의정부지방법원 2025타경71494. 경기도 양주시 삼숭동 리치빌비 7층 701호입니다. 물건의 경매 용도 표기는 근린시설이지만, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기에는 주택임차권과 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 단순한 일반 아파트로 취급할 수 없으며, 공부상 용도와 실제 이용상태, 임대차 관계를 각각 확인해야 합니다.
가격만 보면 감정가의 49%라는 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건에서 중요한 것은 할인율보다 임차보증금의 인수 여부와 확약 범위입니다. 박선미의 보증금 201,000,000원 중 예상 미배당액은 100,340,600원으로 계산되어 있으나, 주택도시보증공사의 확약으로 해당 보증금에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 반면 오준호의 권리와 보증금은 별도의 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71494 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 185-1 리치빌비 7층 701호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 삼숭로58번길 83 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 전용면적 참고 | 58.898㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 중 제7층 제701호 |
| 사용승인 | 2021.06.30 |
| 소유자 | 이은환 · 2022.04.29 소유권이전 · 거래가액 211,000,000원 |
| 감정가 | 210,000,000원 |
| 최저매각가 | 102,900,000원 · 감정가의 49% · 10회 유찰 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 215,473,891원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 실제 임차인 | 2명 · 박선미, 오준호 |
| 등기상 민간임대주택 | 2022.04.29 등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 기재 |
① 권리 흐름 — 임차권과 확약서가 핵심
제시된 말소기준은 2025.02.05 강제경매개시결정입니다. 이후 양주시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 과거 가처분과 신탁등기는 이미 말소되었으며, 현재 소유자는 이은환입니다.
다만 박선미의 주택임차권등기는 2024.01.15에 접수되어 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 경매개시결정만을 기준으로 모든 권리가 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다. 박선미의 대항력과 미배당 보증금 인수 구조를 먼저 분석하고, 이후 제출된 확약서의 효력을 반영해야 합니다.
이에 따라 박선미의 미배당 보증금 100,340,600원은 계산상 발생하지만, 확약 적용 시 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
단, 이 확약은 해당 보증금 채권에 관한 것입니다. 오준호의 독립적인 임대차 권리까지 포기하거나 소멸시키는 확약으로 확대 해석할 수 없습니다.
따라서 대항력 가능·미상으로 분류하고, 별도 보증금 인수 가능성을 열어 두어야 합니다. 오준호의 보증금을 알 수 없으므로 전체 매수인 인수액 역시 산정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
실제 임차인은 박선미와 오준호 2명입니다. 주택도시보증공사는 박선미의 임차보증금반환채권을 양수한 신청채권자이므로, 별도의 임차인으로 계산하거나 같은 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박선미 701호 전부 · 임차권등기 | 2022.04.20 2022.04.27 | 201,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 | 실질 0원* 확약 적용 · 계산상 미배당 100,340,600원 |
| 오준호 점유 관계 확인 필요 | 2024.06.12 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미확정 확약 적용 대상 아님 |
* 박선미의 인수 실질 0원은 주택도시보증공사의 2026.07.06 확약이 해당 임차보증금반환채권에 유효하게 적용되고 임차권등기 말소가 이행된다는 전제입니다. 계산상 미배당액 100,340,600원과 실제 매수인 부담액을 구분했습니다. 오준호의 권리 및 인수 가능 금액은 별도로 확인해야 합니다.
확약으로 박선미의 인수위험을 해소하더라도 오준호의 권리관계가 확인되지 않으면 전체 권리분석은 완료되지 않습니다.
