광주지방법원 2026타경32128. 전남광주통합특별시 북구 신안동 478-5, 서양로 20 소재 오피스텔 7층 707호입니다. 소유자는 유한회사하나로이며, 2026년 7월 10일 채권자 유지선의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권자의 청구액은 41,805,640원입니다.

이 사건은 일반적인 근저당권 경매와 조금 다릅니다. 과거 등기된 근저당권들은 모두 등기부상 말소되어 있고, 현재 권리분석의 핵심은 2025년 등기된 주택임차권입니다. 임차인은 말소기준권리보다 앞서 전입·점유한 것으로 확인되어 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 그런데 매각물건명세서에 별도의 대항력 포기 및 임차권등기 말소동의서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 이 서류가 이행되느냐에 따라 인수액이 달라지는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 모두 말소, 임차권은 포기서가 핵심

등기부상 과거 근저당권은 다음과 같이 모두 말소됐습니다.

• 2012.08.06. 광주농업협동조합. 채권최고액 2,400,000,000원. 2015.11.20. 등기상 말소.
• 2015.12.28. 류경례. 채권최고액 400,000,000원. 2016.02.03. 등기상 말소.
• 2016.02.03. 주식회사하나은행. 채권최고액 480,000,000원. 2018.11.09. 등기상 말소.

따라서 위 근저당권들을 현재 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 권리분석의 중심은 2025년 11월 19일 등기된 유지선의 주택임차권입니다. 말소기준권리인 2026년 7월 10일 강제경매개시결정보다 앞선 권리입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 有, 우선변제 有, 확약 적용 시 승계 0원

임대차계약일은 2021.11.03.(1차), 2023.10.19.(2차)로 기재되어 있습니다. 2025.11.19. 주택임차권등기명령에 따라 임차권등기가 완료됐고, 배당요구도 이루어졌습니다.

③ 실질취득 분석 — 확약이 없으면 유찰되어도 총취득액은 거의 고정

이 사건은 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금은 35,000,000원이고, 신건 매각가 가정은 30,000,000원입니다. 집행비용을 제외하면 임차인에게 배당할 수 있는 금액은 29,060,000원이며, 부족분은 5,940,000원입니다.

포기서의 효력이 인정되면 이 부족분의 매수인 인수는 0원입니다. 반대로 포기서의 효력이 부정되거나 실제 이행되지 않는다면, 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 커집니다. 즉, 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득가를 의미하지 않습니다.

확약이 적용되지 않는다는 가정의 시나리오입니다. 실질취득액은 매각가와 해당 회차의 매수인 인수 추정액을 합산한 값입니다.

④ 시세 비교 — 가격 메리트는 별도 검증이 필요

동일 오피스텔의 최근 실거래, 최근 12개월 평균, 최신 거래가격을 근거로 삼을 수 없어 감정가 30,000,000원이 시세보다 저렴한지 비싼지 판단할 수 없습니다.

따라서 현재 최저가 30,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 확약 적용 시 실질취득액이 낙찰가와 같아지는 것은 권리상 장점이지만, 그것이 곧 시장가격 대비 저렴하다는 의미는 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 30,000,000원 가정)

집행비용 추정치와 제시된 배당 산정액을 기준으로 작성했습니다. 당해세 및 별도 최우선변제 가능성은 실제 배당에서 추가 확인해야 합니다. 배당 부족액 5,940,000원은 확약 미적용 시 매수인 인수 가능액이며, 제출된 포기·말소동의서가 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원입니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 전남대입구사거리 북측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 빌라, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2004.10.29. 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하1층~지상7층 건물입니다. 외벽은 석재붙임·페인팅 등, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감됐으며 샷시창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지·도로. 가장형 평지로 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용됩니다. 북측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역 및 준주거지역, 상대보호구역(전남대학교), 토지구획정리사업지구, 토지거래계약허가구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약허가구역 관련 적용 여부와 거래 절차를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 공부와의 차이도 별도로 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔은 아파트와 거래수요 및 가격 형성 방식이 다릅니다. 동일 건물의 거래가격, 공실 여부, 임대수요 및 관리비를 확인해야 하며 현재 가격만으로 환금성을 높게 평가할 근거는 부족합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기서 원본 확인. 대항력 포기서와 임차권등기 말소동의서의 원본을 확인하고, 임차인 본인의 의사로 작성됐는지 확인하세요. 잔존 보증금 반환청구권과 대항력 포기 범위가 명확한지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 이행. 매각 이후 임차권등기 말소가 실제로 진행되는 절차와 시점을 확인하세요. 서류 제출 사실만 확인하고 말소 이행을 놓쳐서는 안 됩니다.
• 임차인·신청채권자 동일인 확인. 유지선이 임차인과 강제경매 신청채권자로 모두 기재되어 있습니다. 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 채권 발생 원인, 배당요구 서류를 서로 대조하세요.
• 실제 점유 확인. 점유개시일, 주민등록일자, 실제 거주 여부를 확인하세요. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 별도 점유자나 추가 임대차관계도 확인해야 합니다.
• 확약 미적용 시나리오 대비. 신건 5,940,000원, 1회 유찰 11,832,000원, 2회 유찰 16,545,600원의 보증금 부족액을 확인하세요. 확약 효력이 부정되면 최저가가 내려가도 실질취득액이 거의 줄지 않습니다.
• 시세 검증. 동일 오피스텔과 인근 유사 오피스텔의 실제 거래가격, 임대료, 공실률을 확인하세요. 감정가 30,000,000원만으로 가격 경쟁력을 판단하지 마세요.
• 토지거래허가구역. 해당 토지가 토지거래계약허가구역에 포함되어 있으므로 관련 규제와 매수 후 절차의 적용 여부를 확인하세요.
• 현장 확인. 내부 상태, 누수, 설비, 승강기 상태, 관리비 체납 여부 및 실제 임대 현황을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기명령 및 확약 관련 서류를 함께 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이라는 결론은 확약의 이행까지 확인해야 완성된다”

광주 2026타경32128은 단순히 3,000만원짜리 오피스텔 경매로 볼 사건이 아닙니다. 보증금 3,500만원의 대항력·우선변제권 임차인이 존재하고, 신건 매각가 기준으로 594만원의 보증금 부족액이 발생합니다. 일반적인 대항력 임차인 인수 구조라면 매수인의 실질취득액은 약 3,594만원이 됩니다.

그러나 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서에 잔존 보증금 반환청구권 및 대항력 포기, 임차권등기 말소동의서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 이 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 낙찰가 3,000만원으로 분석할 수 있습니다.

다만 임차인과 경매신청채권자가 동일인으로 기재되어 있다는 점, 임대관계가 미상이라는 점은 반드시 짚고 넘어가야 합니다. 확약서의 진정성·효력·이행 가능성을 확인하지 않은 상태에서 인수 0원을 확정해서는 안 됩니다. 또한 동일 오피스텔의 실거래 근거가 없어 가격 메리트도 아직 입증되지 않았습니다.

권리상 핵심은 확약으로 해소될 가능성이 있지만, 입찰 전 서류와 점유관계 검증이 필수인 물건입니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 시세 검증 후 판단.