만원입니다.
그렇다고 곧바로 안전한 물건이라고 단정해서는 안 됩니다. 등기부 요약의 근저당 1건과 지정된 말소기준권리의 관계, 임차인의 대항력 판단, 민간임대주택 등기 처리, HUG 확약의 실제 이행 여부가 핵심 확인사항입니다. 여기에 시세와 임대수익도 별도로 검증해야 합니다.
권리 인수액은 확약에 따라 0원으로 평가할 수 있지만, 원본 대조와 가격 검증은 아직 끝나지 않았습니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 HUG 확약의 효력, 근저당 순위 확인, 그리고 6,400만원이라는 가격이 실제 시장에서 경쟁력이 있는지 여부입니다.