③ 실질취득 분석 — 최저가만 보면 안 된다
박선미의 보증금은 201,000,000원으로 현재 최저가 102,900,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수하는 구조이며, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어납니다.
| 항목 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 현재 최저가 | 102,900,000원 | 10회 유찰 · 감정가의 49% |
| 박선미 보증금 | 201,000,000원 | 대항력 및 우선변제권이 있는 임차보증금 |
| 예상 미배당액 | 100,340,600원 | 확약이 없었다면 인수 대상으로 계산되는 금액 |
| 확약 적용 후 박선미 인수 | 실질 0원* | 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 |
| 오준호 인수 | 미상 | 보증금 및 권리관계 확인 필요 |
| 최종 실질취득 | 미확정 | 최저가에 오준호 관련 인수액·부대비용 등이 추가될 수 있음 |
현재 회차의 예상배당 기준으로는 낙찰가 102,900,000원에 미배당액 100,340,600원을 더한 203,240,600원이 됩니다. 보증금보다 큰 차이는 집행비용 추정액이 반영된 결과입니다.
실제 제출된 확약을 적용하면 박선미의 미배당액을 매수인 부담으로 더하지 않습니다. 그러나 오준호의 미상 인수액까지 0원이라고 할 수는 없습니다.
④ 시세 비교 — 과거 거래 대비 할인, 현재 시세는 미확인
리치빌B의 확인된 거래는 2021~2022년 자료입니다. 확인 가능한 최신 거래는 2022.07의 211,000,000원이고, 집계된 5건의 평균은 230,600,000원입니다.
현재 최저가 102,900,000원은 집계 평균의 44.6%입니다. 하지만 해당 거래들은 현재 매각기일인 2026.09.30과 상당한 시간 차이가 있습니다. 최근 12개월의 새로운 거래나 가격 추세가 확인되지 않으므로, 과거 평균만으로 현재 시세 대비 55.4% 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 61.84㎡ | 6 | 211,000,000원 |
| 2022.02 | 58.9㎡ | 7 | 211,000,000원 |
| 2022.01 | 64.78㎡ | 5 | 241,000,000원 |
| 2021.10 | 58.9㎡ | 7 | 269,000,000원 |
| 2021.08 | 61.84㎡ | 6 | 221,000,000원 |
| 집계 평균 | — | 5건 | 230,600,000원 |
과거 거래 범위는 211,000,000~269,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 과거 거래가격보다 낮지만, 과거 고가 거래가 평균을 끌어올렸을 가능성과 현재 가격 변동을 함께 고려해야 합니다. 최신 확인 거래 역시 2022년 자료이므로 2026년 현재의 가격 수준을 직접 보여주지 못합니다.
유찰 원인을 가격만으로 단정할 수는 없지만, 반복 유찰과 적은 거래 표본은 권리 문제 및 환금성을 신중하게 확인해야 할 근거입니다.
특히 과거 거래가격과 비교해 저렴해 보인다는 이유만으로 현재의 적정가나 재매각 가능성을 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,240,600원 |
| 1. 박선미 보증금 채권 주택도시보증공사 양수 · 우선변제권 | 201,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 별도 순위상 예상배당 · 보증금 중복합산 금지 | 215,473,891원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,240,600원은 추정액입니다. 박선미 보증금 채권의 예상배당은 100,659,400원이며 미배당액은 100,340,600원입니다. 주택도시보증공사는 해당 채권의 양수인이므로 보증금과 신청채권을 별개의 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 오준호의 미상 권리 등은 확정 배당 결과에 반영되지 않았습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 박선미 계산상 인수* | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 102,900,000원 | 49% | 100,340,600원 | 박선미 0원* 오준호 미상 |
| 11회 유찰 시 | 82,320,000원 | 39.2% | 120,561,760원 | 박선미 0원* 오준호 미상 |
| 12회 유찰 시 | 65,856,000원 | 31.36% | 136,729,408원 | 박선미 0원* 오준호 미상 |
* 계산상 인수액은 확약이 없었다면 미배당으로 남을 박선미 보증금 관련 시나리오 금액입니다. 실제 확약 적용 후에는 해당 금액을 매수인 부담으로 합산하지 않습니다. 향후 회차의 미배당액은 각 시나리오의 추정치이며, 집행비용 및 최종 배당에 따라 달라질 수 있습니다. 오준호 관련 인수액은 모든 회차에서 미확정입니다.
