광주지방법원 2026타경32183. 전남광주통합특별시 남구 봉선동 1167, 봉선유탑메트로시티 13층 1304호 아파트입니다. 감정평가상 45.5평형이며, 건물은 철근콘크리트구조로 지상 26층, 사용승인일은 2024년 3월 14일입니다. 소유자는 박진남 씨이고, 신청채권자는 농협은행주식회사입니다.

등기 흐름은 비교적 명확합니다. 최초 신탁등기와 금지사항등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2024년 5월 22일 박진남 씨 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 농협은행 근저당권이 설정됐으며, 채권최고액은 456,500,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 12월 16일 설정된 국세 관련 압류와 2026년 7월 14일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

주의할 부분은 권리보다 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 4억 6,900만원입니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격이 없으므로 이 금액이 시세보다 저렴한지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 또한 토지이용계획상 여러 제한사항이 확인되므로 단순히 신축급 아파트라는 이유만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

임차인 없음. 확인된 임차인이 없으며, 임차보증금으로 인한 매수인 인수 위험은 확인되지 않습니다. 따라서 배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

핵심은 2024년 5월 22일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리이므로 이후에 설정된 2025년 12월 16일 국 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2026년 7월 14일 농협은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

② 가격 판단 — 신건 4억 6,900만원, 시세 검증이 우선

현재 감정가와 최저매각가는 모두 469,000,000원입니다. 유찰 없이 감정가 100%에서 시작하는 신건입니다.

다만 동일 단지 또는 동일 평형의 최근 실거래를 비교할 수 있는 가격 자료가 없어, 감정가가 실제 시장가격에 비해 어느 수준인지 확인할 수 없습니다. 따라서 현 단계에서 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다.

이 물건은 권리상 인수 부담이 낮다는 점과 경제적으로 적정한 가격인지는 별개의 문제입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 감정가 전액을 정당화해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 469,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.5% 추정치입니다. 신건 매각가 469,000,000원을 가정하면 집행비용 약 7,090,000원을 제외한 금액으로 농협은행 근저당 채권최고액 456,500,000원이 전액 배당되고, 잔여 약 5,410,000원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 당해세 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 미배당 증가와 인수액은 별개

유찰로 매각대금이 낮아지면 농협은행 근저당권의 미배당액은 커집니다. 다만 이 근저당권은 말소기준권리이므로, 해당 미배당액이 곧바로 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 근저당권의 미배당과 매수인의 권리 인수는 구별해야 합니다.

⑤ 입지·건물·토지이용 메모

• 입지. 남구청 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 건물 등으로 이루어진 지역입니다.
• 교통. 인근에 버스승강장이 소재합니다. 북측 왕복 2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕의 지상 26층 건물이며, 사용승인일은 2024년 3월 14일입니다. 급배수·위생·난방설비, 승강기, 지하 및 지상주차장 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 아파트이며 감정평가상 45.5평형입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 용도지역. 감정평가상 일반상업지역으로 기재되어 있습니다. 토지이용계획에는 제2종일반주거지역과 일반상업지역 저촉, 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역 접함 등이 함께 확인됩니다.
• 토지이용 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·전통상업보존구역·중점경관관리구역 저촉, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 등의 사항이 있습니다.
• 도로. 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로1류(폭 10m~12m)에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 확인. 감정가 469,000,000원이 곧 시장가격을 의미하지는 않습니다. 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래를 확인하고 감정가와 비교한 뒤 입찰 상한을 결정하세요.
• 말소기준권리 확인. 2024.05.22 농협은행 근저당권이 기준입니다. 이후 압류 및 임의경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 채권액 구분. 신청채권 청구액 435,643,670원과 근저당 채권최고액 456,500,000원을 혼동하지 마세요. 배당 시뮬레이션은 채권최고액을 기준으로 합니다.
• 토지이용 규제. 토지거래계약 허가구역 및 각종 용도지역·지구의 적용 범위를 확인하세요. 특히 실제 이용이나 향후 계획에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 점유·인도. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자와 소유자 점유 여부는 현장조사 및 관련 서류를 통해 확인하세요. 임차인 부재가 곧 명도 절차의 부재를 의미하지는 않습니다.
• 배당 변동. 집행비용은 추정치이며 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다. 예상 잔여금 5,410,000원을 확정 금액으로 보아서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 깨끗해도 가격 검증은 별개”

광주지방법원 2026타경32183은 확인된 임차인이 없고, 2024년 5월 22일 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 확인된 권리관계에서 매수인이 인수할 금액은 0원으로 판단됩니다.

그러나 신건 최저가 469,000,000원이 적정한 가격인지는 아직 결론을 내릴 수 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없기 때문입니다. 여기에 토지이용계획상 여러 제한사항까지 확인되므로 가격과 규제 검토를 건너뛰어서는 안 됩니다.

배당 측면에서는 신건 매각가 가정 시 농협은행 근저당 채권최고액이 전액 배당되는 구조이고, 유찰이 진행되면 미배당액은 증가합니다. 하지만 그 미배당액이 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.

권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 토지이용 규제는 추가 검증이 필요합니다. 이 물건의 입찰 판단은 감정가 자체가 아니라 실제 시장가격과 토지이용 제한을 확인한 뒤 내려야 합니다.