의정부지방법원 2025타경71193. 용현파크 1동 4층 403호, 다세대주택입니다. 겉으로는 감정가 123,000,000원에서 최저가 60,270,000원까지 내려온 10회 유찰 물건이라 가격 할인폭이 매우 커 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 임차인 한윤영은 2021.08.13 전입·점유를 시작했고, 2021.07.20 확정일자를 받았으며, 보증금은 157,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2024.08.09 포항시 압류보다 앞선 대항력 임차인이므로 매각대금에서 배당받지 못하는 보증금은 낙찰자에게 남습니다.
현재 최저가 60,270,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용 1,484,860원이 먼저 빠지고, 임차인에게 58,785,140원이 배당됩니다. 남은 보증금 98,214,860원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 인수액이 반대로 늘어나고, 매수인이 부담하는 경제적 총액은 보증금 157,000,000원 수준에서 거의 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71193 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 용민로61번길 33-23, 1동 4층 403호 (용현동,용현파크) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 전용 56.22㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 · 사용승인일 2011.09.28 |
| 소유자 | 황현설 · 2021.08.31 소유권이전 · 거래가액 157,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 60,270,000원 |
| 유찰 | 10회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 등기상 살아 있는 핵심 권리는 한윤영의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.07.15, 확정일자는 2021.07.20, 주민등록·점유개시는 2021.08.13이며 임차권등기는 2023.08.22 이루어졌습니다. 보증금은 157,000,000원이고 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사하지만, 매각대금으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족액은 매수인에게 인수됩니다.
과거 연무농업협동조합 근저당 120,000,000원은 2012.07.05 이미 말소됐고, 국민은행 근저당 136,800,000원도 2021.08.13 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 잡힌 2024.08.09 포항시 압류와 2025.01.22 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 임차인의 대항력은 별도로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한윤영 | 제403호 전부 · 주거 | 2021.08.13 | 2021.07.20 | 157,000,000원 | 대항력 有 우선변제 매수인 인수 |
③ 유찰이 더 돼도 총 부담은 거의 줄지 않는다
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 · 감정가 49% | 60,270,000원 | 98,214,860원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 39% | 48,216,000원 | 110,051,888원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 · 감정가 31% | 38,572,800원 | 119,521,510원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 법원 최저가는 60,270,000원에서 48,216,000원, 38,572,800원으로 낮아지지만 임차보증금 인수액은 반대로 98,214,860원, 110,051,888원, 119,521,510원으로 증가합니다. 바로 이 때문에 유찰 횟수만 보고 할인폭이 커진다고 해석할 수 없습니다.
④ 시세 비교 — 최저가 50.2%는 가격 메리트가 아니라 착시
용현파크1동은 9세대이며 비교 가능한 거래는 3건입니다. 최근 거래는 2025.12 58.26㎡ 4층 120,000,000원, 2023.06 58.26㎡ 2층 130,000,000원, 2021.08 56.22㎡ 4층 157,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 58.26㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2023.06 | 58.26㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2021.08 | 56.22㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 135,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 120,000,000원 |
법원 최저가 60,270,000원은 최근 12개월 평균 120,000,000원의 50.2%로 표시됩니다. 그러나 이 수치는 인수할 임차보증금을 반영하지 않은 최저가 비율입니다. 대항력 임차인의 보증금이 157,000,000원이므로 실질취득 기준은 약 157,000,000원 수준이고, 이는 최근 거래 120,000,000원 및 최근 12개월 평균 120,000,000원보다 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,484,860원 |
| 1. 임차인 한윤영 보증금 · 우선변제 | 157,000,000원 | 58,785,140원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 157,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 임차인 한윤영의 미배당 보증금은 98,214,860원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 의정부용현초등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 간선도로 접근성, 버스정류장과 경전철 송산역까지의 거리 등을 기준으로 교통여건은 대체로 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 다세대주택이며 사용승인일은 2011.09.28입니다. 급배수·급탕·위생·개별난방·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,130,000원/㎡, 토지면적은 337.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역에 포함되며, 허가구역 기간은 2024.11.10.~2029.11.9.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 용현파크1동은 9세대이며 확인된 비교 거래는 3건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득을 계산. 현재 최저가 60,270,000원에 임차보증금 미배당 98,214,860원의 인수 구조가 결합됩니다. 가격 판단은 보증금 157,000,000원 수준을 기준으로 해야 합니다.
- 추가 유찰도 가격개선으로 단정 금지. 11회 유찰 시 인수액 110,051,888원, 12회 유찰 시 119,521,510원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 확인. 임차인의 전입 2021.08.13, 확정일자 2021.07.20, 보증금 157,000,000원, 배당요구 및 임차권등기 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 135,666,666원보다 최근 12개월 평균·최신거래 120,000,000원과 추세 -16.4%를 우선해서 봐야 합니다.
- 권리 소멸과 임차인 인수를 분리. 포항시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차인의 미배당 보증금은 별개입니다.
- 토지거래계약허가구역 확인. 토지거래계약허가구역 관련 적용 여부와 절차는 입찰 전 확인이 필요합니다.
맺으며 — “60,270,000원짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건은 10회 유찰과 최저가 60,270,000원이라는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석의 결론은 정반대입니다. 한윤영의 전입·점유는 2021.08.13, 확정일자는 2021.07.20이고 보증금은 157,000,000원입니다. 현재 회차에서 보증금 중 58,785,140원만 배당되고 98,214,860원이 매수인에게 인수됩니다.
따라서 최저가가 최근 12개월 평균의 50.2%라는 표면적인 할인율은 가격 메리트를 의미하지 않습니다. 실질취득은 보증금 157,000,000원 수준으로 봐야 하고, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 120,000,000원이며 최근 추세도 -16.4%입니다. 유찰 횟수가 늘어 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어나는 구조이므로, 이 물건의 핵심 위험은 선순위 임차보증금 인수입니다.