확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 박선미의 미배당 보증금이 증가하기 때문에 실질취득액은 보증금 수준에 머무릅니다. 현재 제출된 확약을 유효하게 적용하면 이러한 주된 인수 구조는 해소되지만, 오준호의 미상 보증금이 남아 있다는 사실은 유찰 횟수와 관계없이 달라지지 않습니다.
가격이 추가로 내려가더라도 오준호의 권리 문제가 해결되지 않으면 실질취득액 및 명도 부담을 확정할 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 삼숭동 광숭초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 2021.06.30 사용승인되었습니다. 상하수도·위생·난방·승강기·소화전 설비 등이 구비된 것으로 조사되었습니다.
- 도로. 남동측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 단지 내 도로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 3필지 일단으로 이용 중인 부정형 토지이며, 인접지 대비 대체로 평탄합니다. 토지면적은 436.0㎡이고 공시지가는 612,100원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼숭지구), 성장관리권역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부는 해당 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 경매 용도와 감정상 이용상태가 다르게 표기된 만큼 건축물대장과 실제 사용현황은 별도 대조가 필요합니다.
- 환금성. 전체 4세대의 소규모 건물이고 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수는 8.4회입니다. 10회 유찰된 현재 물건의 상황과 과거 거래 이후의 시세 공백을 고려하면 재매각 가격과 거래 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑧ 입찰 전 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.07.06 확약서에서 대항력 포기, 우선변제권만 주장한다는 내용, 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 해당 채권에 유효하게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 박선미의 을구 1번 주택임차권등기가 매각 후 확약 내용대로 말소될 수 있는지 원본 서류와 절차를 대조해야 합니다.
- 오준호 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부 및 박선미와의 관계를 확인해야 합니다. 권리관계가 미상인 상태에서 인수액을 0원으로 계산해서는 안 됩니다.
- 중복 채권 구분. 주택도시보증공사는 박선미의 임차보증금반환채권 양수인입니다. 별도 임차인이나 별개의 보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 말소기준 및 선행 권리 대조. 제시된 말소기준일보다 앞선 주택임차권등기와 민간임대주택등기의 효력을 등기부·매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 실제 용도 확인. 근린시설 표기와 감정상 업무시설(오피스텔) 이용, 주택임차권 및 민간임대주택등기 사이의 관계를 건축물대장·현황조사·현장 확인으로 검증해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 2021~2022년 거래가격만으로 2026년 현재 시세를 판단할 수 없습니다. 최근 실거래와 실제 매도 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자, 인도 가능 여부, 미납 관리비 및 기타 비용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 주된 위험을 줄였지만, 전체 위험을 없애지 않았다”
이 사건의 가장 중요한 긍정 요소는 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서입니다. 원래 박선미의 보증금 201,000,000원은 현재 최저가보다 크고, 확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에 머무는 구조입니다. 제출된 확약을 적용하면 해당 보증금의 매수인 인수는 실질 0원*으로 분석됩니다.
그러나 오준호의 전입은 확인되지만 보증금·확정일자·실제 임대차 관계가 미상입니다. 박선미에 대한 확약을 오준호에게 확대 적용할 근거는 없습니다. 따라서 전체 인수액은 미확정이며, 최저가 102,900,000원만을 최종 취득원가로 보아서는 안 됩니다.
여기에 10회 유찰, 전체 4세대의 소규모 건물, 2021~2022년에 머무른 실거래 자료가 겹칩니다. 과거 거래가격 대비 큰 할인율이 보이더라도 현재 시세와 환금성에 대한 확인 없이는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
결론적으로 박선미의 주된 인수위험은 확약으로 해소되는 구조이나, 오준호의 미상 권리와 현재 시장가격을 확인하기 전에는 안전한 실질취득액과 입찰가격을 확정할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 추가 유찰 여부가 아니라 확약서의 실제 효력, 별도 임차인의 권리 및 현재 환금성을 확인하는 데 있습니다.
