의정부지방법원 2025타경5448. 포천시 가산면 마산리 주원홈타운 3동 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대)로 이용 중인 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 최상복이며, 말소기준권리는 2019.08.14. 설정된 농협은행주식회사 근저당 채권최고액 159,600,000원입니다. 그 뒤의 경기신용보증재단 가압류와 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 흐름 자체는 비교적 단순하지만, 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 배당 계산에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있으나, 입찰 전에는 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유관계와 임차권 유무를 반드시 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5448 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 가산면 마산리 608 주원홈타운 3동 5층 502호 |
| 등기 표시 | 경기도 포천시 가산면 마산리 608, 614-15 주원홈타운 제3동 · 도로명 경기도 포천시 가산면 선마로 207 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대) · 철근콘크리트구조 6층 중 5층 502호 |
| 비교 면적 | 68.4988㎡ |
| 사용승인 | 2018.11.01 |
| 소유자 | 최상복 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 65,170,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 131,105,685원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.11.13. 우리은행 근저당 1,197,600,000원이 설정됐지만, 2019.08.14. 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 같은 날 최상복에게 소유권이 이전됐고, 농협은행 근저당 159,600,000원이 새로 설정돼 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 이후 2024.06.17. 경기신용보증재단 가압류 7,259,000원과 2025.11.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최신 거래의 55.2%
주원홈타운(2동·3동·5동) 비교 면적 68.5㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 161,000,000원이지만, 2022년 235,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 가장 최근 거래는 2026.06 118,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 거래 1건으로 같은 118,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 68.5㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2024.03 | 68.5㎡ | 6 | 138,000,000원 |
| 2022.09 | 68.5㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2021.07 | 68.5㎡ | 3 | 153,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 161,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 118,000,000원 |
현재 최저매각가 65,170,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 118,000,000원의 55.2%입니다. 단순 가격비교만 보면 큰 폭의 할인입니다. 다만 최근 시세는 과거 거래군보다 32.7% 낮아진 추세이고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 전체 평균 161,000,000원 대비 40.5%라는 수치만으로 가격 매력을 과대평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,573,060원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 159,600,000원 | 63,596,940원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 7,259,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 166,859,000원 중 예상 배당은 63,596,940원이고, 미배당은 103,262,060원입니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산초등학교 북쪽 인근이며, 부근은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물의 5층 502호이며, 사용승인일은 2018.11.01입니다. 위생·난방·승강기 설비가 있는 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제4구역·교육환경 보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 294,100원/㎡.
- 공부 차이. 토지의 표시 2는 제시목록상 지목이 임야이나 토지대장 및 현황은 대입니다.
- 거래 표본. 주원홈타운(2동·3동·5동)은 28세대이고 확인된 동일 면적 거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 재확인. 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로 2026.06 거래 118,000,000원 이후 추가 거래가 있는지 입찰 직전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -32.7%이므로 과거 161,000,000원 전체 평균이나 235,000,000원 최고 거래를 현재 시세처럼 사용하지 않아야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 배당 미달 확인. 현재 가격 기준 채권 미배당은 103,262,060원이며 농협은행 청구액 131,105,685원도 전액 충족되지 않습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 최저가 45,619,000원, 5회 유찰 시 31,933,299원으로 계산돼 있습니다. 각 회차에서도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지·규제 원본 확인. 토지거래계약 허가구역 등 규제와 공부상 지목 차이는 관련 원본과 적용 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인 폭은 크지만, 최근 시세의 하락도 크다
현재 최저가 65,170,000원은 감정가 190,000,000원 대비 34.3% 수준이고, 최신 실거래 118,000,000원의 55.2%입니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 최근 시세는 과거 거래보다 32.7% 낮아졌고, 최근 12개월 거래가 단 1건이라는 점은 가격 판단의 핵심 제한요소입니다. 따라서 이 물건은 감정가 대비 할인율보다 최근 거래 118,000,000원이 현재 시장에서도 유효한 기준인지, 그리고 점유·임대관계에 추가 변수가 없는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
