의정부지방법원 2025타경4469. 철원군 동송읍 상노리 ‘동송협동화단지’ 내 공장용지 8,966㎡와 창고·공장 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 창고와 공장 및 화장실로 이용됐으나 현재는 장기간 방치된 상태입니다. 감정가 686,717,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 480,702,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2013.05.24. 설정된 신한은행 근저당권 327,600,000원입니다. 그 뒤의 임인기 근저당, 김학봉 가압류, 국·철원군·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인도 2015.09.24. 전입해 말소기준보다 늦으므로 낙찰자가 보증금을 승계하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4469 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 동송읍 상노리 633-8 · 강원특별자치도 철원군 동송읍 상노로 189-49 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 창고 및 공장 |
| 토지 | 8,966㎡ · 공장용지 · 계획관리지역 · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 창고 등, 공장 및 화장실 · 장기간 방치 |
| 소유자 | 임인희 (2010.03.05. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 686,717,000원 / 480,702,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 285,034,476원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2001년부터 2013년 사이 등기된 압류·가압류·근저당권 중 상당수는 2003.07.09. 및 2010.03.05. 경매 매각과 별도 해제·취하 등기로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2013.05.24. 신한은행 근저당권입니다. 소유자는 임인희이고 해당 근저당의 채무자는 김화연으로 서로 다르므로 담보제공 관계와 채권 현황은 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 이용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 크린히트(대표자 정주섭) 창고 등 | 2015.09.24. | 5,000,000원 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입일이 말소기준일인 2013.05.24.보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 대항력이 없으므로 배당에서 보증금을 회수하지 못하더라도 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유가 계속되고 있다면 인도·명도 절차는 별도로 필요합니다.
③ 가격·회차 분석 — 최저가가 곧 실질취득
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 480,702,000원입니다. 2회 유찰 시 최저가는 336,491,400원, 3회 유찰 시 235,543,979원으로 낮아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 480,702,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,207,020원 |
| 1. 국민은행 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 2. 경기신용보증재단 가압류 | 18,136,821원 | 18,136,821원 |
| 3. 하나은행 근저당권 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 4. 한진상호저축은행 근저당권 | 1,040,000,000원 | 65,358,159원 |
| 후순위 채권자 및 소유자 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 총 채권액은 3,147,736,821원, 채권자 배당액은 473,494,980원, 미배당액은 2,674,241,841원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 현장·용도·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 창고와 공장 및 화장실로 이용됐으나 감정 당시 장기간 방치된 상태입니다.
- 건물 현황. 목록 2의 2층 사무실은 멸실됐습니다. 목록 2의 1층은 공부상 757.7㎡이나 현황은 652.5㎡로 조사되어 현황에 따라 평가됐습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 물건 ㉠은 포함, ㉡은 제외됩니다. 감정평가서와 현황조사 사진의 타워크레인도 매각에서 제외됩니다.
- 입지. 동송협동화단지 내에 위치하며 주변은 농경지·임야·중소규모 공장·창고가 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장이 있으나 노선수와 배차간격을 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)이며 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km)에 포함됩니다.
- 기반시설. 공장용지 8,966㎡, 완경사 사다리형 토지로 한 면이 세로에 접합니다. 공시지가는 ㎡당 36,600원입니다.
- 설비. 공장 화장실 부분에 위생 및 급배수시설이 설치되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매의 현재 진행 상태를 입찰 직전에 각각 확인하세요.
- 현존 건물 실측. 멸실된 2층 사무실과 공부·현황 면적이 다른 1층을 직접 측량하고 건축물대장·현황도와 대조하세요.
- 매각 제외 물건 구분. 타워크레인과 제시외 물건 ㉡은 매각 대상이 아닙니다. 소유관계와 반출 가능성, 작업 동선 영향을 확인하세요.
- 장기 방치 비용. 지붕·판넬·창호·급배수시설의 노후와 오염, 폐기물, 철거·보수·재가동 비용을 현장 견적에 반영하세요.
- 임차인 명도. 보증금 승계는 없지만 주식회사 크린히트의 실제 점유 여부와 시설물 소유관계를 조사하세요.
- 조세 우선순위. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 금액과 법정기일을 확인해 배당표를 다시 계산하세요.
- 규제 적합성. 성장관리계획·배출시설 제한·가축사육 제한·전방지역 제한보호구역이 계획한 업종과 증축·변경허가에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 할인율만 기준으로 삼지 말고 토지 가치, 현존 건물 가치, 철거·보수비와 처분기간을 합산해 응찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — 권리보다 현장과 절차가 더 어렵다
이 물건은 조사된 임차인의 대항력이 없고 말소기준 이후 권리가 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 낙찰대금 외 보증금 승계가 붙는 구조는 아닙니다. 하지만 공장·창고가 장기간 방치됐고, 2층 사무실 멸실과 1층 면적 차이, 매각 제외 타워크레인, 공매공고, 다수 조세 압류가 한꺼번에 존재합니다.
따라서 현재 최저가 480,702,000원을 단순히 감정가의 70%라는 이유로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 등기상 말소기록과 실제 배당순위의 대조, 공매 진행 여부, 현존 건물의 상태와 활용 가능성, 매각 제외 설비의 영향입니다. 권리상 인수는 없지만 현장조사와 사업성 검토 난도가 높은 공업용 부동산입니다.
