의정부지방법원 2025타경4469. 철원군 동송읍 상노리 ‘동송협동화단지’ 내 공장·창고와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 공장용지 8,966㎡이고, 감정평가상 건물은 창고 및 공장·화장실로 이용 중이나 장기간 방치된 상태입니다. 현재 소유자는 임인희이며, 2010년 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2013년 5월 24일 설정된 신한은행 근저당 327,600,000원입니다. 이후 임인기 근저당 300,000,000원, 국세·지방세 등 압류, 김학봉 가압류 50,000,000원, 현재의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 주식회사 크린히트가 창고 등을 사용하고 있으나 전입일은 2015년 9월 24일로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4469 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 동송읍 상노리 633-8 · 강원특별자치도 철원군 동송읍 상노로 189-49 |
| 용도 / 토지 | 공장·창고 + 토지 · 공장용지 8,966㎡ |
| 이용상태 | 창고 등, 공장 및 화장실 · 장기간 방치 상태 |
| 소유자 | 임인희 |
| 감정가 / 최저가 | 686,717,000원 / 235,544,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 285,034,476원 |
| 말소기준 | 2013.05.24. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 327,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 2010년 임의경매 매각으로 임인희에게 이전됐고, 2013년 신한은행 근저당이 현 경매의 말소기준권리입니다. 2017년 임인기 근저당, 2018년 국세 압류, 2019년 김학봉 가압류, 2022년 국민건강보험공단 및 철원군 압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 크린히트(대표자 정주섭) | 창고 등 | 2015.09.24 | 5,000,000원 / 600,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
말소기준권리인 2013.05.24. 신한은행 근저당보다 전입일이 늦어 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요하며, 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
③ 가격 구조 — 34.3%라도 ‘시세 할인’으로 보지 않는다
감정가는 686,717,000원, 현재 최저가는 235,544,000원으로 3회 유찰되어 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 감정가 할인율은 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 본건처럼 공장·창고가 장기간 방치되고 건물 현황 차이와 매각 제외 물건이 있는 산업용 부동산은 실제 사용가치와 처분가치를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 235,544,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,097,616원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 327,600,000원 | 231,446,384원 |
| 3. 근저당 · 임인기 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김학봉 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구기준액 677,600,000원 중 231,446,384원이 배당되고 446,153,616원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 철원군 동송읍 상노리 ‘동송협동화단지’ 내에 위치하며 주변은 농경지·임야·중소규모 공장·창고가 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장이 있으나 노선수·배차간격을 감안한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 8,966㎡, 공업용 이용, 완경사·사다리형·세로한면(가) 접면이며 공시지가는 36,600원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형), 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km)에 포함됩니다.
- 건물. 2001.01.29. 사용승인된 철골조·경량철골조 샌드위치판넬지붕 건물로 창고, 공장 및 화장실로 이용 중이며 장기간 방치된 상태입니다.
- 건물 현황 차이. 목록2의 2층 사무실은 멸실됐고, 1층은 공부상 757.7㎡이나 현황 652.5㎡로 평가됐습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 감정평가서상 제시외 물건 ㉠은 포함, ㉡은 제외되고 사진상의 타워크레인도 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 2025.07.14. 공매공고가 존재하므로 법원경매와 한국자산관리공사 공매의 진행 상태를 입찰 직전 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 금액에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 현황 면적 재확인. 2층 사무실 멸실과 1층 공부·현황 면적 차이가 있으므로 현장과 건축물대장을 대조해야 합니다.
- 매각 제외 물건 확인. 제시외 물건 ㉡ 및 타워크레인은 매각 제외이므로 소유관계와 철거·반출 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 현황조사상 주식회사 크린히트가 사용 중이며 대항력은 없지만, 실제 인도 시 점유관계와 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 235,544,000원은 감정가의 34.3%이나, 감정가 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 164,880,800원, 5회 유찰 시 115,416,560원으로 내려가지만 물건 상태와 환금성 검토가 먼저입니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인은 그보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 매력의 핵심은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 감정가 686,717,000원에서 3회 유찰되어 235,544,000원까지 내려왔지만, 공장·창고의 장기 방치, 건물 멸실·면적 차이, 매각 제외 물건, 공매공고, 산업용 부동산의 환금성까지 감안하면 34.3%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 권리 인수는 가볍지만, 현장·용도·매각범위 확인의 비중이 큰 사건입니다.
