의정부지방법원 2025타경2371. 경기도 의정부시 민락동 소재 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 10층 1021호입니다. 물건의 용도 구분은 근린시설이지만, 감정평가상 실제 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 일반 아파트나 주거용 오피스텔의 가격·임대·환금성 기준을 그대로 적용해서는 안 됩니다.

현재 소유자는 김소이입니다. 과거 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 2023년 2월 10일 소유권이전과 함께 신탁등기가 말소되었고, 같은 날 국민은행의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 국민은행이 2025년 6월 16일 임의경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준권리는 국민은행 근저당이며 매각으로 소멸할 예정입니다.

눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 237,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 81,291,000원으로 내려왔습니다. 다만 실제 거래가격이나 최근 시세를 확인하지 못한 상태에서 이 하락폭을 투자수익이나 저평가의 근거로 사용할 수는 없습니다. 권리분석과 별도로 현장 임대수요, 거래사례, 매각물건명세서의 최종 기재사항을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

최초 신탁 관련 등기는 이미 말소되어 있으며, 현재 소유권은 김소이에게 이전된 상태입니다. 2023년 2월 10일 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 273,600,000원이고, 이후 등기된 국민은행의 임의경매개시결정과 함께 매각으로 소멸할 예정입니다.

등기상 근저당권은 1건이고, 별도의 가압류 등기는 없습니다. 제시된 권리·배당 분석에서 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 다만 이는 확인된 등기권리와 임차인 분석을 전제로 한 값으로, 입찰 전 최종 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 배당 확인 필요

실제 임차인은 전용수 1명입니다. 점유 부분은 1021호 전부이고, 보증금 40,000,000원에 월차임 350,000원의 임대차가 확인됩니다. 전입신고일은 2024년 9월 6일로, 국민은행 근저당 설정일인 2023년 2월 10일보다 늦습니다.

명도는 별도의 문제입니다. 임차인이 1021호 전부를 점유하고 있으므로, 낙찰 후 실제 인도 여부와 점유 이전 절차를 확인해야 합니다. 대항력이 없다는 사실이 곧바로 임차인이 자진 퇴거하거나 명도비용이 발생하지 않는다는 의미는 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 시세 할인은 미확인

이 물건의 감정가는 237,000,000원입니다. 현재 3회 유찰된 상태에서 최저매각가는 81,291,000원이며, 감정가 대비 비율은 약 34.3%입니다.

실제 매수인 인수액을 0원으로 보는 경우, 현재 최저매각가 기준의 실질취득금액은 낙찰대금 81,291,000원입니다. 다만 취득 관련 비용, 명도비용, 미납 관리비 등은 별도로 고려해야 합니다. 특히 이 물건은 지식산업센터로 이용 중이므로, 일반 주거용 부동산의 거래사례를 대체 비교가격으로 사용하지 않는 것이 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,291,000원 가정)

매각가 81,291,000원 가정의 추정 배당입니다. 집행비용 1,863,238원은 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 계산되었습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

현재 매각가를 기준으로 집행비용 1,863,238원을 제외하면 국민은행에 79,427,762원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 근저당 채권최고액 273,600,000원을 기준으로 한 미배당 추정액은 194,172,238원입니다. 이는 채권최고액과 추정배당액의 차액으로, 실제 확정 채무잔액을 뜻하는 것은 아닙니다.

국민은행의 경매 신청 청구액은 별도로 237,293,625원입니다. 현재 회차의 추정배당액으로는 이 청구액도 전액 충족되지 않습니다. 다만 배당 부족액이 발생한다고 해서 해당 금액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 제시된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰될수록 채권자 미배당 증가

제시된 시나리오에서는 매각가가 낮아질수록 국민은행의 미배당 추정액이 증가합니다. 반면 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 채권자 미배당액과 매수인이 인수하는 채무는 서로 다른 개념입니다.

다만 이 시나리오는 국민은행의 근저당 채권최고액을 기준으로 하며, 당해세와 임차인 최우선변제 등의 변동 요인을 반영한 확정 배당표는 아닙니다. 또한 추가 유찰 시 금액은 가정치로, 실제 매각 결과를 의미하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부시 민락동 삼현초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·학교·지식산업센터·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 프리케스트콘크리트구조 및 (철근)콘크리트 평지붕의 10층 건물 중 10층 1021호입니다. 외벽은 페어글라스 등으로 마감되어 있고 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 엘리베이터설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 가로장방형의 평지이며 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다. 주변으로 포장도로가 개설되어 있고 도로접면은 중로각지입니다.
• 용도지역·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 준보전산지 저촉 사항도 표시되어 있으므로 관련 토지이용 제한을 확인해야 합니다.
• 토지 공시지가. 2,119,000원/㎡입니다. 이는 토지 공시지가로서 해당 호실의 실거래 시세와는 구분해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없으며 감정평가상 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 설비의 정상 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 3회 유찰 이력이 있고, 실제 사용 용도가 지식산업센터인 물건입니다. 현재 가격이 낮아 보이더라도 해당 호실의 임대수요, 사용 가능 업종, 거래사례 및 매각 소요기간을 확인하기 전에는 환금성이 양호하다고 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래가 확인. 동일 건물과 인근 지식산업센터의 최근 거래를 비교하고, 면적·층·용도·내부 상태 차이를 확인하세요. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 응찰가를 정하지 마세요.
• 용도·입주 자격 확인. 공부상 용도와 실제 공장 이용상태를 대조하고, 입주 가능 업종 및 이용 제한을 확인하세요.
• 임차인 원본 확인. 전용수의 임대차계약서, 점유 상태, 확정일자 및 배당요구 관련 서류를 확인하세요. 보증금은 40,000,000원이며 월차임은 350,000원입니다.
• 우선변제·최우선변제 확인. 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석되어 있으나, 배당 가능 여부는 별개의 문제입니다. 임대차에 적용되는 법률과 실제 사용 현황을 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차인이 1021호 전부를 점유하고 있습니다. 낙찰 후 인도 일정, 명도 절차와 비용을 별도로 검토하세요.
• 관리비·공과금 확인. 관리비 체납액과 공용부분 관련 비용, 별도 시설 사용료 및 공과금 미납 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 배당순위 검증. 현재 예상배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다. 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 확인하세요.
• 등기 원본 재확인. 과거 신탁등기의 말소 여부, 국민은행 근저당과 경매개시결정 외 추가 권리 발생 여부를 입찰 직전 확인하세요.
• 자금·수익성 점검. 최저매각가 81,291,000원 외에 취득 관련 비용, 명도·관리비·보유비용을 고려하고, 실제 임대 가능 금액과 예상 공실기간을 검토하세요.

맺으며 — “감정가의 34.3%가 곧 시세의 34.3%는 아니다”

이 사건은 국민은행 근저당이 말소기준이고, 과거 신탁등기도 이미 말소되어 있어 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 실제 임차인 전용수의 전입일도 말소기준 이후이므로 제시된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 임차인이 실제 점유 중이므로 명도 절차가 남아 있고, 확정일자 및 최우선변제 여부가 확인되지 않아 배당표는 변동될 수 있습니다. 무엇보다 이 물건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 근린시설로, 일반 주거용 부동산의 수요와 가격 기준을 적용하기 어렵습니다.

감정가 237,000,000원에서 최저가 81,291,000원까지 내려왔다는 사실과, 그 가격이 실제 시세보다 저렴하다는 판단은 완전히 다릅니다. 현재 확인된 정보만으로는 적정 매수가격을 확정할 수 없습니다. 동일 건물 실거래, 용도별 수요, 실제 임대조건, 임차인의 배당·명도 문제를 검증하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.