의정부지방법원 2025타경71494. 양주시 삼숭동 리치빌B 제7층 제701호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 소유자 이은환은 2022년 2월 25일 매매를 원인으로 거래가액 211,000,000원에 취득했고, 2022년 4월 29일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 말소기준은 담보권이 아니라 2025년 2월 5일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
따라서 말소기준보다 앞선 임차권과 점유관계를 먼저 봐야 합니다. 박선미는 전입·점유·확정일자를 모두 갖추고 보증금 201,000,000원의 임차권등기까지 마친 선순위 임차권자입니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 주택도시보증공사는 2026년 7월 6일 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 박선미에게만 적용됩니다. 오준호의 보증금·확정일자와 실제 임대차관계는 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71494 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 185-1, 185-14, 185-15 리치빌B 제7층 제701호 도로명: 경기도 양주시 삼숭로58번길 83 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현황 업무시설(오피스텔) · 전용 58.898㎡ · 7층 건물 중 7층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2021.06.30 · 승강기·난방·위생·소화전설비 |
| 소유자 | 이은환 (2022.02.25. 매매, 2022.04.29. 소유권이전, 거래가액 211,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (8회 유찰, 감정가 100% 표기) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,473,891원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 민간임대주택 | 2022.04.29. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
2018년 성남중앙신용협동조합의 가처분은 말소기준보다 앞섰지만 2020년 7월 17일 이미 말소됐으므로 현재 인수할 가처분은 아닙니다. 핵심은 2024년 1월 15일 등기된 박선미의 주택임차권과 2024년 6월 12일 전입한 오준호입니다. 박선미는 확약으로 인수 위험이 실질적으로 제거됐지만, 오준호는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오준호 | 2024.06.12 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 금액 미상 |
| 박선미 제701호 전부 · 임차권등기 | 2022.04.20 / 2022.04.27 | 201,000,000원 | 원래 있음 포기 확약 | 있음 | 주택도시보증공사 | 실질 0원* |
* 박선미에 한정한 판단입니다. 주택도시보증공사는 2026.07.06. 대항력 포기와 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 오준호에게 적용되지 않습니다. 실제 임차인·점유관계는 2명이며, 주택도시보증공사는 박선미의 임차보증금반환채권을 양수해 우선변제권을 승계한 신청채권자이지 별도의 임차인이 아닙니다.
② 시세 비교 — 평균 할인보다 최신 거래를 우선
리치빌B는 총 4세대이며, 비교 가능한 거래는 5건입니다. 거래 평균은 230,600,000원이고 최저가는 이 평균의 91.1%입니다. 평균만 보면 8.9% 낮지만, 가장 최근 거래인 2022년 7월의 211,000,000원과는 불과 1,000,000원 차이로 최저가가 최신 거래의 99.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 61.84㎡ | 6 | 211,000,000원 |
| 2022.02 | 58.90㎡ | 7 | 211,000,000원 |
| 2022.01 | 64.78㎡ | 5 | 241,000,000원 |
| 2021.10 | 58.90㎡ | 7 | 269,000,000원 |
| 2021.08 | 61.84㎡ | 6 | 221,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 230,600,000원 |
평균에는 2021년 10월의 269,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 최저가와의 차이를 크게 보이게 합니다. 반면 최신 거래와 동일 면적 7층 거래는 모두 211,000,000원입니다. 따라서 평균 대비 91.1%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 현재 최저가는 최신 거래와 사실상 같은 가격대이고, 거래 표본도 2022년 7월 이후 확인되지 않아 현재 환금가치를 단정하기 어렵습니다.
