의정부지방법원 2025타경71614. 동두천시 생연동 243-2, 5층 건물 중 4층 401호 다세대주택입니다. 현재 소유자 김강현은 2022년 6월 30일 매매를 원인으로 취득했고 등기상 거래가액은 155,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 김미정의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 6월 11일, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021년 7월 23일이고, 보증금은 120,000,000원입니다.
말소기준권리는 2024년 5월 22일 동화성세무서장 압류입니다. 임차인의 전입과 확정일자가 그보다 약 3년 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이며, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 부족분은 매수인에게 남습니다. 따라서 최저가 73,010,000원만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71614 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 243-2 4층 401호 · 도로명 경기도 동두천시 못골로49번길 62 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 58.81㎡ · 방3·거실·주방·화장실 및 욕실·발코니 · 5층 중 4층 |
| 소유자 | 김강현 (2022.06.30 매매, 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 73,010,000원 (10회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.05.22 압류입니다. 반면 김미정의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.07.23이고 임차권등기는 2023.08.11 마쳐졌습니다. 배당요구도 2025.05.01 접수돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 71,295,820원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 잔액 48,704,180원이 매수인 인수로 남습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미정 | 401호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.23 / 2021.07.23 | 120,000,000원 | 2025.05.01 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 48,704,180원 승계 예상 |
② 유찰 시나리오 — ‘가격 하락’보다 ‘인수 증가’
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 73,010,000원 | 48,704,180원 | 121,714,180원 |
| 11회 유찰 시 | 58,408,000원 | 63,043,344원 | 121,451,344원 |
| 12회 유찰 시 | 46,726,400원 | 74,514,675원 | 121,241,075원 |
10회에서 12회 유찰 시나리오까지 표면 매각가는 73,010,000원 → 46,726,400원으로 내려가지만, 인수 예상액은 48,704,180원 → 74,514,675원으로 늘어납니다. 그 결과 실제 부담은 121,714,180원 → 121,241,075원으로 거의 움직이지 않습니다. 이 물건에서 유찰은 일반적인 경매처럼 곧바로 취득원가 하락으로 연결되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다
동일 주소·유사 면적 실거래 표본은 2건입니다. 거래금액은 모두 155,000,000원이고, 최신 표시 거래는 2022년 6월입니다. 시세 통계의 최근 12개월 평균도 155,000,000원으로 집계돼 있습니다. 다만 거래 표본 자체가 적고 최신 표시 거래일이 오래돼 현재 가격 판단에는 보수적인 해석이 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 58.81㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2021.06 | 58.53㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 155,000,000원 |
표면 최저가 73,010,000원은 155,000,000원의 47.1%지만, 이는 선순위 임차보증금 인수를 제외한 수치입니다. 현재 실질취득액 121,714,180원을 기준으로 하면 비교금액의 약 78.5%입니다. 따라서 이 물건의 가격 차이는 “53% 할인”이 아니라, 현 시나리오상 약 21.5% 낮은 수준으로 보는 편이 구조에 맞습니다. 더구나 실거래 표본이 2건에 불과하므로 이 차이를 곧바로 현재 시세 대비 확정적 저가매수로 해석하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,180원 |
| 1. 임차인 김미정 보증금 | 120,000,000원 | 71,295,820원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 임차보증금 부족분 48,704,180원이 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 생연초등학교 동측 인근. 다세대주택·소규모 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하고 공공·편의시설이 근거리에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 중 4층 401호이며 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 준공일은 2019.08.22입니다.
- 도로·규제. 남측 약 4m 포장도로에 접하며 제2종일반주거지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대, 확인 실거래 2건이며 경매 통계상 평균 유찰 10.0회·낙찰률 0.0%입니다. 소규모 다세대 특성과 거래표본 부족을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 총부담 확인. 현재 최저가 73,010,000원에 임차보증금 미배당 예상액 48,704,180원을 더한 121,714,180원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 11회 유찰 시 실질취득 121,451,344원, 12회 유찰 시 121,241,075원으로 총부담 감소폭이 작습니다.
- 임차권 정리 확인. 김미정의 주택임차권은 말소기준보다 앞선 권리이므로 배당 후 남는 보증금과 임차권 처리 상태를 매각 전 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인 실거래는 2건이고 최신 표시 거래가 2022.06이므로 현장 중개업소와 최근 호가·실거래를 추가 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당 변동요인. 실제 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “73,010,000원이 아니라 121,714,180원을 본다”
이 사건의 핵심은 10회 유찰 자체가 아닙니다. 보증금 120,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 바뀌는 구조라는 점입니다. 현재 회차에서 매각가와 인수액을 합친 실질취득은 121,714,180원이고, 11회·12회 유찰을 가정해도 1.2억원대가 유지됩니다.
155,000,000원 실거래 비교기준보다 실질취득액은 낮지만, 거래 표본은 2건에 불과하고 최신 표시 거래도 2022년 6월입니다. 여기에 총 8세대 소규모 다세대, 평균 유찰 10회라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 표면 할인율보다 선순위 임차보증금과 실제 총취득원가를 먼저 보는 사건입니다.
