확약으로 인수는 0원, 그러나 8회 유찰 뒤 현재 가격도 최근 시세보다 높다 — 세종 포레뷰투 819호

대전지방법원 2024타경121999. 세종 나성동 포레뷰투도시형생활주택 주건축물 제1동 8층 819호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정평가 이용상태는 도시형생활주택이며, 비교 실거래 대상 면적은 28.39㎡대입니다. 현재 소유자 한해란 씨는 2022년 3월 이 물건을 거래가 145,000,000원에 취득했습니다.

권리분석의 핵심은 임차보증금입니다. 임차인 김태형 씨는 2022년 1월 21일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2024년 3월 12일 세종세무서 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 보증금 1.40억이 현재 최저가 1.26억보다 커서, 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다.

이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 보증금반환채권 양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고, 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 현재 회차의 룰상 미배당액 16,564,000원은 매수인 실질 인수액에서 제외되며, 실질취득액은 최저가와 같은 126,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 말소

2017년 부산은행 근저당권은 설정 직후인 2017년 12월 29일 해지로 말소 완료됐습니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2024년 3월 12일 세종세무서의 압류입니다. 그보다 앞선 2022년 1월 21일 전입·점유·확정일자를 갖춘 김태형 씨의 임차권은 원칙상 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리지만, 제출된 확약에 따라 보증금이 전액 배당되지 않아도 매수인에게 인수되지 않고 임차권등기가 말소됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

신청채권자 주택도시보증공사는 대항력 있는 임차보증금반환채권의 양수인입니다. 따라서 김태형 씨의 보증금과 주택도시보증공사의 청구액을 서로 다른 임차보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 해당 보증금반환채권의 양수관계에 있는 신청채권자입니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 1.26억은 최근 시세 이상

가격 판단은 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 동일 면적대 최근 12개월 평균은 120,900,000원, 최신 2026년 7월 거래는 114,000,000원입니다. 실질취득액 126,000,000원은 최근 평균의 104.2%이며 최신 거래보다 12,000,000원 높습니다.

전체 12건 평균은 119,833,333원이지만 가격 메리트 평가는 최근 12개월 평균 120,900,000원을 기준으로 보는 것이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 5.6% 높은 추세로 집계됐지만, 가장 최신 거래가는 114,000,000원으로 최근 평균보다 낮습니다. 현재 가격은 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돌아 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)

부산은행 근저당은 2017.12.29. 해지로 말소된 이력입니다. 주택도시보증공사의 청구는 임차보증금반환채권 양수관계와 연결돼 있으므로 임차보증금과 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세와 집행비용의 실제 확정액에 따라 배당액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 회차별 인수 구조 — 확약 때문에 낙찰가만 실질취득

확약이 없는 일반 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 총취득비용이 보증금 수준에 가까워집니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차보증금에 대한 포기 확약이 있으므로 각 회차의 실질취득액은 매각가와 동일합니다. 확약서 원본과 적용 대상 권리의 일치 여부가 확인돼야만 이 계산을 그대로 적용할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 새뜸중학교 북동측 인근으로 학교·공원·대단위 아파트단지·주상용건물·상가와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 BRT 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 9층 규모이며 승강기·난방·도시가스·위생·급배수· 소방·방범도어 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 중심상업지역, 시가지경관지구, 행정중심복합도시 지구단위계획구역이며 광로 3류와 중로 2류에 접합니다. 공시지가는 4,521,000원/㎡입니다.
• 하자·차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 202세대 도시형생활주택으로 최근 실거래는 확인되지만 거래가격이 108,000,000원에서 129,000,000원까지 분산돼 있습니다. 8회 유찰 이력과 단지 경매 낙찰률 0.0%를 함께 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 대항력 포기, 잔존 보증금 청구 포기, 임차권등기 말소 동의가 김태형 임차권과 정확히 연결되는지 매각물건명세서 및 제출서류 원본으로 확인하세요.
• 실질취득 기준으로 가격 판단. 현재 실질취득 1.26억은 최근 12개월 평균 1.209억보다 높고 최신 거래 1.14억보다 1,200만원 높습니다. 현재 가격을 저가로 평가할 근거가 없습니다.
• 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용 가능 범위, 대출·세금 적용을 확인하세요.
• 내부상태 확인. 감정평가 시 내부현황은 건축물대장 도면과 일반적인 도시형생활주택을 기준으로 평가됐습니다. 실제 내부 상태와 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기는 확약에 따라 말소되더라도 현재 점유자와 인도 시점은 별도 확인이 필요합니다.
• 체납비용 확인. 공용부분 관리비와 당해세, 실제 집행비용은 배당표와 별도로 확인하세요.

맺으며 — 권리 해결과 가격 메리트는 별개다

이 사건은 겉으로 보면 보증금 1.40억의 선순위 대항력 임차인이 있어 낙찰가보다 보증금이 큰 전형적인 인수 위험 물건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 잔존 보증금 청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출해, 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.

문제는 가격입니다. 현재 실질취득액 126,000,000원은 최근 12개월 평균 120,900,000원의 104.2%이고 최신 거래 114,000,000원보다 12,000,000원 높습니다. 여기에 8회 유찰 이력, 단지 평균 5.3회 유찰, 낙찰률 0.0%, 도시형생활주택의 환금성을 함께 고려하면 확약으로 권리는 풀렸지만 현재 가격에는 매력이 부족한 물건입니다. 결론은 권리조건부 통과, 현재 가격 보류입니다.