의정부지방법원 2026타경70702. 경기도 의정부시 신곡동 주공그린빌 404동 2층 203호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 263,000,000원으로, 아직 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김영헌이며, 2020년 11월 13일 거래가 200,000,000원으로 소유권을 취득한 이력이 있습니다. 같은 날 중소기업은행의 채권최고액 129,600,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
다만 이 사건은 최초 근저당권 하나만 보고 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 2022년 설정된 애큐온캐피탈 근저당권이 2026년 한국자산관리공사로 이전된 이력이 있고, 실제 경매개시결정 채권자도 한국자산관리공사입니다. 매각으로 소멸하는 권리와 실제 배당받아야 할 채권의 구분을 정확하게 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70702 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 755-1 주공그린빌 제404동 제2층 제203호 도로명주소: 경기도 의정부시 장곡로 514 |
| 물건종류 / 규모 | 집합건물(아파트) · 동일 면적대 59.72㎡ · 철근콘크리트조 17층 중 2층 |
| 이용상태 | 아파트 · 방 3, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 |
| 사용승인 | 2003.08.08 |
| 소유자 | 김영헌 · 2020.11.13 소유권이전 · 거래가 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구금액 | 178,411,363원 |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
| 점유 / 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 실제 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 채권관계는 확인 필요
임차인 및 점유관계
| 확인된 임차인 | 0명 |
|---|---|
| 임차보증금 | 확인된 금액 없음 |
| 대항력 | 미상 · 실제 점유 확인 필요 |
| 우선변제권 | 확인된 임차권 없음 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (현재 확인된 권리 및 예상배당 기준) |
| 명도 | 실제 점유자 확인 필요 |
임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인이 존재하지 않는다고 확정하거나 대항력 위험이 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다. 실제 점유자의 전입일, 점유 개시일, 임대차계약 및 확정일자 여부를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 1.2% 낮지만, 2층 가격은 다르다
주공그린빌4는 606세대 규모의 아파트단지입니다. 동일 면적대인 전용 59.06~59.72㎡의 최근 실거래 12건을 비교하면 평균 거래가격은 266,250,000원입니다. 현재 최저매각가 263,000,000원은 최근 평균의 98.8%로, 평균보다 3,250,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.06㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2026.10 | 59.06㎡ | 20 | 280,000,000원 |
| 2026.09 | 59.06㎡ | 10 | 259,000,000원 |
| 2026.08 | 59.72㎡ | 14 | 271,000,000원 |
| 2026.07 | 59.06㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2026.07 | 59.72㎡ | 2 | 247,500,000원 |
| 2026.06 | 59.72㎡ | 7 | 296,000,000원 |
| 2026.06 | 59.06㎡ | 7 | 268,000,000원 |
| 2026.06 | 59.06㎡ | 16 | 255,000,000원 |
| 2026.06 | 59.06㎡ | 14 | 262,500,000원 |
| 2026.06 | 59.06㎡ | 19 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 59.06㎡ | 8 | 267,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 266,250,000원 |
최근 실거래 최저가는 247,500,000원, 최고가는 296,000,000원입니다. 가장 최근인 2026년 10월 거래가격은 270,000,000원으로 현재 최저가보다 7,000,000원 높습니다. 최근 평균과 최신 거래만 비교하면 신건 가격이 조금 낮아 보일 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
아래는 매각가 263,000,000원을 가정한 기초 예상배당표입니다. 집행비용과 중소기업은행 근저당권, 가압류 채권자에 대한 배분 및 잔여금으로 구성돼 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,482,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 129,600,000원 | 129,600,000원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행 | 14,275,254원 | 14,275,254원 |
| 3. 가압류 · KB국민카드 | 5,263,358원 | 5,263,358원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 109,379,388원 |
위 금액은 기초 배당 시뮬레이션의 수치를 그대로 표시한 것입니다. 한국자산관리공사의 근저당권 승계채권이 배당에 반영되지 않아 실제 배당결과와 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.
회차별 유찰 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 기초 예상 잔여 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 263,000,000원 | 109,379,388원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 210,400,000원 | 57,515,788원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 168,320,000원 | 16,024,908원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 회차별 최저매각가 및 기초 예상 잔여금입니다. 소유자 잔여금은 한국자산관리공사 승계채권을 반영하지 않아 재산정이 필요합니다. 매수인 인수액 0원은 별도의 인수대상 권리가 없다는 전제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 신곡동 동오초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 관공서, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 입지환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 의정부 경전철 동오역이 있습니다. 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2003.08.08 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 급배수·위생설비, 화재경보기, 옥내소화전, 난방설비, 도시가스 및 엘리베이터설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 북서측에 폭 약 15m의 포장도로가 있고 단지 내부도로가 개설돼 있습니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당하며, 철도보호지구와 중점경관관리구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 2,181,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항이 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다. 내부 마감과 실제 보존상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 606세대 아파트단지로 동일 면적대 거래 사례는 확인되지만, 최근 실거래가격이 247,500,000원에서 296,000,000원까지 분포합니다. 평균 유찰 5.7회라는 경매 통계도 있어 매각가격과 실제 시장 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당권 확인. 2020.11.13 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리인지 최신 등기사항전부증명서와 대조하세요.
- 한국자산관리공사 승계채권 확인. 2022.05.31 애큐온캐피탈 근저당권 및 2026.03.05 채권이전 이력을 확인하고, 경매신청 채권과 배당순위를 다시 검토해야 합니다.
- 배당표 재산정. 기초 예상배당표에 한국자산관리공사 채권이 반영되지 않은 것으로 보입니다. 소유자 잔여금과 후순위 가압류 배당액을 확정적으로 받아들이면 안 됩니다.
- 임차인·점유관계 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 점유자, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 인수위험을 점검해야 합니다.
- 가격 비교. 최근 평균 266,250,000원만 보지 말고 같은 2층 거래가격 247,500,000원과 개별 호수 상태를 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 횟수 5.7회를 참고하되, 실제 유찰 여부에 따라 210,400,000원과 168,320,000원 구간의 가격 경쟁력을 다시 평가하세요.
- 관리비 및 명도. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분을 확인하고, 실제 점유자와 인도·명도 가능 시기 및 비용을 검토하세요.
- 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 법원 매각공고를 입찰 전에 반드시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수는 적어 보여도, 가격과 배당은 아직 보류”
의정부 주공그린빌 404동 203호는 말소기준권리가 명확하고, 현재 확인된 임차인 신고가 없어 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 그러나 실제 임대관계가 미상이고, 경매신청 채권자인 한국자산관리공사의 승계 근저당권이 기초 배당표에 반영되지 않은 것으로 보여 권리분석을 완전히 종료하기는 어렵습니다.
가격도 적극적인 응찰을 뒷받침하기에는 애매합니다. 신건 최저가 263,000,000원은 최근 실거래 평균 266,250,000원보다 약간 낮지만, 같은 2층 거래가격 247,500,000원보다는 높습니다. 여기에 단지 평균 유찰 5.7회라는 통계가 더해집니다.
따라서 결론은 신건 응찰 보류 및 추가 확인입니다. 한국자산관리공사 채권과 배당순위, 실제 점유관계를 먼저 정리하고, 이후 동일 층 실거래가격 및 유찰 가능성을 반영해 입찰 상한을 결정하는 것이 합리적입니다. 말소기준은 비교적 명료하지만, 가격 메리트와 배당구조는 재검토가 필요한 물건입니다.
