의정부지방법원 2025타경5448. 포천시 가산면 마산리 주원홈타운 3동 502호로, 감정평가상 도시형생활주택인 단지형 다세대로 이용 중입니다. 면적은 68.4988㎡이고 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 중 5층입니다. 사용승인일은 2018.11.01이며, 소유자는 최상복입니다.
감정가 190,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 93,100,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 절반 아래라는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 이 물건의 판단 기준은 오래된 감정가나 전체 실거래 평균이 아니라 최신 거래 118,000,000원과 최근 하락 추세여야 합니다. 현재 가격은 최신 거래보다 낮지만 최근 거래 표본이 단 한 건이고, 시세 추세도 -32.7%이므로 추가 하락 가능성과 환금성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5448 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 가산면 마산리 608 주원홈타운 제3동 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 경기도 포천시 가산면 선마로 207 |
| 물건종류 / 면적 | 도시형생활주택(단지형 다세대) · 68.4988㎡ · 6층 중 5층 |
| 소유자 | 최상복 (2018.10.31 매매 원인, 2019.08.14 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 131,105,685원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행, 선순위 말소 범위는 재확인
등기상 말소기준권리는 2019.08.14 설정된 농협은행 근저당권 159,600,000원입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류 7,259,000원과 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자의 청구액 131,105,685원은 근저당 채권최고액 159,600,000원보다 작습니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 보증금·전입일·확정일자와 실제 점유자가 확인되지 않았으므로 대항력 있는 임차인이 없다고 단정할 수 없습니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 현장 점유자와 전입세대·확정일자 자료를 확인하기 전까지는 대항력 가능성 미상으로 보는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락장을 반영해야 한다
같은 단지인 주원홈타운 2동·3동·5동의 동일 면적 68.5㎡ 거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 161,000,000원이지만 2022년 235,000,000원의 고가 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단에는 2026년 6월 최신 거래 118,000,000원을 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 68.5㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2024.03 | 68.5㎡ | 6 | 138,000,000원 |
| 2022.09 | 68.5㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2021.07 | 68.5㎡ | 3 | 153,000,000원 |
| 전체 평균 | 68.5㎡ | 4건 | 161,000,000원 |
최저가 93,100,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 118,000,000원의 78.9%로, 금액 차이는 24,900,000원입니다. 다만 최근 가격은 이전 거래군보다 32.7% 하락했습니다. 2022년 235,000,000원을 포함한 전체 평균 161,000,000원과 비교해 “42.2% 저렴하다”고 판단하면 하락장을 놓치게 됩니다.
③ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 계산 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 1,273,434,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 1,300,862,061원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 45,618,999원 | 44,397,857원 | 1,320,061,143원 | 0원 |
회차별 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 다만 임대관계와 실제 점유자가 확인되지 않았으므로 임차인 인수 위험까지 확정적으로 0원이라고 단정한 수치는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,197,600,000원 | 91,024,200원 |
| 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 | 159,600,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 7,259,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 우리은행 근저당을 선순위로 반영한 계산입니다. 등기에는 같은 근저당의 말소등기가 존재하므로 확정 배당표로 사용해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천시 가산면 마산리 가산초등학교 북쪽 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물로 외벽은 드라이비트 마감, 위생·난방·승강기 설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단지의 부정형 토지로 도시형생활주택과 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,489.0㎡, 공시지가는 294,100원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·비행안전제4구역·교육환경보호구역·토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 마산리 614-15 토지는 제시목록상 임야이나 토지대장과 현황상 지목은 대입니다.
- 환금성. 28세대 소규모 단지이고 확인된 동일 면적 거래가 4건에 불과해 가격 검증 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 원본 확인. 을구 1번 근저당과 을구 2번 말소등기의 대상·범위, 공동담보목록 제2018-1377호에서 이 호실이 해제됐는지 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 우리은행 근저당이 이 호실에서 말소된 것이 맞다면 농협은행 근저당을 선순위로 배당순서를 다시 계산해야 합니다.
- 점유·임차 조사. 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서·확정일자·현황조사서와 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 하락장 보정. 전체 평균 161,000,000원보다 최신 거래 118,000,000원을 우선하고, 최근 추세 -32.7%를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 28세대, 최근 거래 표본 1건, 경매 낙찰률 0.0%이므로 예상 매도기간과 추가 가격 조정을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 공부 차이 확인. 한 필지의 지목이 제시목록과 토지대장에서 다르므로 집합건물 대지권과 토지 표시를 원본으로 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 교육환경보호구역·비행안전구역·토지거래계약 허가구역 등 이용 제한의 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 확인, 권리 확정은 아직”
현재 최저가 93,100,000원은 최신 거래 118,000,000원보다 24,900,000원 낮아, 가격상 여지는 분명히 있습니다. 그러나 이 물건은 감정가 대비 할인율만으로 판단할 유형이 아닙니다. 최근 시세가 이전 거래군보다 32.7% 하락했고, 거래 표본이 적은 28세대 단지이며, 확인된 경매 낙찰 이력도 없습니다.
무엇보다 2018년 우리은행 공동담보 근저당은 2019년 말소등기가 존재하는데, 배당 시뮬레이션에는 여전히 선순위 채권으로 반영돼 있습니다. 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 결론은 “가격은 검토 가능, 권리는 원본 확인 전 보류”입니다. 말소 범위와 실제 점유가 명확히 확인된 뒤에야 93,100,000원의 할인폭을 안전마진으로 평가할 수 있습니다.