의정부지방법원 2025타경5769. 의정부시 민락동 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 5층 516호로, 감정평가상 공장(지식산업센터·목공방:숨)으로 이용 중입니다. 현 소유자는 강인희이며, 2022년 11월 8일 하나은행 근저당권 292,800,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 등기된 삼성카드·근로복지공단·경기신용보증재단의 가압류와 국민건강보험공단·의정부시의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
목적물 전부를 점유하는 박재영의 전입일은 2024년 7월 3일로, 말소기준권리인 2022년 11월 8일 하나은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제시된 권리분석상 대항력은 없고 매수인이 승계할 보증금도 없습니다. 최저매각가와 실질취득액은 모두 147,980,000원입니다. 다만 권리의 단순함과 가격의 적정성은 별개의 문제이므로, 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5769 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-1 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 5층 516호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타(공장·지식산업센터) · 목공방:숨으로 이용 중 |
| 구조 / 층 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 · 10층 중 5층 |
| 소유자 | 강인희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 147,980,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 242,019,614원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022년 11월 8일 접수된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 292,800,000원이고 채무자는 강인희입니다. 이후 설정된 가압류 3건, 압류 2건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 제시된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재영 | 목적물 전부 | 2024.07.03 | 10,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 보증금 10,000,000원은 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 대항력이 없다는 사실과 실제 점유·인도 절차는 별개이므로, 목적물 전부를 사용 중인 임차인과의 인도 일정은 입찰 전에 점검해야 합니다.
③ 가격 구조 — 49%는 ‘감정가 대비’ 수치다
감정가 302,000,000원에서 2회 유찰돼 기준 회차 최저매각가는 147,980,000원, 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 147,980,000원입니다. 그러나 감정가 대비 하락률은 실제 거래시세 대비 할인율과 같지 않습니다. 실질취득액의 적정성은 지식산업센터의 실제 거래 수준, 현재 이용상태, 임대수익과 재매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 하나은행 예상배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·49%) | 147,980,000원 | 145,108,280원 | 199,409,683원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 103,586,000원 | 101,335,796원 | 243,182,167원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 72,510,200원 | 70,805,016원 | 273,712,947원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 147,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,871,720원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 292,800,000원 | 145,108,280원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 30,438,553원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 8,379,410원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 12,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용 2,871,720원을 제외한 145,108,280원이 하나은행에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 344,517,963원 중 145,108,280원이 배당돼 미배당액은 199,409,683원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 민락동 민락IC 남서측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·지식산업센터·상업나지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 구리-포천간 고속도로 민락IC가 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터·목공방:숨)으로 이용 중이며, 목적물 전부를 임차인이 점유하고 있습니다.
- 건물·설비. 10층 중 5층으로 급배수·위생·난방·화재경보·소화전·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·용도지역. 서측과 북측으로 폭 약 12미터 내외 포장도로에 접하고, 준주거지역·고산 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지 조건. 토지면적 6,086㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용이며 공시지가는 ㎡당 2,099,000원입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 지식산업센터의 실제 거래가와 임대조건을 별도로 대조해야 합니다.
- 임차인 서류. 박재영의 확정일자와 배당요구 여부, 실제 점유 및 인도 일정을 매각물건명세서·현황조사 원문에서 재확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 현재 공장·목공방으로 사용 중이므로 입찰 목적에 맞는 사용 가능 여부와 지식산업센터 관련 이용조건을 점검해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당순위와 금액을 원문으로 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 하나은행 근저당권과 후순위 가압류·압류의 접수일, 채권액 및 매각으로 인한 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 물건은 말소기준권리 이후의 가압류·압류가 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 박재영도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 최저매각가 147,980,000원이 곧 실질취득액입니다.
그러나 공장으로 이용 중인 지식산업센터가 2회 유찰돼 감정가의 49%가 됐다는 사실만으로 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 후순위 채권의 대규모 미배당은 매수인 승계와는 무관하지만, 반복 유찰과 용도 특성은 시장 수요와 환금성을 다시 확인하라는 신호입니다. 권리는 통과, 가격 판단은 보류. 실제 거래·임대 수준과 사용 목적을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.