대전지방법원 2024타경121852. 세종시 나성동 블루지움 8층 815호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류돼 있으나 감정평가상 현재 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 소유자 한해란은 2021년 8월 24일 매매계약을 원인으로 2021년 11월 3일 소유권을 취득했고, 등기 거래가액은 118,000,000원입니다. 현재 강제경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 122,584,182원입니다.
이 사건의 핵심은 가격이 낮아질수록 인수액이 늘어나는 선순위 임차보증금 구조가 확약으로 예외 처리됐다는 점입니다. 장유희는 경매개시결정 이전에 전입·점유와 확정일자를 갖추고 임차권등기까지 마쳤으므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 현재 최저가 배당계산상 보증금 미배당액은 4,424,000원이지만, 제출된 확약서에 따라 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경121852 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 한누리대로 306, 8층 815호 (나성동, 블루지움) |
| 용도 / 면적 | 사건 용도 근린시설 · 감정 이용상태 공동주택(도시형생활주택) · 전용 27.39㎡ · 8층 건물 중 8층 |
| 사용승인 / 규모 | 2015.04.30 · 블루지움(2-4) 150세대 |
| 소유자 | 한해란 (2021.11.03. 소유권이전, 거래가액 118,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (8회 유찰·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 122,584,182원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 말소
말소기준은 2024.11.04. 강제경매개시결정입니다. 장유희의 임대차계약·확정일자·전입·점유 및 임차권등기는 모두 그보다 앞서므로 본래는 매각으로 당연 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 현재 최저가 116,000,000원에서 집행비용 2,424,000원을 먼저 공제하면 임차보증금 채권에는 113,576,000원만 배당돼 4,424,000원이 미배당됩니다.
현대건설주식회사 명의의 전세권 5,000,000원은 2020.11.04. 설정됐으나 2021.11.03. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재의 매수인 인수 대상으로 중복 계산하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장유희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 118,000,000원 | 2021.11.03 | 2021.10.22 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 채권 양수 |
장유희는 2021.10.22. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2021.11.03. 전입·점유를 시작했으며, 2023.11.27. 임차권등기와 배당요구를 마쳤습니다. 주택도시보증공사는 이 보증금반환채권을 양수한 신청채권자이므로, 장유희와 주택도시보증공사를 각각 별도의 118,000,000원 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰·100%) | 116,000,000원 | 4,424,000원 | 0원* | 116,000,000원 |
| 9회 유찰 시 (80%) | 92,800,000원 | 27,270,400원 | 0원* | 92,800,000원 |
| 10회 유찰 시 (64%) | 74,240,000원 | 45,496,320원 | 0원* | 74,240,000원 |
* 확약이 없으면 낙찰가 하락에 따라 미배당 보증금이 늘어 실질취득 총액이 약 118,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 위 실질 0원 판단은 장유희 보증금에 관한 확약서가 유효하게 매각조건에 반영되는 것을 전제로 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득가가 최근 시세보다 높다
블루지움(2-4) 전용 27.39㎡ 안팎의 실거래입니다. 전체 12건 평균 102,166,666원에는 2023년의 117,000,000원·122,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 92,250,000원, 최신 거래 88,000,000원, 최근 가격 추세 -13.9%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 27.39㎡ | 6 | 88,000,000원 |
| 2026.02 | 27.39㎡ | 6 | 88,000,000원 |
| 2025.11 | 26.6㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2025.03 | 27.39㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2024.05 | 27.39㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 2024.05 | 27.39㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2024.05 | 26.7㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2024.02 | 27.39㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2023.12 | 26.07㎡ | 6 | 97,500,000원 |
| 2023.12 | 27.39㎡ | 4 | 97,500,000원 |
| 2023.08 | 27.39㎡ | 8 | 122,000,000원 |
| 2023.08 | 27.39㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 92,250,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 102,166,666원 |
확약을 반영한 현재 실질취득가는 최저가와 같은 116,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 92,250,000원의 125.7%이며, 최신 거래 88,000,000원보다 28,000,000원 높습니다. 전체 평균 102,166,666원과 비교해도 현재 최저가는 높습니다. 따라서 8회 유찰이라는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,424,000원 |
| 1. 임차인 장유희 보증금(우선변제) | 118,000,000원 | 113,576,000원 |
| 2. 전세권 · 현대건설주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 122,584,182원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 장유희 보증금 미배당액은 4,424,000원입니다. 다만 확약서에 따라 이 미배당액은 매수인에게 실질 인수되지 않는 조건입니다. 주택도시보증공사는 보증금반환채권 양수인이므로 임차보증금과 신청채권을 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대성고등학교 남동측 인근으로 주상복합, 근린생활시설, 상업·업무시설, 아파트단지, 근린공원 및 교육시설이 함께 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물의 8층 815호이며, 사용승인일은 2015.04.30입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 중심상업지역·시가지경관지구·행정중심복합도시 지구단위계획구역이며, 광로3류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 4,521,000원/㎡입니다.
- 현황. 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)이고 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 150세대 규모의 전용 27.39㎡ 소형 물건이며, 최근 가격 하락률 -13.9%, 경매 평균 유찰 5.3회, 매각률 0.0%라는 지표를 고려해 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 장유희 보증금에 대한 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 포함됐는지 원문을 확인하세요.
- 매각조건 반영 확인. 보증금 전액이 배당되지 않더라도 을구 순위 3번 임차권등기가 매수인에게 인수되지 않고 말소된다는 내용을 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 현장 점유 확인. 확약은 장유희 건에만 적용됩니다. 현재 점유자, 추가 임차인, 사업자등록·전입세대 현황을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수화. 현재 실질취득가는 최근 평균의 125.7%입니다. 8회 유찰이라는 숫자보다 최신 거래 88,000,000원과 최근 평균 92,250,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 용도·이용상태 대조. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 공동주택 (도시형생활주택)입니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용, 대출·세금·임대 가능 범위를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세와 집행비용 변동은 실제 취득비용에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 전입세대 열람 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건은 확약서가 없었다면 선순위 임차보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 약 118,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약으로 장유희 보증금의 실질 인수는 0원으로 해소됐습니다.
그럼에도 현재 실질취득가 116,000,000원은 최근 12개월 평균 92,250,000원의 125.7%이고, 최신 거래 88,000,000원보다 28,000,000원 높습니다. 최근 가격 추세는 -13.9%이며, 이미 8회 유찰됐고 단지 경매 통계도 평균 5.3회 유찰·매각률 0.0%입니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 현재 가격과 환금성은 부적합입니다. 낮은 등급의 이유는 인수액이 아니라 최근 시세 이상인 실질취득가와 다회유찰·하락 추세가 겹친 데 있습니다.
