의정부지방법원 2025타경70039. 양주시 덕계동 682-5의 토지와 공부상 주택·공장 건물에 관한 강제경매입니다. 감정가는 1,035,277,240원이지만 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 507,286,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 매각물건명세서에는 지분매각, 공유자 우선매수신고 1회, 제시외 건물, 소재불명 건물, 법정지상권 성립 불분명이 함께 기재돼 있습니다.
경매개시결정은 공유자 이충구의 지분에 대해 기입됐습니다. 따라서 최저가를 지급한다고 토지와 건물 전체를 독점적으로 취득하는 구조로 단정할 수 없습니다. 낙찰 후에도 다른 공유자와 사용·수익·관리·처분 관계를 조정해야 하고, 공유자가 우선매수권을 행사하면 외부 입찰자의 낙찰 확정성도 낮아질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경70039 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 682-5 · 경기도 양주시 평화로1429번길 3-23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공부상 주택 및 공장 |
| 토지 | 대 4,343㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공유관계 | 이승구·이충구 공유 · 이충구 지분에 강제경매개시결정 |
| 감정가 / 최저가 | 1,035,277,240원 / 507,286,000원 (6회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤한홍 / 550,705,300원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발급 | 의정부지방법원 의정부등기소 · 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 먼저 볼 복잡성
권리판정상 말소기준은 1997.01.28. 국민은행 근저당권 260,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2025.01.03. 이충구 지분에 대해 기입됐고, 예상배당 산식에서는 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 계산했습니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어, 이를 곧바로 임차인 0명이나 명도 부담 없음으로 해석할 수 없습니다. 공부상 주택과 공장이 함께 존재하고 여러 건물이 한 필지에 놓인 형태인 만큼, 실제 점유자·사업자·사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격과 유찰 — 49%만으로 싸다고 판단할 수 없다
현재 최저가는 감정가 1,035,277,240원의 49%인 507,286,000원입니다. 그러나 동일한 지분, 제시외 건물, 법정지상권 가능성까지 반영한 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 특히 지분물건은 전체 부동산 가격과 해당 지분의 실제 환금가치가 일치하지 않을 수 있고, 공유관계 해소에 필요한 시간과 비용도 가격 판단에 반영해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 49% | 507,286,000원 | 499,813,140원 | 821,892,160원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 39% | 405,828,800원 | 399,370,512원 | 922,334,788원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 31% | 324,663,040원 | 319,317,757원 | 1,002,387,543원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가는 낮아지고 채권자의 미배당액은 커지지만, 예상 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이는 금전채권 배당 기준의 인수액이며, 지분관계·점유·제시외 건물·법정지상권·공유물 사용 제한과 같은 비금전적 부담까지 없다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 507,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,472,860원 | - |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 260,000,000원 | 260,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 의정부농업협동조합 | 91,000,000원 | 91,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 케이투코리아 | 160,000,000원 | 148,813,140원 | 11,186,860원 |
| 4. 근저당 · 진접농업협동조합 | 260,000,000원 | 0원 | 260,000,000원 |
| 5. 신청채권자 · 윤한홍 | 550,705,300원 | 0원 | 550,705,300원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 총액 1,321,705,300원 중 채권자 예상배당은 499,813,140원, 총 미배당은 821,892,160원입니다. 신청채권자 윤한홍의 청구액 550,705,300원은 현재 회차 예상배당에서 0원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 건물·토지 현황 — 일괄매각이지만 제외물과 불일치가 있다
- 일괄매각. 토지와 매각대상 건물, 감정평가서상 제시외 건물 일부가 함께 매각됩니다.
- 매각 포함. 감정평가서상 ㉠~㉥, ㉧~㉪, ㉬, ㉭ 제시외 건물이 포함됩니다.
- 매각 제외. 이동 가능한 제시외 컨테이너 ㉦, ㉫은 매각에서 제외됩니다.
- 소재불명. 목록 2의 에이동과 이동은 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
- 공부·현황 차이. 비동·시동·디동의 공부상 지붕은 스레트즙 또는 스레트지붕이나, 현황은 판넬지붕입니다.
- 토지가액 조정. 제시외 건물로 토지의 소유권 행사가 제한되는 경우 토지가액은 875,548,800원입니다.
- 법정지상권. 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
- 부합물. 토지 위 수목·담장·대문 등은 거래 관행에 따라 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입지·이용·규제 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 덕산초등학교 서측 인근이며 아파트·연립·다세대주택·근린생활시설· 중소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 주택 및 공장입니다. 주택 부분에는 급·배수·전기·위생·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지 조건. 토지면적 4,343㎡, 지목 대, 공업용 이용, 평지의 사다리형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 659,300원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가 요항상 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재됐습니다. 다만 개별 건물 지붕 현황과 소재 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각지분 특정. 이충구 지분 중 어느 토지·건물 목록이 매각대상인지 매각목록과 등기부를 일대일로 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자우선매수신고는 1회 행사할 수 있으므로 외부 입찰자는 최고가를 제시하더라도 최종 취득 여부가 달라질 수 있습니다.
- 공유물 사용관계. 낙찰 후 독점 사용이 가능한지, 다른 공유자와 사용·수익 합의가 필요한지 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 주택·공장·제시외 건물별 거주자와 사용자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 전입 여부를 현장에서 조사해야 합니다.
- 법정지상권 조사. 제시외 건물의 소유자와 건축 시점, 토지·건물 소유관계 변동을 확인해 법정지상권 성립 가능성을 검토해야 합니다.
- 제외물 구분. 매각 제외 컨테이너와 포함 제시외 건물을 현장에서 식별하고 경계를 확인해야 합니다.
- 소재불명 건물. 에이동·이동의 멸실 여부와 건축물대장·등기 정리 필요성을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소 기재된 근저당권과 예상배당상 배당권자의 관계를 각 목록별 등기사항전부증명서로 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 비율만 보지 말고 지분가치, 공유물분할 가능성, 건물 상태, 법정지상권 가능성, 처분기간을 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 물건”
예상배당만 보면 이 물건은 매수인 인수액 0원입니다. 그러나 권리분석의 결론은 배당표 하나로 끝나지 않습니다. 이번 매각은 이충구 지분에 대한 지분매각이고, 공유자 우선매수권이 있으며, 주택·공장·제시외 건물이 혼재합니다. 일부 건물은 소재불명이고, 일부는 공부상 지붕과 현황이 다르며, 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다.
6회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 위험이 해소됐다는 뜻이 아니라, 시장이 그 복잡성을 가격에 반영했을 가능성을 함께 보여줍니다. 금전채권 인수는 0원이지만, 사용·처분·점유·공유관계 리스크는 크다. 현장조사와 목록별 등기 대조, 공유관계와 법정지상권 검토 없이는 할인율만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.