의정부지방법원 2025타경2371. 의정부 민락동 ‘의정부더리브센텀스퀘어2’ 지식산업센터2동 10층 1021호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 김소이 명의로 이전된 날과 같은 2023년 2월 10일 국민은행 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 전입한 임차인과 경매개시결정은 매각으로 정리돼 낙찰자가 등기상 떠안을 권리는 없습니다.
현재 최저매각가는 감정가 237,000,000원의 70%인 165,900,000원입니다. 그러나 가격 판단에 활용할 동일 물건군의 최근 실거래가가 제시되지 않았으므로, 단순히 “감정가보다 낮다”는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 아파트가 아니라 공장으로 이용 중인 지식산업센터인 만큼 실제 이용 가능성, 금융조건과 처분 가능성을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2371 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 10층 1021호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 배꽃길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 구조 / 층 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 · 10층 건물 내 10층 1021호 |
| 소유자 | 김소이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 165,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 237,293,625원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 근저당 미배당과 매수인 인수는 다르다
말소기준권리는 2023.02.10. 접수된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 273,600,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 경매에서 채권이 전액 배당되지 않는다는 사실과 낙찰자가 그 부족액을 승계한다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하고, 현재 회차 예상 미배당액 110,822,600원은 국민은행에 남는 채권 부족분일 뿐 매수인 인수액이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전용수 | 1021호 전부 | 2024.09.06 | 40,000,000원 월 350,000원 | 2025.08.06 배당요구 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전용수의 전입일은 2024.09.06.로 말소기준권리인 국민은행 근저당 설정일 2023.02.10.보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없어 보증금 40,000,000원을 낙찰자가 승계하지 않습니다. 배당요구는 2025.08.06. 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않으므로, 실제 배당 가능액은 매각물건명세서와 배당표 원본을 다시 대조해야 합니다.
③ 가격과 회차 — 70%지만 시세 메리트는 확인되지 않았다
현재 회차 최저가는 165,900,000원으로 감정가 237,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 116,130,000원, 3회 유찰 시 81,291,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 최근 실거래나 동일 건물 거래 비교가 없으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 국민은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 165,900,000원 | 162,777,400원 | 110,822,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 116,130,000원 | 113,704,180원 | 159,895,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 81,291,000원 | 79,427,762원 | 194,172,238원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 국민은행 미배당액은 커지지만, 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 하락에 따라 늘어나는 것은 말소되는 담보권자의 미회수액이지 낙찰자가 부담할 승계금액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,122,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 273,600,000원 | 162,777,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국민은행 채권최고액 기준 미배당액은 110,822,600원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 근저당과 임차보증금의 매수인 인수액은 현재 분석상 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 민락동 삼현초등학교 남동측 인근이며, 주위에는 아파트·학교·지식산업센터·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으며, 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 해당 호실과 토지는 공장(지식산업센터) 및 그 건부지로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 건물로, 위생·급배수·화재탐지·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 주변으로 포장도로가 개설돼 있으며 토지는 평지의 가로장방형, 중로각지입니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구(고산지구)·준보전산지·과밀억제권역이며 중로3류에 접합니다.
- 토지 지표. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이고 공시지가는 ㎡당 2,119,000원입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 전용수의 전입일, 점유범위, 보증금 40,000,000원, 월 차임 350,000원과 배당요구 접수 내용을 현황조사서·매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않으므로 배당표에서 임차인의 실제 배당 가능성과 국민은행 배당액 변동을 확인하세요.
- 미배당 오인 금지. 국민은행 미배당 110,822,600원은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 말소기준 근저당의 소멸 여부를 등기부와 매각조건에서 최종 대조하세요.
- 점유·명도. 임차인이 1021호 전부를 점유하므로 낙찰 후 인도 일정, 영업·시설물 정리와 명도비용 가능성을 확인하세요.
- 지식산업센터 이용요건. 현재 공장으로 이용 중인 만큼 입주 가능 업종과 실제 사용 제한, 관리규약을 확인하세요.
- 시세 원본 조사. 동일 건물·유사 층·유사 호실의 최근 매매와 임대 거래를 별도로 확인해 감정가 237,000,000원과 최저가 165,900,000원의 적정성을 검증하세요.
- 관리비·시설 상태. 미납 관리비와 공용부분 부담, 호실 내부 시설과 원상복구 여부를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “미배당이 커도 인수는 0원”
이 사건의 핵심은 국민은행 미배당액과 매수인 인수액을 혼동하지 않는 것입니다. 국민은행 근저당은 말소기준권리이고, 임차인 전용수의 전입은 그 이후이므로 대항력이 없습니다. 현재 회차에서 국민은행에 110,822,600원이 미배당되더라도 매수인이 부담하는 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 정리된다는 이유만으로 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 최근 실거래 비교가 없고, 감정평가상 용도도 공장으로 이용 중인 지식산업센터입니다. 따라서 결론은 권리구조는 비교적 명확, 가격은 별도 검증입니다. 명도와 이용요건, 동일 건물 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.