의정부지방법원 2025타경70619. 포천시 가산면 마산리 송학레미안2차 나동 2층 202호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 사용승인일은 2020.06.25이며 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층입니다. 현재 소유자는 조영찬이고, 등기상 말소기준은 2024.05.03 인천세무서장 압류입니다.
권리의 중심에는 김공호의 선순위 임차권이 있습니다. 임대차계약일은 2022.02.15, 점유개시는 2022.03.21, 주민등록은 2022.03.23, 확정일자는 2022.02.15이고 임차보증금은 158,000,000원입니다. 2024.01.09 임차권등기가 마쳐져 말소기준보다 앞섭니다. 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 후속 확약이 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 김공호의 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 2026.07.07 제출했습니다. 따라서 김공호 관련 미배당액은 계산상 존재하더라도 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 문제는 이 확약 밖에 있는 다른 전입자들입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경70619 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 가산면 가산로 376, 나동 2층 202호 (송학레미안2차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대) · 5층 중 2층 |
| 소유자 | 조영찬 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 · 10회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 167,272,665원 |
| 말소기준 | 2024.05.03 압류 · 권리자 국 · 처분청 인천세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 나머지 선순위 전입은 미상
김공호의 임차권등기는 말소기준보다 앞서 원칙상 인수 가능성이 있었지만, 2026.07.07 주택도시보증공사의 확약으로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출됐습니다. 따라서 김공호 관련 인수는 실질 0원*입니다. 반면 LONG THAROTH와 SUON LORSY는 모두 2023.10.18 전입으로 말소기준인 2024.05.03보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 둘은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 이규륜은 2024.09.12 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력이 없습니다.
② 임차인·전입자 분석
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김공호 | 2022.03.23 / 2022.02.15 | 158,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 행사 | 주택도시보증공사 승계 · 확약 적용 실질 0원* |
| LONG THAROTH | 2023.10.18 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| SUON LORSY | 2023.10.18 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 이규륜 | 2024.09.12 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 하락 추세가 강하다
송학레미안2차는 29세대, 사용승인일 2020.06.25입니다. 제공된 최근 12개월 실거래 평균은 101,332,500원, 최신 거래는 2026.02의 92,000,000원입니다. 현재 최저매각가 77,420,000원은 최근 12개월 평균의 76.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 53.72㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2025.12 | 53.89㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2025.03 | 53.89㎡ | 2 | 72,330,000원 |
| 2025.03 | 53.72㎡ | 2 | 72,330,000원 |
| 2025.03 | 53.72㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 53.89㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 53.89㎡ | 2 | 71,000,000원 |
| 2025.03 | 53.72㎡ | 2 | 71,000,000원 |
| 2022.04 | 56.13㎡ | 3 | 153,000,000원 |
다만 가격 방향은 좋지 않습니다. 최근 가격과 과거 가격의 추세는 -33.8%로 나타나며, 전체 실거래 평균 107,073,333원은 과거 153,000,000원·170,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 이 사건은 최근 12개월 평균 101,332,500원과 최신 거래 92,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,560원 |
| 1. 임차인 김공호 보증금 · 우선변제 | 158,000,000원 | 75,626,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 167,272,665원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 김공호 보증금의 미배당 잔액은 82,373,560원입니다. 그러나 2026.07.07 확약에 따라 김공호 관련 대항력은 포기되고 전액 변제 여부와 관계없이 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 이 수치는 LONG THAROTH·SUON LORSY의 미상 보증금 위험을 포함하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 202호입니다. 사용승인일은 2020.06.25입니다.
- 입지. 경기도 포천시 가산면 마산리 소재 경북중학교 남동쪽 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전 제5구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 시장 흐름. 송학레미안2차는 29세대이고 최근 가격 추세가 -33.8%입니다. 제공 경매 통계상 평균 유찰 8.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- LONG THAROTH 확인. 2023.10.18 전입이므로 실제 점유관계, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- SUON LORSY 확인. 동일하게 2023.10.18 전입이므로 대항력과 인수금액을 확정하기 전까지 보증금 미상 위험을 남겨둬야 합니다.
- 김공호 확약 원본 대조. 2026.07.07 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 매각 시점에도 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 표면 할인율만 보지 않기. 최저가가 최근 12개월 평균의 76.4%이지만 최근 가격 추세가 -33.8%이고 10회 유찰된 물건입니다.
- 실질취득비용 확정. 김공호 관련 인수는 0원*으로 볼 수 있어도, 확약 밖 선순위 전입자의 보증금이 확인되기 전에는 전체 실질취득비용을 77,420,000원으로 확정해서는 안 됩니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 권리조사가 끝난 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 반전은 김공호의 158,000,000원 임차보증금입니다. 현재 최저가보다 큰 보증금이라 원래대로라면 인수형 경매의 전형적인 구조지만, 2026.07.07 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 김공호의 대항력은 포기되고 임차권등기 말소에도 동의한 상태입니다. 따라서 김공호 관련 실질 인수는 0원*입니다.
그러나 그것만 보고 권리가 깨끗하다고 결론내리면 안 됩니다. LONG THAROTH와 SUON LORSY는 말소기준보다 앞선 2023.10.18 전입이고 보증금·확정일자가 미상입니다. 이들의 권리는 대항력 가능·미상이며 김공호 확약의 적용 대상도 아닙니다. 가격 역시 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 76.4%까지 내려왔지만 시장 추세는 -33.8%, 이 사건은 10회 유찰 상태입니다. 결국 이 물건의 승부처는 김공호 확약 자체가 아니라, 확약 밖 선순위 전입자의 보증금과 권리를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
* 확약 적용 시 김공호 관련 실질 인수 0원. 배당 시뮬레이션의 룰상 미배당 잔액은 82,373,560원이지만, 2026.07.07 주택도시보증공사가 대항력 포기 및 전액 변제 여부와 관계없는 임차권등기 말소 동의 확약을 제출했습니다. 해당 확약은 LONG THAROTH·SUON LORSY에는 적용되지 않습니다.
