158,900,000원
의정부지방법원 2025타경5762. 덕이동 삼성홈타운 에이동 2층 201호, 전용 57.5641㎡의 주거용 다세대주택입니다. 등기부상 소유자는 김학춘이며, 2021.07.09. 매매를 원인으로 2021.07.13. 소유권을 취득했습니다. 당시 거래가액은 260,000,000원입니다. 이틀 뒤인 2021.07.15. 동작구 압류가 접수됐고, 이 압류가 말소기준권리로 제시돼 있습니다.
문제는 임차인 배인환입니다. 배인환은 2021.07.13. 전입·점유를 시작했고, 1차 계약의 확정일자는 2021.06.18.입니다. 말소기준 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 인정되는 임차권이며, 2025.07.18. 보증금 260,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5762 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 398-2 삼성홈타운 제에이동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 탄중로101번길 33-21 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 주거용 · 전용 57.5641㎡ · 지상 4층 중 2층 |
| 소유자 | 김학춘 (2021.07.13. 소유권 취득 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 158,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 배인환 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 사용승인 / 규모 | 2016.02.12. · 삼성홈타운 103동·104동·105동 총 24세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 대항력 임차인
임차인 분석 (실제 임차인 조사 2명 · 보증기관 승계 없음)
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 배인환 건물전부 · 주거용 임차권등기 | 전입·점유 2021.07.13. 1차 확정일자 2021.06.18. 임차권등기 2025.07.18. | 260,000,000원 | 대항력 有 우선변제 가능 미배당 승계 말소기준일보다 먼저 전입. 배당요구 및 임차권등기 확인. |
| 윤주하 201호 · 주거 | 전입 2021.07.19. 확정일자 확인 필요 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 전입일이 말소기준일 이후입니다. |
배인환은 임차권자이면서 이 강제경매의 신청채권자이기도 합니다. 동일 인물이 임차보증금 반환을 청구하며 경매를 신청한 구조로 보이지만, 임대차의 실제 자금 지급, 계약 갱신 내역, 소유자와의 관계는 원본 계약서와 금융거래 자료로 확인해야 합니다. 윤주하는 말소기준일 이후 전입해 대항력은 없으나, 보증금과 확정일자는 확인이 필요합니다.
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
명목 최저가 158,900,000원은 시장 집계상 최근 12개월 평균 230,000,000원의 69.1%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크므로, 가격 비교의 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합한 실질취득가입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 단순 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 158,900,000원 | 101,100,000원 | 약 260,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 111,230,000원 | 148,770,000원 | 약 260,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 77,861,000원 | 182,139,000원 | 약 260,000,000원 |
배당비용·당해세 등보다 먼저 보증금과 낙찰가의 관계만 비교한 단순 구조입니다. 실제 배당액이 줄면 매수인 인수액은 더 늘 수 있습니다.
시장 집계상 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 230,000,000원입니다. 실질취득 최소액 260,000,000원은 이보다 30,000,000원, 약 13.0% 높습니다. 더구나 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 -2.1%로 하락 방향입니다. 전체 거래 평균 233,333,333원에는 2021년 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최신 거래와 최근 평균 230,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 57.56㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2021.07 | 57.56㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.06 | 60.77㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 233,333,333원 |
| 최근 집계 평균 | — | 1건 | 230,000,000원 |
③ 배당·인수 구조 (매각가 158,900,000원 가정)
| 항목 | 기준금액 | 배당·부족액 |
|---|---|---|
| 매각대금 | 158,900,000원 | 158,900,000원 |
| 집행비용 추정 | - | 3,024,600원 |
| 배당 가능 잔액 | - | 155,875,400원 |
| 배인환 임차보증금 | 260,000,000원 | 전액 변제 불가 |
| 비용 반영 후 보증금 부족액 | - | 104,124,600원 |
| 비용 포함 실질 현금부담 | - | 263,024,600원 |
배당 가능 잔액 전부를 대항력 임차보증금에 충당하는 보수적 단순 계산입니다. 당해세와 실제 집행비용, 임대차 인정 범위에 따라 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 2016.02.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층 다세대주택 중 2층 201호이며, 현재 주거용으로 이용 중입니다.
- 입지. 덕이동 로데오거리 서측 인근으로 의류매장·점포·다세대주택·아파트·단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 근거리에 경의로가 있고 차량 진입이 가능하며, 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone)·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,600㎡, 지목은 대, 평지의 부정형 토지이며 다세대주택 3개동 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 998,100원/㎡입니다.
- 건물표시. 등기부와 건축물대장에는 에이동·A동으로 등재돼 있으나 현황 건물 외벽에는 103으로 표시돼 있습니다. 입찰 전 현장에서 해당 동·호수를 정확히 대조해야 합니다.
- 환금성. 총 24세대의 소규모 다세대 단지이고 확인된 거래도 3건으로 많지 않습니다. 최근 가격 추세가 -2.1%인 점까지 고려하면 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
- 건물 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 원본 확인. 배인환의 1차·2차 임대차계약서, 보증금 260,000,000원의 실제 지급 자료, 계약 갱신 및 반환 내역을 확인해야 합니다.
- 대항력 성립일 대조. 전입세대확인서·주민등록초본·점유개시 자료를 통해 2021.07.13. 전입과 실제 점유가 일치하는지 확인하세요.
- 신청채권자와 임차인의 동일성. 배인환이 임차권자이자 신청채권자인 경위를 확인하고, 소유자 김학춘과의 관계 및 임대차의 진정성을 검토해야 합니다.
- 윤주하 점유관계. 윤주하의 보증금, 계약 상대방, 실제 점유 여부와 배인환 임차권과의 관계를 확인해야 합니다.
- 당해세·법정기일. 다수 압류기관의 체납세액과 법정기일을 확인하세요. 선순위 세금이 있으면 배인환의 미배당 보증금과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 동 표시 확인. 공부상 에이동과 현황상 103 표시가 같은 건물인지 현장·건축물현황도·집행관 현황조사서를 대조하세요.
- 토지거래허가구역 검토. 취득 목적과 허가 적용 여부, 사후 이용의무를 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 응찰가 산정. 최저가를 시세와 비교하지 말고 낙찰가·인수보증금·집행비용·명도비용을 합한 총비용을 최근 거래 230,000,000원과 비교해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건이 아니다”
이 물건의 최저가는 158,900,000원으로 감정가보다 68,100,000원 내려왔지만, 가격 메리트는 생기지 않았습니다. 배인환의 대항력 있는 임차보증금 260,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문입니다. 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금 인수액이 그만큼 늘어, 실질취득가는 최소 약 260,000,000원에 머뭅니다. 집행비용까지 단순 반영하면 현금부담은 263,024,600원 수준으로 커질 수 있습니다.
반면 시장 집계상 최근 평균과 최신 거래는 230,000,000원이고, 최근 가격 흐름도 -2.1%입니다. 보수적으로 260,000,000원만 적용해도 최근 시세의 113.0%입니다. 여기에 다수 압류에 따른 당해세, 소규모 다세대의 낮은 환금성, 두 명의 점유관계, 에이동과 103동 표시의 현황 차이까지 남아 있습니다. 명목 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상인 인수형 물건으로, 권리관계와 임대차 진정성이 완전히 확인되기 전에는 가격만 보고 접근하기 어렵습니다.