의정부지방법원 2025타경5769. 민락동 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 5층 516호입니다. 감정평가상 공장(지식산업센터 - 목공방:숨)으로 이용 중이며, 건물은 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층 중 5층에 위치합니다. 권리분석의 기준은 2022.11.08. 주식회사하나은행 근저당권 292,800,000원입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 박재영 1명입니다. 목적물 전부를 점유하고 보증금 10,000,000원, 월차임 600,000원이며 전입일은 2024.07.03.입니다. 말소기준권리인 2022.11.08. 근저당권보다 뒤이므로 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닌 실제 임차인 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5769 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-1 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 5층 516호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터 - 목공방:숨) · 10층 중 5층 |
| 소유자 | 강인희 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 72,510,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 242,019,614원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.08. 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 292,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부의 핵심은 단순합니다. 2022.11.08. 설정된 주식회사하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 삼성카드 주식회사·근로복지공단· 경기신용보증재단의 가압류, 국민건강보험공단·의정부시의 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음 · 승계 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재영 | 목적물 전부 | 2024.07.03 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 해석 — 감정가 24.01%는 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가 302,000,000원이 4회 유찰을 거치면서 현재 최저매각가는 72,510,000원, 감정가 대비 24.01%가 됐습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 72,510,000원입니다.
하지만 여기서 반드시 구분해야 합니다. 감정가 대비 하락률과 실거래 시세 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다. 이 사건은 최근 실거래 가격을 기준으로 현재 최저가가 시세보다 낮은지 확인할 근거가 제시되어 있지 않으므로, 단순히 “감정가의 24.01%니까 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 4회 유찰이라는 사실 자체가 현재 가격의 시장 수용성을 보수적으로 확인해야 할 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,705,180원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 292,800,000원 | 70,804,820원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 30,438,553원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 8,379,410원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 12,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 344,517,963원 중 예상배당액은 70,804,820원이며, 미배당액은 273,713,143원입니다. 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 72,510,000원 | 70,804,820원 | 273,713,143원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 50,757,000원 | 49,443,374원 | 295,074,589원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 35,529,900원 | 34,490,362원 | 310,027,601원 | 0원 |
유찰이 더 진행되어도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 즉 권리 인수가 커지는 구조가 아니라, 매각대금이 낮아질수록 선순위 채권자의 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 신청채권자 청구액 242,019,614원 역시 현재 회차부터 전액 충족되지 않습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터 - 목공방:숨)으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 위치. 경기도 의정부시 민락동 소재 민락IC 남서측 인근으로, 주위에는 아파트단지·근린생활시설·지식산업센터·상업나지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 구리-포천간 고속도로 민락IC가 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·화재경보·소화전·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구(고산지구)·준보전산지·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,099,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세 할인율을 구분. 현재 최저가는 감정가의 24.01%이지만, 이것만으로 실거래 시세보다 저렴하다고 판단하지 않습니다.
- 임차인 점유 확인. 박재영이 목적물 전부를 점유하고 있으므로 낙찰 후 인도·명도 과정의 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 배당관계 확인. 확정일자·배당요구 여부와 최우선변제 해당 여부는 매각기일 전 원본 서류로 다시 대조해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 권리 인수는 0원이므로 반복 유찰의 원인이 가격·수요·물건 특성 중 어디에 있는지 현장과 거래사례로 확인할 필요가 있습니다.
- 현재 이용상태 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터 - 목공방:숨)으로 이용 중이므로 현장 상태와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 매각기일 전에 직접 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 별개다
이 사건의 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2022.11.08. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 박재영의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력 없음, 매수인 승계 없음, 예상 인수액 0원입니다.
그러나 현재 최저가가 72,510,000원까지 내려온 사실을 곧바로 가격 매력으로 연결해서는 안 됩니다. 이 물건은 이미 4회 유찰됐고 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 감정가 302,000,000원 대비 24.01%라는 숫자는 회차별 최저매각가 비율일 뿐입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수 여부보다 현재 72,510,000원이 실제 시장에서 어느 위치인지, 그리고 반복 유찰된 물건의 환금성을 어떻게 검증할 것인지에 있습니다.