③ 회차별 인수 시나리오 — 확약 전 원칙과 확약 후 실질을 구분
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 원칙상 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 부근에 머뭅니다. 박선미에게 이 원칙을 적용하면 9회 유찰 가정에서 36,152,000원, 10회 유찰 가정에서 69,281,600원이 룰상 인수액으로 계산됩니다. 다만 2026.07.06. 확약으로 박선미 부분은 각 회차 모두 실질 0원*입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 박선미 인수 | 룰상 합계 | 확약 반영 | 오준호 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 8회 유찰 · 감정가 100% | 210,000,000원 | 0원 | 210,000,000원 | 박선미 0원* | 미상 |
| 9회 유찰 가정 감정가 80% | 168,000,000원 | 36,152,000원 | 204,152,000원 | 박선미 0원* | 미상 |
| 10회 유찰 가정 감정가 64% | 134,400,000원 | 69,281,600원 | 203,681,600원 | 박선미 0원* | 미상 |
룰상 합계는 매각가와 박선미 미배당 인수액을 더한 값입니다. 박선미 확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 총 부담은 약 2.04억 수준에 머물지만, 확약 반영 시 박선미 인수는 0원*입니다. 다만 오준호의 임대차보증금이 확인되지 않았으므로 어느 회차에서도 최종 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 박선미 임차보증금 우선변제 · 주택도시보증공사 승계 | 201,000,000원 | 201,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,473,891원 | 5,260,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 3,740,000원과 박선미 보증금 201,000,000원을 배당한 뒤 신청채권자 주택도시보증공사에 5,260,000원이 배당됩니다. 신청채권자 청구액 기준 미배당액은 210,213,891원이고 소유자 잔여금은 0원입니다. 박선미가 전액 배당받지 못하는 다른 회차라도 확약에 따라 박선미에 관한 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광숭초등학교 서측 인근으로 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2021.06.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로, 본건은 최상층인 제7층 제701호입니다.
- 설비. 상하수도·위생·난방·승강기·소화전설비가 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 도로·토지. 3필지 일단의 대체로 평탄한 토지이며 남동측 약 6미터 포장도로에 접하고 단지 내 도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·삼숭지구 지구단위계획구역·성장관리권역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역입니다.
- 공시지가. 612,100원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 리치빌B는 총 4세대이고 실거래 표본은 5건입니다. 평균 유찰 횟수 6.9회, 낙찰률 3.7%로 매수층이 넓다고 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오준호 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 계산하지 마세요.
- 확약서 효력·범위 확인. 2026.07.06. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 원본과 법원 접수 여부를 대조하세요.
- 확약 적용대상 구분. 확약은 박선미 임차권에만 적용됩니다. 오준호나 다른 점유관계까지 포괄한다고 해석하면 안 됩니다.
- 채권 승계·배당 확인. 박선미 임차보증금반환채권 양도와 주택도시보증공사의 우선변제권 승계, 채권계산서와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.29. 민간임대주택등기의 말소 여부와 낙찰자에게 이어질 수 있는 임대의무·임대료 제한을 관할기관과 원본 서류로 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용으로 표시됩니다. 건축물대장상 용도와 주거 사용 가능 여부, 대출·취득세·전입 가능 여부를 확인하세요.
- 회차·최저가 재확인. 8회 유찰과 감정가 100% 최저가가 함께 표시돼 있으므로 재매각·변경·저감률과 2026.07.22 매각 결과를 법원 공고에서 대조하세요.
- 환금성 점검. 4세대 규모와 거래 공백, 평균 6.9회 유찰 및 3.7% 낙찰률을 고려해 예상 매도기간과 보수적인 출구가격을 세우세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자, 인도명령 가능 여부, 체납 관리비 중 공용부분 부담을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·확약서·건축물대장·배당요구 및 채권계산서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수 해소 ≠ 전체 위험 해소”
이 사건의 가장 큰 숫자는 박선미의 보증금 201,000,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 박선미 부분은 실질 인수 0원*으로 볼 수 있습니다. 여기까지만 보면 큰 위험이 사라진 것처럼 보입니다.
하지만 확약 밖에 있는 오준호의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 최저가 210,000,000원도 거래 평균의 91.1%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 최신 실거래 211,000,000원과 거의 같고, 거래 자체가 2022년 7월 이후 확인되지 않으며, 총 4세대 오피스텔이 8회 유찰된 상태입니다. 박선미 위험은 해소됐지만 오준호와 환금성은 해소되지 않았습니다. 이 물건의 결론은 권리상 무조건 안전이 아니라, 오준호 보증금 확인 전 보류·가격은 최신 거래 이하에서 보수적으로 접근입니다.