광주지방법원 2026타경32339. 전남광주통합특별시 광산구 송정동 425-2, 라인1차아파트 102동 10층 1007호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1억 2,200만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 엠지자산대부 주식회사이며 청구금액은 20,513,232원입니다.

등기상 말소기준권리는 2019년 5월 7일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 엠지자산대부의 근저당권·전세권, 후속 가압류 및 근저당권은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차인 이정희 씨의 전입일이 2011년 7월 7일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 현황조사와 매각물건명세서에 기재된 대항력 있는 임차인이므로, 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 임차인의 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차인이 핵심 변수

말소기준권리. 을구 8번 국민은행 근저당권으로 2019.05.07 설정됐습니다. 최초 기재 채권최고액은 66,000,000원입니다. 다만 2025.02.28 을구 8-2 변경등기에는 채권최고액이 46,800,000원으로 변경 기재되어 있습니다. 아래 배당 산정에는 66,000,000원이 사용되어 있으므로, 현재 등기 내용과 배당 산정 기준을 반드시 대조해야 합니다.

후순위 권리. 2025.04.07 엠지자산대부의 근저당권 28,500,000원과 전세권 5,000,000원, 2025.05.28 같은 회사의 근저당권 15,000,000원은 말소기준권리 뒤에 설정됐습니다. 2025.09.10 제이앤투어 가압류, 2026.02.11 이용관 근저당권, 2026.09.22 드림인자산관리대부 가압류, 2026.10.15 광주은행 가압류도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

1996년 최초 설정된 한국주택은행 근저당권, 1998년 김자순의 전세권, 2002년 국민은행 근저당권, 2008년 국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 과거 권리입니다. 현재 입찰 판단의 중심은 2019년 국민은행 근저당권과 그보다 앞선 임차인의 권리입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 확인 전 인수 0원 판단 금지

현재는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수액을 숫자로 산정할 수 없습니다. 배당요구 여부와 임차인의 실제 점유 상태도 확인해야 합니다. 임차인의 보증금이 매각대금에서 전액 배당되는지, 일부만 배당되는지에 따라 매수인의 부담이 달라집니다.

특히 아래 배당 산정표에는 이정희 씨의 보증금 배당액이 별도로 반영되어 있지 않습니다. 따라서 표에 기재된 매수인 인수액 0원은 임차인 인수 위험까지 해소됐다는 의미가 아닙니다. 임차인 보증금이 확인되기 전까지는 별도 인수 위험이 남아 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 122,000,000원 가정)

위 배당 산정상 채권자 총 청구액은 289,807,568원이며, 예상 배당액은 119,492,000원입니다. 이에 따른 채권자 미배당액은 170,315,568원입니다. 매각대금 1억 2,200만원이 집행비용과 선순위 담보권 등에 우선 배분되면서 후순위 채권 대부분이 배당받지 못하는 구조입니다.

또한 위 표는 임차인 이정희 씨의 보증금과 배당 여부를 반영한 최종 배당표가 아닙니다. 임차인 보증금이 확인되면 배당 순위와 배당액, 미배당액 및 매수인 인수 부담이 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 여부도 별도로 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가보다 인수 부담이 먼저다

유찰에 따라 최저매각가가 내려가더라도 채권자 미배당액은 증가하는 시나리오입니다. 다만 이 수치는 채권자 배당 부족분을 보여주는 것으로, 대항력 임차인의 보증금 인수액을 의미하지는 않습니다.

현재 매수인 인수액은 배당 산정에 0원으로 표시되어 있으나, 이는 선순위 임차인의 보증금 미상 위험을 해소했다는 근거가 아닙니다. 임차인 보증금과 배당 가능액을 확인한 뒤 실질취득액을 다시 산출해야 합니다.

⑤ 시세 및 가격 판단 — 가격 메리트 판단 보류

현재 확인되는 감정가와 최저매각가는 각각 122,000,000원으로 동일하며, 신건 상태입니다. 그러나 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 비교할 자료가 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 송정5일시장 동측 인근에 위치합니다. 주변은 점포와 단독주택 등이 혼재하는 기존 주택지대로, 전형적인 아파트 단지 일색의 주거환경과는 차이가 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물의 10층이며 계단식, 남향입니다. 외벽은 콘크리트 위 페인팅 등으로 마감됐고, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 소화전설비, 위생설비, 급배수설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역이며 도로 및 소로2류와 접합니다. 가축사육제한구역과 비행안전제5구역에 포함됩니다.
• 소음 규제. 군용비행장·군사격장 소음 관련 제2종 구역에 해당하므로 실제 소음환경과 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.
• 거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되어 있으며, 지정 기간은 2026.07.14.~2028.07.13.입니다. 입찰 전 허가 대상 여부와 취득 절차를 확인해야 합니다.
• 기타 제한. 전통상업보존구역에 포함되고, 정비구역 및 지구단위계획구역과 접하는 사항이 있습니다. 가축사육제한 및 비행안전 관련 제한도 함께 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 이정희 보증금 확인. 2011.07.07 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 미배당 보증금 인수액을 산정하세요.
• 매각물건명세서 재확인. 임차인의 대항력 및 보증금 관련 기재가 보완됐는지 확인하세요. 보증금 미상 상태에서 인수액 0원으로 입찰가를 계산하지 마세요.
• 국민은행 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 66,000,000원과 2025.02.28 변경등기상 46,800,000원의 차이를 확인하세요. 배당 산정이 어느 금액을 기준으로 작성됐는지도 대조해야 합니다.
• 배당표 재검토. 채권자 미배당액 170,315,568원은 임차인 보증금이 반영되지 않은 산정입니다. 임차인의 우선변제권과 배당요구 여부를 확인한 뒤 배당 구조를 다시 계산해야 합니다.
• 후순위 권리 소멸 확인. 엠지자산대부 근저당권·전세권, 제이앤투어·드림인자산관리대부·광주은행 가압류, 이용관 근저당권 등은 매각에 따른 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
• 토지거래허가구역 확인. 2026.07.14.~2028.07.13. 지정 기간과 해당 물건의 허가 대상 여부, 낙찰 후 소유권 취득 절차를 확인하세요.
• 소음 및 주변환경 확인. 비행안전제5구역 및 군용비행장 소음 관련 제2종 구역에 해당하므로 현장 방문을 통해 실제 소음환경을 확인하세요.
• 관리비·명도 확인. 공용부분 관리비 체납액과 실제 점유자를 확인하세요. 대항력 임차인이 점유 중이라면 보증금 정산 및 인도 협의가 선행되어야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “후순위 권리 소멸 ≠ 인수 위험 없음”

광주지방법원 2026타경32339는 말소기준권리 이후 설정된 다수의 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사실만으로 권리상 안전한 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다.

가장 중요한 변수는 2011년 전입한 대항력 임차인 이정희 씨입니다. 보증금이 미상이고 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 보증금이 낙찰가보다 크다면 최저가가 하락해도 실질취득액은 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다.

여기에 국민은행 근저당권의 최초 채권최고액 6,600만원과 변경등기상 4,680만원의 차이, 채권자 미배당액 1억 7,031만원, 실거래 비교자료 부재까지 겹칩니다. 가격 경쟁력도 현재로서는 판단할 수 없습니다.